Надеюсь, вы это читаете не просто так. Вы приняли решения купить или арендовать что-то недвижимое и изучаете вопрос.
Первый выбор, который вы делаете на этом пути, с чего начать? Обратится к риэлтору или риэлторам или действовать самостоятельно? Смотреть базы предложений таких, какие предлагает cian и yandex, изучать рекламы и расспрашивать друзей и коллег?
Что бы понять, каким путем имеет смысл идти именно вам, рассмотрим, с чем вы столкнетесь в том и другом случае. В вообще чем тут разница?
Сначала немного об аренде.
Особенности сделок по аренде в том, что вы арендуете не навсегда, и, арендуя что-либо, решаете текущие вопросы. Где жить в ближайшие дни и месяцы, где разместить бизнес и т.п. Другой момент, вы не рискуете существенными для вашего бюджета деньгами, во всяком случае, они обычно не превышают ваш месячный доход.
Что из этого следует? Выбор объекта важен, но практически все плюсы и минусы этого выбора можете определить вы сами. Разумеется, если вы не в совершенстве знаете город или особенности того места, где планируете что-то взять в найм или арендовать, вам, конечно, не помешает совет человека, который разбирается в этих вещах лучше вашего. Но цена этих советов несопоставима с той, которую платите, выбирая объект для приобретения.
Поэтому, если вы что-то арендуете, и знаете место, где арендуете, выбирайте объект сами.
Исключение – аренда коммерческих объектов. Тут возможны всякие дополнительные факторы, которые вы можете не знать. Возможны разные варианты аренды, есть такой вариант, который редко встречается в чистом виде при аренде жилых помещений – покупка права аренды и так далее.
Кроме того, площадки для аренды и покупки нежилых и коммерческих помещений не так структурированы, как площадки для аренды жилых помещений. Социальные сети тут тоже мало помогут, хотя есть интересные телеграмм-каналы и чаты в whatsap.
Поэтому здесь у вас появляется видимый смысл работы с риэлторами.
Что касается оформления сделки - есть опыт - советы излишни. Нет опыта - обратитесь к специалистам или всемирной паутине.
Отдельная тема - регистрация договоров аренды в Росреестре. Она необходима при аренде свыше года, и тут риэлторы могут облегчить процесс и правильно составить договор. Или, так называемая, покупка прав аренды. Но это отдельная тема.
Теперь, покупка квартир, домов и апартаментов.
Тут все сложнее.
Есть люди, которые знают город или место, в котором намерены что-то приобрести, лучше большинства риэлторов. Таким людям имеет смысл искать объекты самостоятельно. Во всяком случае, изучить предложения и выбрать из них то, что вы можете без посторонней помощи.
Дело в том, что каких-то секретных объектов, которые вам может предложить только риэлтор, как правило, нет. Все объекты находятся в открытой продаже, размещены на популярных площадках, и найти в интернете такие объекты, не составляет большого труда.
Исключение – объекты не массового спроса, объекты, которые имеют спрос у очень узкой группы лиц, узко специализированные объекты и так далее. Есть клубные дома, клубные поселки, где купить можно что-то только, если у вас есть рекомендации. Есть виды бизнеса, в которых используются объекты недвижимости, которые контролируются разного рода формальными и неформальными группами или ассоциациями. В общем, исключения всегда есть, но мы пока говорим не о них.
Короче, если вы знаете место, представляете себе его прошлое, как оно меняется и, как, вероятно, оно будет развиваться, в большинстве случаев можете искать объекты сами. Исключение – дефицит личного времени, личных сил, желания разбираться в особенностях различных интернет площадок, и интерес не только к своему мнению, но и к мнению людей, кто всем этим торгует.
К слову, из тех, кто обращается к риэлторам для поиска объекта для покупки, таких опытных людей довольно много. Например, люди, живущие или выбирающие для покупки центр Москвы, обычно делают это не просто так. У них часто просто нет времени ломать голову над этими вещами, и высчитывать, а ликвидный ли в будущем объект они покупают.
А, если вы плохо знаете город?
Полагаю, если вы не видели и, так сказать, не чувствовали как развивалось то место, в котором вы ищите объект недвижимости; в каком положении на временной шкале своего развития находится это место сейчас, и что с ним примерно будет, то сделать правильный выбор вам будет гораздо сложнее.
Дело в том, что вы выбираете сейчас. И, хотя ситуация с недвижимостью уже давно не меняется столь быстро, как, скажем в 90-е или в нулевые годы, вы должны понимать, куда идет стрелка развития этого места. И, куда будет идти.
Но это мое личное мнение, которое исходит из личного опыта. Довольно длинного.
Обратим взор на более объективные вещи.
О объективная правда в том, что вы не сможете сделать правильный выбор, не зная всех аспектов ценообразования в конкретном месте. Я уже приводил в пример своего друга, который купил дом не с стой стороны от Мадрида. Таких скрытых и известных только местным людям вещей гораздо больше. Например, в Москве есть очень красивые дома с большими квартирами, главный недостаток которых в том, то они стоят над веткой метро, не очень глубокого заложения. И, когда там, под землей, под этими домами идет поезд, в квартирах ощущается легкая дрожь.
Осматривая такую квартиру днем, слушая продающего это объект риэлтора, хозяев и их телевизор, вы скорее всего ничего такого не почувствуете. А вот, когда, вы, сделав дорогой ремонт, решите в такой квартире, наконец, лечь спать, тут вы все это и поймете.
