Законодательством предусмотрен ряд правовых механизмов по изменению порядка и условий внесения арендных платежей по договору аренды,в том числе,специальных,связанных с распространением коронавирусной инфекции на территории РФ.
Возможность применения тех или иных правовых механизмов по изменению размера и порядка внесения арендной платы зависит от двух важных фактов:
1.от Вашего вида деятельности
2.от того,какое имущество Вы арендуете (государственное или имущество частных лиц)
Давайте рассмотрим права арендатора применительно к этим юридическим факторам.
КАКИЕ ПРАВА ИМЕЕТ АРЕНДАТОР НЕДВИЖИМОСТИ, НАХОДЯЩЕЙСЯ В ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ.
I. Если вид Вашей деятельности входит в список видов деятельности, наиболее пострадавших в условиях ухудшения ситуации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, для оказания первоочередной адресной поддержки:
-Авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки (ОКВЭД 2 - 49.3, 49.4, 51.1, 51.21, 52.23.1,52.23.11,52.23.12,52.23.13, 52.23.19 - Культура, организация досуга и развлечений (ОКВЭД 2 -90). -Физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт (ОКВЭД 2 - 93, 96.04, 86.90.4)
-Деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма (ОКВЭД 2- 79)
-Гостиничный бизнес (ОКВЭД 2 - 55)
-Общественное питание (ЛКВЭД 2-56)
-Деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений (ОКВЭД 2 - 85.41, 88.91)
-Деятельность по организации конференций и выставок (ОКВЭД 2 - 82.3)
-Деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты) (ОКВЭД 2-95, 96.01, 96.02)
-деятельность в области демонстрации фильмов (ОКВЭД 2 - 59.14) -деятельность в области здравоохранения (стоматологическая практика) (ОКВЭД 86.23)⠀
1. Вы можете попросить отсрочку по арендным платежам,что является обязанностью арендодателя согласно пункту 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, Постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 N 439.
Для предоставления отсрочки необходимо,чтобы выполнялось 3 требования:
- Осуществляемый Вами вид деятельности входит в перечень отраслей наиболее пострадавших от распространения коронавирусной инфекции (Такой перечень утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434).
- В субъекте,в котором находится арендованное имущество,должен быть введен режим повышенной готовности (в Москве он введен Указом Мэра от 05.03.2020 № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности»)
- Договор аренды,в отношении которого Вы просите отсрочку,должен быть заключен до введения режима повышенной готовности (в Москве до 05.03.2020).
Срок и сумма отсрочки:
Общий период отсрочки - с момента введения режима повышенной готовности (в Москве с 05.03.20) до 01.10.20. ⠀
Этот период можно разделить на два этапа:
-период режима повышенной готовности-арендатор не платит ничего, кроме платежей за коммунальные услуги и (или) содержание имущества, если эти платежи включены в арендную плату
-период со дня окончания режима до 01.10.20 - арендатор оплачивает 50% арендной платы. ⠀
Как арендатор должен погасить образовавшейся долг:
-начало уплаты задолженности-не ранее 01.01.21 года; -периодичность - равными платежами не чаще одного раза в месяц; -размер платежа - не более половины месячной платы по договору аренды.
Как заключается дополнительное соглашение:
-Арендодатель обязан в течение 30 дней с момента обращения арендатора заключить соглашение с соблюдением указанных выше требований.
-Никаких дополнительных платежей в связи с предоставлением отсрочки арендодатель устанавливать не вправе. ⠀
*взамен отсрочки регионам рекомендовано оказать арендодателям поддержку в части уплаты налога на имущество,земельного налога,арендной платы на землю (ждем законопроектов)
2.Попросить скидку по арендным платежам, в связи с неиспользованием арендованного объекта на основании введенного режима повышенной готовности и Указов Президента № 206, 239 (п.п. 2,3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ,п.4 ст.614 ГК РФ,п.1 ст.451 ГК РФ).
Дополнительно: предоставление скидки не является обязанностью для работодателя,поэтому необходимо достичь договоренности с арендодателем.
Изменение арендных платежей лучше фиксировать дополнительным соглашением к договору на основании п.1 ст 452 ГК РФ, п.1 ст.609 ГК РФ, иначе существуют риски,что полный размер арендной платы будет взыскан с Вас по суду.
3. В случае отказа Вы можете рассмотреть возможность расторжения договора аренды в порядке пункта 1 статьи 451 ГК РФ (по соглашению сторон или по суду) или в соответствии с условиями,предусмотренными Вашим договором.
