Рассмотрим ситуацию, при которой у вас уже есть покупатель или арендатор, готовый заплатить адекватные деньги за вашу квартиру, дом или земельный участок или иной объект. Что дальше?
С арендой все относительно просто. Составляете договор, принимаете плату на оговоренный срок вперед и депозит, передаете ключи и подписываете акт передачи. Инструкций, как это делать, в сети множество. Будет необходимость, как-нибудь напишу свою, но на сделках купли-продажи имеет смысл остановиться подробнее.
Предположим, вы хорошо знаете, как вообще происходят сделки купли-продажи, участвовали в них раньше, а то, что не знаете, сможете легко найти в интернете. Тогда основное отличие будет следующим.
Сделка купли-продажи как бы состоит из двух частей. Первая – вы фиксируете условия сделки; вторая – заключаете договор купли продажи, рассчитываетесь, регистрируете переход права, передаете объект. Так вот, первая часть, которая определяет порядок действий по сделке, у вас будет немного другой.
Что определяется в первой части?
Цены, сроки, порядок расчетов, комплектность объекта и прочие вещи. Точный список зависит от объекта. А продавец и покупатель берут на себя определенные материальные обязательства. Покупатель вносит некую сумму в виде аванса, а продавец… Вот тут-то и возникает разница.
Дело в том, что, в случае, если вас представляет агентство недвижимости или уполномоченное доверенное юридическое или физическое лицо, покупатель вступает в отношения с ним. Вы тут как бы и не причем. Во всяком случае, если вы передумали, то у покупателя лично к вам никаких претензий возникнуть не может. Правда, претензии могут возникнуть у вашего доверенного лица или агентства, с которым вы работаете, но это зависит от вашей с ними договоренности, а она обычно достаточно гибкая.
Если вы выступаете самостоятельно, все уже несколько не так. И это «несколько» может стать причиной серьезных проблем, если вы этого не знаете. Дело в том, что в этом случае стороной договора выступаете лично вы. А, если вы взяли деньги в счет будущей сделки, то отказаться от нее или изменить условия уже сложнее. При возникновении конфликта у противоположной стороны появляется возможность наложить взыскание на объект.
Да, не все это знают и используют, и это не самое простое действие, но информационное письмо, направленное в Росреестр и ограничивающее ваше право распоряжаться своим объектом, вы "заработать" можете.
Кроме того, для уравнивания рисков внесение покупателем материального обеспечения своих обязательств по покупке часто оформляется в виде задатка. А он возвращается в двукратном размере. То есть при отказе от обязательств каждая из сторон рискует равными суммами денег.
Бывает, продавец и покупатель договариваются сами. Вообще без участия риэлторов. В этом случае у них часто возникает мысль никакого предварительного соглашения не заключать, а действовать, исходя из устных обязательств.
Иногда это срабатывает. Но юридических гарантий, что сделка произойдет, у сторон в этом случае не возникает. Никаких. И все затраты на подготовку к сделке люди делают на свой страх и риск. Устные договоренности российским судами в расчет обычно не принимаются. Например, если ваш покупатель берет ипотеку, все технические расходы, которые предшествуют сделке, он несет без всяких гарантий с вашей стороны. Если такой покупатель найдется, и, если вы не передумаете, сделка состоится. Но собственно сделка повисает на этих двух «если».
Далее – сама сделка.
Вы должны понимать, что сотрудники банка, через который осуществляются расчеты, и работники МФЦ, принимающие пакет документов для государственной регистрации перехода права на объект, работают строго по своему регламенту. Они не обязаны консультировать вас о последствиях тех или иных ваших действий. У них свой круг обязанностей и они отвечают за их выполнение только перед своим начальством.
Разумеется, это не означает, что у вас при совершении сделки обязательно возникнут проблемы, если вы участвуете в ней самостоятельно. Но возможные проблемы вы должны знать и понимать, как их решать. Для этого внимательно изучите вопрос.
Если знаете, то все в порядке.
Если не знаете, я тут все напишу. Если не все, то основное, что обычно достаточно знать в большинстве подобных ситуаций.
Но вот сделка завершена. Ваш покупатель получил подтверждение регистрации его права собственности, а вы – деньги за эту собственность.
Тут тоже возможны нюансы и вывихи. Получение денег через банковский аккредитив или ячейку имеет свои особенности. Про них я тоже напишу, но вывод тут тот же, если продаете сами, изучите опыт других людей, какие у них были проблемы, и поймите, как их решать. Именно проблемы, а не победные отчеты об успешно завершившихся операциях.
Например, вам выдали зарегистрированные документы, вы спешите с ними в банк, но тут выясняется, что в условиях открытия ячейки указаны несколько другие документы, или те самые, которые вы принесли, но в них ошибка. Например, вас зовут Наталья, а в выписке из ЕГРН Наталия. Ну, и много чего.
Да, больше половины сделок проходит без ошибок, даже если не особо обращать внимание на подобные нюансы. Но это как с проездом вроде бы пустого перекрестка на красный свет. Может пронести, а может, и нет. Впрочем, какой-нибудь риэлтор за сделкой обычно присматривает хотя бы с одной из сторон, и этому риэлтору обычно не хочется потом давать объяснения в суде или стать фигурантом уголовного дела. В общем, в случае чего, вас, скорее всего, подправят.
Ну, и в заключении, какие рекомендации вам будут от меня по этому вопросу?
Не зная вас – никаких. Скажу, как действовал бы я. Когда-то очень давно, я тоже в этом ничего не понимал, поскольку права собственности на квартиры в те времена были в диковину, и я принял решение продавать свой объект через риэлтора. Правда, тогда и сами риэлторы еще многому учились. Так сказать, в процессе.
Сейчас сделки купли-продажи стали обыденностью, риэлторы – профессионалами, и рекомендации будут другими. Если вы готовы отдать все риэлторские дела на аутсорсинг, если вы цените свое время, и оно нужно вам что бы идти вперед в своем направлении, а не отвлекаться на те вещи, которые не лежат в сфере ваших интересов, то да, лучше все делать через риэлторов.
А, если у вас есть интерес к процессу, силы, свободное время или просто в силу обстоятельств вы хотите сэкономить (правда не факт, что сэкономите, вероятнее всего наоборот), то начинайте процесс сами, но сначала изучите чужой опыт. А что важно в чужом опыте? Чужие ошибки, поэтому, сканируя всемирную сеть, ищите именно ошибки.
Тут, как и везде, опыт тех людей, у которых все получилось, во многом бесполезен, а иногда и вреден. У них были приличные, честные контрагенты, а с квартирой все было близко к идеалу. Но это совсем не означает, что в вашем случае условия задачи будут теми же. Есть вероятность, что с вами, возможно, будут происходить те вещи, которые те успешные люди с успешным опытом избежали в силу простого стечения обстоятельств.
И, еще. В сделках с недвижимостью большое значение имеет человеческий фактор. То есть на пути от решения продать, до получения денег, вы будете находится в довольно неопределенной среде. Ваш покупатель может казаться вполне адекватным, но у каждого из нас «свои тараканы в голове», они могут не проявиться, а могут и проявиться. Чужая душа – потемки.
Я все это веду к тому, что, если вы делаете все самостоятельно, у вас должны быть люди, к которым вы сможете обратиться, если что-то пошло не так. Если вы, например, один в чужом городе, где никого из таких людей не знаете, или, если вы в силу возраста, состояния здоровья или чего-то еще, не готовы к жестким ситуациям, если вам просто не с кем посоветоваться, обратиться к риэлтору, будет безусловно лучшим решением.