Ну, и еще один аспект темы. Хороший риэлтор часто видит то, что вам нужно лучше вас. Да, в вашу голову он не залезет, но некоторые вещи виднее, так сказать, со стороны, кроме того, как ни крути, даже объем знаний продвинутого покупателя меньше, чем тот, которым обладает риэлтор, поэтому риэлтор может предложить такой вариант, который вы сами, возможно, и не рассматривали бы.
Исключение – элитная недвижимость и загородные дома. И, часто, коммерческие объекты с узкой специализацией. Тут уже нужен очень опытный риэлтор, а в случае с так называемой загородной недвижимостью – желательно, что бы у самого риэлтора был опыт жизни в своем доме, коттедже, таунхаусе.
Тут работает аналогия с архитекторами. Мне пришлось повидать множество очень дорогих по вложениям объектов, которые проектировали люди, которые представляли себе жизнь в своем собственном загородном доме только по фильмам и книгам. Часто они просто увеличивали обычные квартиры в типовых домах до разметов особняка, иногда включали буйную фантазию, не имея представления о технологии жизни в таких домах. В общем, без хорошего владения культурой таких домовладений, спроектировать нормальный загородный дом можно только случайно.
Ну, и сделать правильный выбор загородного дома – тоже.
Впрочем, не все риэлторы заморачиваются на эти темы. Для многих приоритетной задачей является найти то, что понравится клиенту, что клиент захочет приобрести. А, как он там будет жить, ликвидность объекта в перспективе, это они оставляют «за кадром».
Но, вот мы выбрали нечто недвижимое, коим хотим владеть. Что теперь?
Теперь, как и в случае с продажей объекта недвижимости, нужно его бронировать – вносить какое-то материальное обеспечение своих намерений, и получать от продавца гарантии того, что объект будет продан именно вам и именно за ту цену, о которой договорились. И в какой-то оговоренный и согласованный срок. И… готовится к сделке.
Если на стадии выбора, риэлтор был не обязателен, то на этой стадии он крайне желателен.
Почему?
Во-первых, он может практически с ходу, после разговора с риэлтором продавца, оценить, стоит связываться с данным объектом или нет. Неподготовленный человек может некоторые вещи сразу не увидеть.
Во-вторых, лучше, что бы собственно бронирование и все предварительные соглашения по сделке курировал человек, который знает все нюансы этого процесса. Знает, на что надо обратить особое внимание, а за какие моменты можно серьезно не бороться.
В-третьих, он проверит то, что называется юридической чистотой объекта. Конечно, можно думать, что эту чистоту проверяют юристы банка или есть какие-то единые правила, с которыми можно ознакомиться в сети. И, кстати, во многих случаях этого бывает достаточно. Но юристы банка или правила, найденные в сети, отрабатывают только определенный алгоритм. Все ситуации индивидуальны, и банки обычно не запрашивают документы сами, как это делают риэлторы, а удовлетворяются теми, которые предоставляют представители продавца. Или сам продавец.
Ну, и присутствие риэлтора на сделке тоже кране желательно. Дело в том, что даже риэлтор не сможет вам заранее сказать, как будет проходить сделка, и какие вопросы придется решать. Дело даже не в том, что могут всплыть какие-то новые проблемы, которые не были учтены при ее подготовке. Большую роль играет человеческий фактор. Невозможно предсказать, как поведет себя продавец или иные участники сделки, где ошибется работник банка, и где будет опечатка в документах. Эти проблемы нужно правильно решать и решать без ущерба вашим интересам.
А проблемы могут быть и при регистрации. К сожалению, база единого государственного реестра недвижимости сделана достаточно криво. И проблемы с ней в последние годы бывают довольно серьезные. Иногда их удается устранить, иногда они сыплются, как ком, все виснет, и регистрирующим органам проще поставить вас на, так называемую, приостановку, а причин для этой приостановки может быть множество. А срок приостановки – три месяца. И тут нужно правильное поведение. Часто такую регистрацию лучше сразу прекратить, забрать документы и подать заново – будет быстрее. Увы, не все это понимают. Даже некоторые люди, специализирующиеся на регистрации.
Ну, и нервы. Да, большая часть сделок происходит без проблем, но, во-первых, вы этого заранее не знаете, во-вторых, при возникновении проблем вам будет предложено их правильное решение. Или вы о них даже и не узнаете, поскольку риэлтор решил эти проблемы без вас.
Проблема - не все агентства подойдут только для решения проблем с покупкой уже подобранной недвижимости. Многие берут комиссию, равную той, которая была бы, если бы риэлтор агентства вел всю сделку от начала до конца, от постановки задачи и подбора объекта до регистрации сделки и подписания акта передачи. Но многие агентства и самозанятые риэлторы подходят к вопросу более гибко. Например, тут.
И теперь хорошая новость.
Риэлторы любят пугать клиентов всякими ужасами, от которых их нужно защищать, но, на самом деле, эти ужасы происходят не так часто. Все-таки большинство объектов на рынке продаются честно, и, хотя какие-то проблемы и особенности есть почти всегда, чаще всего их можно решить своими силами. Кроме того, в сделке, особенно, если она сложная, чаще всего участвует риэлтор и, даже не один. И эти люди, путь в сети о них и не принято говорить хорошо, заинтересованы, что бы сделка состоялась. Иначе они просто не получат комиссию.
Разумеется, я говорю сейчас не о мошенниках, а о настоящих риэлторах. Мошенников на рынке недвижимости все-таки подавляющее меньшинство.