В предыдущих двух обзорах я рассказал о том, как эффективно зарабатывать на собственной, а главное на чужой недвижимости. О том, что арендный бизнес намного вариативнее, чем покупка коммерческих квадратных метров и сдача их в аренду крупному сетевику.
В этой статье мы рассмотрим молодой, незнакомый и непонятный многим инвесторам вид арендного бизнеса - Доходный дом.
Вкратце, Доходный дом - это многокомнатный жилой загородный дом. В котором каждая комната - это отдельный жилой апартамент/студия сдаваемая в аренду одному или нескольким жильцам. Оптимальная площадь студии от 12 до 20 кв.м., которая имеет собственный санузел, спальное место (-а), зону кухни, холодильник и минимальный необходимый набор мебели.
Рассмотрим готовый вариант покупки доходного дома и его инвестиционную привлекательность.
На 3-х этажах дома, общей площадью 350 кв.м., имеется 21 студия. Каждая студия сдается в долгосрочную аренду по цене от 18 000 до 21 000 рублей в месяц + 1 000 рублей коммунальные платежи за одного проживающего.
Так как все коммуникации (вода, газ, канализация) полностью автономны, то все ежемесячные расходы на один такой дом составляют около 50 000 рублей (включая все коммунальные услуги, уборку, налоги, электричество, вывоз мусора) + зарплата управляющего: 40 000 рублей и бесплатное проживание.
Чистая прибыль около 300 000 рублей в месяц. Цена готового дома около 20 млн. рублей.
После покупки инвестор получает полностью готовый работающий объект, в котором земельный участок и дом в собственности. Окупаемость данного проекта - 5,5 лет.
Инвестиционный доход - 18% годовых. Это самый высокий доход, который можно получить от покупки готового арендного Бизнеса с объектом недвижимости в собственности.
Теперь рассмотрим основные особенности и нюансы данного арендного бизнеса. Первое и самое важное, это назначение земельного участка на котором стоит доходный дом, а также назначение самого дома. Чтобы доходный дом не попал под категорию дома с признаками многоквартирности, земельный участок должен иметь вид использования - гостиничное назначение. А сам дом, должен иметь категорию - нежилой. Только в этом случае, вы можете вести свой бизнес на полностью законных основаниях.
Второй важный момент, это оснащение дома и каждого апартамента системами противопожарной безопасности с выводом на общий пульт к управляющему.
Также, при строительстве дома должны быть соблюдены все нормы пожарной безопасности.
Насколько доход от такого Бизнеса можно назвать пассивным? Здесь многое зависит от управляющего объектом. Если он добросовестно выполняет все свои функции, а именно: следит за порядком, за работой всех коммуникаций и инженерных сетей и систем. Занимается заселением постояльцев. То такой объект, практически, не требует внимания со стороны собственника. В случае, если вы приняли решение сдавать апартаменты только на долгий срок (от года), то такая стратегия не принесет вам дополнительной прибыли в размере 20-30%, но и не принесет в связи этим дополнительной "головной боли". Тут выбор остается за вами.
Кто является клиентом таких доходных домов и почему люди останавливают свой выбор на скромных по площади студиях, а не однокомнатных квартирах?
Основные постояльцы - это люди, приехавшие из Региона на работу в Москву. При чем среди проживающих нет гастарбайтеров, в большинстве своем это, так называемые "синие и голубые воротнички".
Какая альтернатива есть у постояльца при выборе жилья в этом ценовом сегменте? Да, практически, никакой. Максимум, что можно найти, это убитую однокомнатную квартиру в Подмосковье, "бабушкин вариант", с неудобной локацией. При чем, стоимость такой квартиры, все равно будет выше, минимум на 20%, за счет высоких коммунальных платежей. А более или менее приемлемый вариант, будет стоить в 1,5 раза дороже. При чем в нашем случае, постоялец получает в свое распоряжение уютную придомовую территорию, с беседками, мангалом и прочими радостями жизни, а также всё, что необходимо для комфортного проживания.
Все доходные дома, представленные на сайте Умный рантье, расположены в Ближайшем Подмосковье, рядом с ж/д станциями, не более семи минут ходьбы от дома. Добраться до центра Москвы можно на электричке за 20-30 минут.
В одной статье невозможно дать ответ на все вопросы, которые возникают у инвестора при выборе того или иного арендного Бизнеса. При чем 90% этих вопросов, связаны с безопасностью такого рода инвестиций. Человек устроен таким образом, что его мозг не сразу готов принять что-то новое и непонятное для него. Многие инвесторы, даже не пытаются разобраться в непонятных аспектах готового арендного бизнеса и тем самым просто проигрывают в доходности.
На моем сайте, в основном, представлены объекты Арендного Бизнеса, которые выходят за рамки стандартных, к которым привыкло большинство инвесторов. Но этим они и интересны. А интересных, с любой точки зрения, объектов не может быть очень много. Так же, как и нестандартно думающих инвесторов. Поэтому мой сайт - это удобный инструмент для Умных рантье.
Если вы зашли на сайт и не хотите разбираться в особенностях представленных на нем объектов, вы можете позвонить мне и я все подробно Вам расскажу.
Вы получите объективную и честную информацию по всем категориям объектов арендного Бизнеса, так как я не зажат в корпоративные рамки, потому что не являюсь сотрудником какой-либо компании, чьи объекты я продаю. Многие объекты представлены на сайте эксклюзивно.
Я не буду Вас уговаривать что-либо купить и не буду Вас отвлекать звонками после нашего разговора. Я просто расскажу Вам о преимуществах и недостатках объектов из каждой категории, а также помогу сравнить объекты от разных собственников, чтобы вы смогли принять взвешенное решение опираясь на полученную информацию и факты, а не на собственные догадки.
Возможно, после нашего разговора, Вы полностью откажетесь от покупки арендного Бизнеса. А может, наоборот, Арендный Бизнес, займет в Вашем инвестиционном портфеле достойное место.
С уважением, к Вам и Вашему Бизнесу!