Здравствуйте, уважаемые читатели канала. В этой статье поговорим о таком важном документе при работе с коммерческой недвижимостью – договоре аренды.
Почему именно сейчас мы затронули такую тему? Всё очевидно: в сложившейся ситуации важно адекватно планировать свои инвестиции, то есть грамотно вкладывать средства в коммерческую недвижимость с продуктовыми и арендаторами медицинского кластера.
У нового собственника возникает вопрос: что делать с договором аренды?
Попробуем на него ответить, но для начала разберемся с юридическим аспектом смены собственника недвижимости и правами арендатора.
Что требует закон:
Сдача коммерческой недвижимости в аренду – это процедура передачи прав пользования от собственника объекта арендатору. Юридически сделка фиксируется договором аренды недвижимости или долгосрочным договором недвижимости.
Если договор долгосрочный, то появляется необходимость регистрировать в Росреестре, который фиксирует арендное обременение на объекте, что подтверждается отметкой в выписке из ЕГРН.
Вроде бы ничего сложного, но… если коммерческая недвижимость продается, то в момент смены владельца возникает дополнительное условие:
Долгосрочные арендные договоры регистрируются в Росреестре и «вешаются» в качестве обременения на коммерческий объект. Соответственно при продаже такого помещения, существующее обременение переходит на нового владельца вместе со всеми обязанностями арендодателя по договору аренды.
Что на практике:
Отражается ли смена собственника коммерческого объекта на договоре аренды? В целом – нет. Однако есть несколько нюансов, которые нужно учитывать:
- Если заключен 11-месячный договор аренды, то при смене собственника нужно перезаключать договор заново.
- Большинство продуктовых сетей – Магнит, Верный и Дикси – требуют дополнительное соглашение к действующему договору. Доп. Соглашение регистрируется в Росреестре.
В отличие от вышеперечисленных сетей, "Пятёрочка" не требует доп. соглашения. Для подтверждения смены владельца достаточно предоставить оригинал уведомления о смене собственника и правоподтверждающие документы. Направить уведомление и документы можно в электронном виде.
Важно понимать: условия аренды не подлежат корректировке при смене владельца коммерческой недвижимости. Однако арендаторы попытаются всё же изменить некоторые пункты в выгодную для себя сторону, чтобы оптимизировать расходы и увеличить свою прибыль по конкретному объекту. Новому владельцу нужно это понимать и быть готовым настоять на действующих условиях.
Обычно в этом вопросе должен помогать грамотный переговорщик - специалист.
Для консультаций - пишите в WhatApp или звоните +79150720253
Больше информации, а также новости арендного бизнеса в нашем телеграм-канале.