О том, что рынок недвижимости ожидает серьезное падение цен, возможно, обвал, сейчас не говорит только ленивый. И, что интересно, чем дальше продолжается режим самоизоляции, тем мрачнее прогнозы.
Возникает вопрос, что делать, если у вас есть инвестиции в недвижимость? Срочно все продавать и перекладываться в валюту? Или, наоборот, в преддверии инфляции на всех фронтах нужно наоборот избавляться от всех денег и превращать их в реальные активы, то есть метры?
Вопрос актуальный.
У преферансистов была поговорка, «Знал бы прикуп, жил бы в Сочи». Сейчас вершина успеха ассоциируется с недвижимостью в Ницце, озером Комо или Маями, но прикуп, как и раньше, хотят знать все. Такой медитацией относительно прикупа мы сейчас и займемся.
Немного истории
Когда-то в далеком 1998 году у меня было единственное жилье - однокомнатная малогабаритная квартира в спальном районе Москвы, которую я купил после цепочки длинных и сложных обменов, происходивших в условиях серьезного роста цен.
И вот, в августе того года, как некоторые из нас помнят, случился масштабный кризис, дефолт и рубль в результате этого экономического катаклизма подешевел почти в три раза. Многие бизнесы оказались разорены, рухнули серьезные банки, но стоимость недвижимости почти до нового 1999-го года оставалась прежней. Отчасти потому, что тогда все сделки с квартирами, во всяком случае в Москве и многих крупных городах, вследствие серьезной инфляции, оценивались в долларах США.
Как человек, иногда почитывающий отчеты, делающиеся по заказу московской мэрии, я имел представлении о том, как снизились доходы жителей города, и понимал, что перспективы у цен это их серьезное падение. И, воспользовавшись инерцией рынка, в октябре того самого года я продал свое единственное жилье за тридацать шесть тысяч долларов.
Инерция была не только на вторичном рынке, но и на рынке новостроек. Которые еще не успели перестроиться и продавались за рубли. Пользуясь тем, что все наоборот продолжали как сумасшедшие покупать доллары, я продал часть своих, и получилось так, что однокомнатная квартира на 10 квадратных метров больше обошлась мне примерно в двадцать две тысячи этих самых долларов. На вторичном рынке такая квартира стоила тогда не меньше пятидесяти тысяч.
Теперь, внимание, вопрос. Где я ошибся?
В том, что продал квартиру осенью 1998 года? Нет. Примерно такую квартиру как у меня через год можно было купить за 14 тысяч долларов, то есть почти в три раза дешевле.
В том, что поменял доллары на рубли? Нет. Первые месяцы после дефолта рубль стоил дешевле. Уже зимой его курс, вернулся к более взвешенному значению, и продать доллар так же выгодно я уже не смог бы.
Я немного ошибся, когда купил квартиру в новостройке. В те времена стоимость квартиры в готовом доме была выше, чем стоимость квартиры на стадии строительства примерно на 30%. Я предполагал, сто, как минимум, на эти 30% прибыли я могу рассчитывать, но чрез полтора года, когда квартиру уже можно было продать как собственность, она стоила всего 27 тысяч. То есть вместо семи тысяч прибыли, я получил пять.
Впрочем, тогда это меня мало расстраивало. Часть денег я в 1999 году вложил в землю для строительства по четыреста долларов за сотку. Через несколько лет, на пике земельных цен такая сотка стоила уже пятнадцать тысяч тех же долларов.
Да, кризис или дефолт открывает возможности. Нужно просто их видеть. Какие возможности откроются перед нами на этот раз?
А вот тут все на так просто, как раньше.
С одной стороны, многие аналитики-экономисты говорят, что мы переживем нечто сравнимое по последствиям с последствиями великой депрессии 1929-31гг. А, возможно, и большей. Это не радует, поскольку мы обычно проходим такие повороты хуже, чем те же США, и, если похожее падение всего и вся мы увидим там, то в родных краях все будет на порядок серьезнее.
С другой стороны, ситуация сейчас и тогда – это две очень разные ситуации.
Мир входит в полосу больших перемен. Поэтому, говоря о недвижимости, мы должны в первую очередь понимать, какие перемены ждут нас вообще. Какие особенности ситуации, в чем ее новизна? И почему сейчас все так?
В технологии корпоративного управление существует такой прием. Что бы провести какие-то изменения, которые пойдут очень трудно и вязко в обычной ситуации, а то и вообще не пойдут, внутри корпорации устраивается искусственный кризис. Примерно этот прием, используя эпидемию всем нам известного вируса, многие серьезные игроки – корпорации, бюрократия, государства – используют и сейчас.
Ситуация осложняется тем, что мы живем в информационном поле, которое контролируется уже не совсем человеком. Сейчас во многом оно уже контролируется поисковыми системами и приоритетами, которые устанавливаются внутри них. Да, приоритеты устанавливаются людьми, но эти люди зачастую друг с другом не связаны, поэтому результат выдачи по разного рода запросам бывает весьма странным.