II. Если вид Вашей деятельности НЕ входит в список видов деятельности, наиболее пострадавших в условиях ухудшения ситуации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, для оказания первоочередной адресной поддержки:
1. Можете попросить скидку по арендным платежам, в связи с неиспользованием арендованных объектов на основании введенного режима повышенной готовности и Указов Президента № 206, 239 (п.п. 2,3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ,п.4 ст.614 ГК РФ,п.1 ст.451 ГК РФ).
Дополнительно: предоставление скидки не является обязанностью для работодателя,поэтому необходимо достичь договоренности с арендодателем.
Изменение арендных платежей лучше фиксировать дополнительным соглашением к договору на основании п.1 ст 452 ГК РФ, п.1 ст.609 ГК РФ, иначе существуют риски,что полный размер арендной платы будет взыскан с Вас по суду.
2. В случае отказа Вы можете рассмотреть возможность расторжения договора аренды в порядке пункта 1 статьи 451 ГК РФ (по соглашению сторон или по суду) или в соответствии с условиями,предусмотренными Вашим договором
КАКИЕ ПРАВА ИМЕЕТ АРЕНДАТОР КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ ГОРОДА МОСКВЫ.
Если Вы осуществляете деятельность в области:
-культуры, организации досуга и развлечений (код ОКВЭД 90) -физкультурно-оздоровительной деятельности и спорте (код ОКВЭД 93, 96.04, 86.90.4) -туризма (код ОКВЭД 79) -гостиничных услуг (код ОКВЭД 55) -общественного питания (код ОКВЭД 56) -розничной торговли (код ОКВЭД 47) -деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений (код ОКВЭД 85.41, 88.91)
-социально-воспитательной работы с населением (код ОКВЭД 88) -организации конференций и выставок (код ОКВЭД 82.3) -предоставления бытовых услуг населению (код ОКВЭД 95, 96.01, 96.02).
То имеете право на отмену арендных платежей по договорам аренды недвижимости и земельных участков,находящихся в собственности города Москвы,на период приостановки деятельности.
Для отмены платежей необходимо,чтобы выполнялись следующие условия:
-деятельность приостановлена Указом Мэра
-цель использования объекта недвижимости из договора совпадает с осуществляемым видом деятельности из перечня п.1 и содержится в ОКВЭД организации
+статус субъекта малого и среднего предпринимательства-МСП
(есть вероятность,что ДГИгМ не будет его проверять,но лучше,чтобы статус был,потому что 273-ПП выпущено на основании распоряжения правительства РФ от 19.03. 2020 № 670-р,которое направлено на поддержку МСП и рекомендует властям субъекта выпустить аналогичный акт в поддержку малого бизнеса).
На какие договора аренды распространяется
-договора аренды государственной коммерческой недвижимости города Москвы (договор может быть, как с Департаментом городского имущества,так и с подведомственными Москве учреждениями (ГУП,ГКУ,ГБУ Москвы)
-договора аренды земельных участков,находящихся в собственности города Москвы, неразграниченной собственности
На какой период времени можно попросить отмену по арендным платежам:
С 1 числа месяца приостановки деятельности до последнего календарного дня месяца,в котором завершилось приостановление деятельности,но не ранее 01.07.2020 (деятельность должна быть приостановлена официально: приказом организации на основании Указов Мэра).
Когда обращаться:
Согласно информации от ДГИ, обратиться можно вплоть до 31.12.2020 года,пени и штрафы начисляться не будут.
Как обращаться:
Через электронную приемную на сайте ДГИгМ. Прикладываем обращение и необходимые документы.
Какие документы необходимо приложить
- заявление с ссылкой на п. 3 постановления от 31.03.2020 № 273-ПП (заявление можно попросить бесплатно по активной ссылке в шапке профиля в моего блога @pozakony_msk )
-приказ о приостановлении деятельности на срок,по которому Вы просите отмену платежей
-выписка из ЕГРЮЛ с указанием необходимо вида деятельности
-документы фотофиксации (фото объекта,вывески,чеки,подтвеждающие,что объект используется под вид деятельности,приостановленный Мэром Москвы)
ДОПОЛНИТЕЛЬНО: БЕСПЛАТНЫЕ формы заявлений на предоставление отсрочки,скидки по аренде на частную недвижимость и формы заявлений на отмену арендных платежей по договорам аренды государственной недвижимости и земельных участков можно получить в моем блоге @pozakony_msk через активную ссылку в шапке профиля.
По объективным причинам прошу поставить "Лайк" данной статье и разослать ее заинтересованным лицам.
Наша с Вами задача состоит в том,чтобы в это нелегкое время как можно больше людей узнали о мерах,которые они могут применить для спасения своего бизнеса.
До связи,и если еще не подписаны,то подписывайтесь на мой канал!
• • •
© По закону Москвы
