Нюансы при сдачи коммерческой недвижимости в аренду.

Вы решили инвестировать денежные средства, и Вы приобрели коммерческую недвижимость, для последующей сдачи в аренду, Вы на начальном этапе правильно определились с локацией помещения, посчитали трафик.
Вы посчитали окупаемость объекта, упрощённо это делается так: Например 100 кв.м. площади продаётся за 10 млн.руб. Вы предполагаете, что сдавать данную площадь Вы будете за 1000 руб за кв.м. Отдельно Арендатор будет оплачивать коммунальные услуги.
Т.е. совокупный доход в месяц составит 100 000 руб * 12 месяцев=1200 000 руб в год. Делим на 10 млн, получаем окупаемость = 8, 3 года.
В принципе для коммерческой недвижимости это нормальная окупаемость (7-8 лет), всё что выше это уже не так выгодно. Повторюсь это очень упрощённый вариант, здесь не учитываются затраты на ремонт, арендные каникулы, уровень инфляции, налоги и т.д. Здесь также очень важно правильно просчитать стоимость аренды по которой Вы планируете сдавать данное помещение, как это делается, это проводиться путём мониторинга объявлений аналогичных объектов через сайты объявлений, газеты и прочие источники. И если средний уровень цены в данном районе при аналогичных помещения меньше, то соответственно и Вам нужно ориентироваться на данную цену, в таком деле "розовые очки" не нужны, иначе будет очень проблематично сдать площади по завышенной цене, и срок окупаемости объекта таким образом увеличиться.

Теперь нацельтесь на сдачу объекта в долгосрочную аренду минимум на семь лет, не спешите сдать первому попавшемуся Арендатору!
Вас должна в первую очередь волновать стабильность, так как зачастую мелкие предприниматели, очень часто не рассчитав свои силы через полгода съезжают, и у Вас всё начинается по новой! Пони бегает по кругу, хорошо в цирке, но не в арендном бизнесе, никаких договоров на 11 месяцев, с последующей пролонгацией, исключение- банкоматы, вендинговые аппараты, сезонно цветочники, т.е. те кто не занимает более двух-пяти кв.м. на входной группе, и для кого не нужны особые условия, максимум одна эл. розетка.
Как же сделать Ваш объект более привлекательным на фоне других? Сразу скажу, не спешите делать ремонт! Зачастую у сетевых магазинов есть свои требования по ремонту! И если вы не хотите плакать от вида как Вам будут разбивать Вашу красивую дорогую итальянскую плитку, чтобы положить стандартную, для данного магазина, то ещё раз не спешите с ремонтом! Ремонт, или часть ремонта в зависимости от Ваших договорённостей с Арендатором можно сделать под требования после того, как договор аренды уже будет подписан с обеих сторон. Тоже касается и видеонаблюдения и пожарной сигнализации (некоторым например нельзя устанавливать порошковую сигнализацию - для продуктового магазина это не приемлемо!) И не забудьте к договору аренды приложить акт о разграничении эксплуатационной ответственности, Вы как Арендодатель должны только отвечать за внешний контур помещения, по всем коммуникациям заходящим в здание (если это возможно), Арендатор полностью должен отвечать за внутренний контур помещения! При этом, действующий закон, капитальный ремонт помещения возлагает на собственника.
Некоторые Арендодатели снижают затраты на коммунальные услуги путём установки соответствующего оборудования (например: газовый котёл экономит на отоплении) , и тогда при всех равных по аренде, скорее всего Арендатор выберет этот объект, так как затраты по коммунальным платежам будут ниже (главное до Арендатора данную информацию вовремя донести). Если у Вас на объекте имеется пандус, или подъёмный стол, для маломобильных групп населения (инвалидов) это тоже важный плюс. Не лишнем будет, и организация места для парковки велосипедов. Любое благоустройство территории -автостоянка, скамейки, клумбы, фонтаны, и т.д., возле магазина, это только Вам во благо. Возможность размещения бесплатно вывески и рекламных материалов, это тоже важный момент для Арендатора. Поймите, не стоит как липку обдирать Арендатора на каждом шаге, дайте ему сначала начать зарабатывать деньги. Ведь позже, Вы можете и какие то условия договора и пересмотреть.
Если Арендатор будет понимать, что Вы как собственник, идя ему на встречу, помогаете ему тем самым зарабатывать деньги, то он будет ценить это, и держаться всем "зубами" за Ваши площади.