Часто все эти автоматические системы называют аббревиатурой ИИ – искусственный интеллект. Хотя ни слово искусственный, ни слово интеллект тут, строго говоря, неприменимо. Последствия действий этого интеллекта трудно предсказуемы, а средства массовой информации, точнее - результаты их деятельности - сейчас живут в среде, управляемой именно таким образом.
Как-нибудь, вспомню, про свою степень кандидата технических наук и попробую объяснить, как этот ИИ влияет на рынок недвижимости. Но сейчас продолжим о том, что нас ждет. Сейчас для нас важно понять, что единого центра принятия решений нет. Есть множество крупных игроков, которые используют текущий кризис в своих целях и общественное мнение, которое формируется этими игроками, но искажается, подчас, самым причудливым образом.
Именно поэтому впереди - неизвестность. Нас ждет другой мир. Конечно, мы окажемся в нем далеко не сразу. Я уже пытался описать в некоторых статья признаки этого будущего мира, но нас сейчас интересует настоящее. А именно – деньги, вложенные в недвижимость здесь и сейчас. Или просто деньги. Что с ними делать?
Сначала успокаиваемся. Думаю, правильным советом для многих будет «Не делайте ничего». Это относится к тем, чьи деньги вложенные в недвижимость, вложены в то жилье, в котором они, собственно, и проживают, а их образ жизни поменялся мало, и, вероятно, не поменяется в обозримом будущем.
Если какое-то из этих условий не выдерживается, имеет смысл задуматься. Сейчас очень серьезное развитие получили и еще получат технологии удаленной работы. Если эти технологии затронули вашу сферу деятельности, вполне возможно, имеет смысл задуматься об обмене на более комфортное жилье, но расположенное дальше от работы. Думаю, о некоторых таких местах я расскажу. Но теперь о том, если ваши деньги находятся в недвижимости, в которой вы не живете.
Срочно продавать? Переводить все в твердокаменную валюту или валюты?
С одной стороны, в этом есть смысл, поскольку арендный рынок просел и восстановится далеко не сразу. Например, из Москвы в регионы в период самоизоляции уехало 15-20% держателей московских номеров мобильных телефонов. Не все из них арендаторы, но не все и вернутся обратно, а многие еще уедут, поскольку сокращается и еще сократится число рабочих мест.
Просядет, правда, не везде, прибыли от аренды коммерческих помещений. Проиграют, как это обычно бывает, самые жадные. Те, кто не дал каникул своим арендаторам, чью прибыль подкосил режим самоизоляции. Арендодателям в текущей ситуации нужно отчетливо понимать, что их арендаторы сейчас и есть их основной капитал. Непонимание этого факта будет работать против собственников.
Кроме того, продолжится тенденция роста налоговой нагрузки. И, собственно, цена объектов недвижимости тоже пойдет вниз.
С другой стороны, продать - тоже не идеальный выход. Такой твердокаменной валюты, которую в текущей ситуации не ожидает инфляция, не существует. Многие эксперты ожидают около 15% реальной инфляции у доллара и евро.
Эти прогнозы логичны. Развитые страны считают приоритетной задачей поддержать малый бизнес, самозанятых и предпринимателей в сфере услуг. Как следствие, печатается большое количество денег. В Росси реальных действий в этом направлении я пока не вижу. Но перекладываться в такой ситуации из квадратных метров в рубли, означает подвергнуть свои активы еще большей опасности. Рубль - более вторичная валюта, и его колебания, как правило, более значительные.
Что же делать?
Дело в том, что рынок недвижимости ожидает не тотальный обвал или длинная и унылая стагнация всего и вся. Рынок будет переживать сильные структурные изменения. О некоторых из которых я уже писал. Поэтому очень многое зависит от того, в какой именно сфере недвижимости сейчас находятся ваши активы.
Рынок недвижимости огромен. Дать какие-то универсальные рекомендации тут невозможно, а дать советы сразу всем я не могу. Я и мои коллеги всегда рады дать индивидуальные консультации в конкретных случаях. Но можно использовать и свой опыт и знания. Тут я пытаюсь дать те принципы, используя которые, можно осознанно двигаться в том или ином направлении.
В заключение о денежных активах. Имеет ли смысл переводить их в недвижимость?
Правильный ответ на это вопрос будет в том, в какую именно недвижимость имеет смысл переводить денежные активы сейчас.
Традиционный ответ, в ту, которая сейчас приносит прибыль или, которая растет в цене, будет неправильным. Для правильного ответа нужно убрать из этого предложения слово «сейчас».
Дело в том, что многие типы недвижимости и во многих местах мира в цене будут сейчас падать. Местами сильно. И, в первую очередь, нужно уметь ответить на вопрос, а какие из них потом будут расти? Какие будут востребованы?
Рассматривая конкретные объекты, вы можете понять это, следуя обычной логике, и вооружившись представлением о том, что будет. Примеры таких рассмотрения я вам дам в одной из следующих статей.