Аренда на пустых улицах

Нефть и короновирис нанесли удар по экономике. И если к взлетам курса доллара бизнес был хоть как-то готов (пусть даже бессознательно), то к карантину (когда трафик вдруг стал стремиться к нулю) - конечно нет.

Что касается аренды, есть два периода - период отсутствия трафика или пока идёт карантин и период когда карантин закончится, люди снова пойдут на работу.

Форс мажора нет!

Вспомните как читая договор аренды, вы перескакивали раздел об обстоятельствах непреодолимой силы. Какие там война и стихийные бедствия? И вот оно случилось, но не юридически, так как режима чрезвычайной ситуации нет. Но работать запретили. Если вы чётко прописали в договоре о неначислении арендной платы при временном запрещении вашей деятельности со стороны властей не по вашей вине - вам повезло.

Тем кому не повезло и кого закрыли приходится договариваться с арендодателями. Последних тоже можно понять - это такие же предприниматели как и арендаторы. Они не занимаются торговлей - они имеют недвижимость. Но они также берут кредиты на покупку этой недвижимости, также платят налоги, несут другие расходы (это коммунальные платежи - не все они компенсируются арендатором, различные благоустройства прилегающей территории или содержание мест общего пользования, если речь идёт о торговом центре). Наверное честно было бы 50/50. Получить скидку в половину аренды и нести это бремя арендатору и арендодателю вместе.

Но есть те кого не закрыли. Продукты, зоомагазины, аптеки и потом вдруг ещё салоны связи. Общепит тоже работает на вынос. Что делать в этой ситуации?

Поможет процент от оборота

Но это супермаркеты и общепит. Тут в большей степени аренда привязана к обороту, где-то минимальная фиксированная ставка конечно. Но все-таки тут проще - арендодатель видит оборот, он видел его и в предыдущие периоды, поэтому если даже до фикса дотянуть будет нереально - договорится проще.

Салоны связи. Открыты. Или лучше бы закрылись? Продажи упали, но работать приходится. Закрыться не вариант - арендодатель не поймёт. Опять переговоры двух сторон. Ещё надо понимать что огромное число салонов связи работает по франшизе. Франчайзер (сотовый оператор) возмещает франчайзи затраты на арендную плату (частично или полностью в зависимости от выполнения плана - количества подключённых абонентов). Понятно что сейчас не до подключений. Поэтому франчайзи ждут не только сложные переговоры с арендодателем , но и не менее сложные с владельцем франшизы.

Но все когда-нибудь кончается. И хочется быстрее уже поехать на работу. Да и чашку кофе с собой по дороге взять.

Почему я сразу про кофе вспомнил. Потому что это флагман по арендным ставкам. Конечно по самому небольшому формату. Когда то это был игорный бизнес, потом салоны связи перебивали всех арендой. Теперь вот кофе. И им надо собственно что бы люди просто снова пошли на работу, потому что они все равно будут брать с собой эту чашку за 50 рублей. И арендодатель у которого небольшое помещение у метро прекрасно знает - съедут одни, прибегут другие. Не упадёт аренда. Главное чтобы трафик был.

Но! Если тут же у метро в большой помещении с окнами до пола долгое время работал парфюмерный/продуктовый/ювелирный - да какой угодно большой магазин и вдруг решил закрыться, а арендодатель молниеносно согласовал множество отдельных входом и получилось много небольших помещений (и примеров этому много было) - то все меняется и очень сильно.

Поэтому в независимости от состояния экономики, ставки аренды всегда зависят от конкретной локации, от проходимости, от наличия других локаций рядом. И все прошлые кризисы тому доказательство.

Возможно где-то станет меньше проходимость, некоторые компании поймут после эксперимента с удаленкой, что часть сотрудников можно на ней и оставить. Могут опустеть офисные центры, вот тогда торговая недвижимость привязанная к их трафику упадет в цене и в ставках аренды. А другие локации наоборот станут более привлекательными и дорогими.

Поэтому результатом происходящего сейчас скорее всего будет не просто паническое снижение ставок аренды, которым аналитики пугают арендодателей, а переоценка локаций, появление новых игроков на рынке, конечно же развитие онлайн торговли (которая конечно тоже поднимает спрос на определенный сегмент недвижимости).

И конечно же возможен переход большего количества арендных отношений на привязку к проценту от оборота. Причем это может быть как хорошим вариантом на время для выхода из создавшейся ситуации, так и для работы на постоянной основе.