Алгоритм сделки: чем покупка дома, отличается приобретения квартиры
Начнем с главного: иностранцы имеют право покупать все виды недвижимости в Таиланде, в том числе дома и виллы с земельными участками. Процедура сделки такая же, как при покупке квартиры, но регистрация прав собственности проходит по-другому.
Покупка на физическое лицо: фрихолд или лизхолд?
По законам Таиланда, иностранец – физическое лицо может взять квартиру, как в полное владение (freehold), так и в долгосрочную аренду (leasehold).
При покупке объекта с землей, дом можно зарегистрировать во фрихолд или лизхолд, а участок под ним – только в лизхолд.
Договор аренды на землю оформляется на 30 лет и потом дважды обязательно продлевается на такой же срок (общий период — 90 лет). Некоторые застройщики предлагают лизхолд на 120 лет, иногда встречается и безлимитное продление.
Читайте подробнее об этих формах собственности – здесь.
Раньше иностранцы, особенно из России, стремились зарегистрировать здание в полную собственность. Во многом потому, что не понимали, как работает лизхолд, и не доверяли этой схеме. В России и странах СНГ такой формы владения недвижимостью нет, но она широко распространена, например, в Великобритании и ОАЭ.
Лизхолд дает собственнику такие же права, как и фрихолд – продавать, дарить, передавать по наследству, сдавать в аренду… Словом, вы можете делать с недвижимостью всё, что захотите. Эти сделки регистрируются в Земельном департаменте и полностью защищают права собственников.
Единственное ограничение – следить за оставшимся временем действия договора аренды. Но по факту, сложно представить, что вы будете владеть недвижимостью 90 лет и никому её за это время не продадите. А с новым собственником заключат новый договор лизхолда на новый срок.
Когда иностранцы лучше познакомились с рынком недвижимости Таиланда, разобрались с законами, которые здесь работают, число лизхолд-сделок начало расти. Сейчас и участки, и виллы, и квартиры всё чаще оформляют в долгосрочную аренду. Тем более что это позволяет сэкономить на налогах.
Покупка на компанию: риски и возможности
Оформить землю в полную собственность можно на юридическое лицо, зарегистрированное в Таиланде. Схема непростая, юристы не всегда советуют идти этим путем.
Чтобы зарегистрировать в Таиланде юрлицо, на одного учредителя-иностранца должно приходиться минимум два тайца. Раньше зарубежные покупатели создавали компании, оформляли на них собственность, а деятельность не вели.
Но в Земельном департаменте заметили, что в стране появилось много фирм, которые налоги не платят, а просто владеют недвижимостью. И сейчас чиновники очень внимательно проверяют тайских учредителей – насколько они платежеспособны, откуда у них деньги, вносили ли они доли в компанию.
Если будут подозрения в подлоге – могут выписать серьезный штраф или назначить другое наказание, вплоть до тюремного заключения.
«Серые» схемы уходят в прошлое, т.к. в большинстве случаев не имеют смысла. Если вы покупаете виллу от застройщика, то арендуете землю у компании, а не физического лица. С юридической точки зрения, это полностью безопасно. Фирма даже не может обанкротиться, пока у нее на балансе висят земли и дома, находящиеся у иностранцев в долгосрочной аренде.
Единственный случай, когда юристы рекомендуют не соглашаться на лизхолд – покупка дома на вторичном рынке у продавца-тайца. Семьи в Таиланде большие, земельными участками они могут владеть столетиями, и сложно убедиться в том, что через год не появится какой-нибудь родственник, который заявит свои права на имущество.
Иностранцу лучше отказаться от покупки такого объекта или регистрировать его на юрлицо, желательно, действующее, а не «спящее».
Схема с покупкой недвижимости на юрлицо надёжная, но только в случае, если всё проходит легально – компания действительно работает в Таиланде.
Например, если наше агентство – Exotic Property – решит инвестировать свою прибыль и купит несколько квартир или виллу, никаких вопросов не будет. У нас реальные партнеры-тайцы, мы платим налоги и 10 лет ведем бизнес в стране. Сделка пройдет гладко.
Но если компания только открылась, а через месяц подает документы на оформление собственности – возникают вопросы.
Ещё один тип сделок, которые иногда встречаются на рынке – покупка акций действующей компании, которая уже владеет домом с землей. В этом случае иностранец становится соучредителем, ему будет принадлежать всё, что находится на балансе фирмы.
Но будьте внимательны: кроме недвижимости у компании могут быть долги и обременения. В таких сделках необходим тщательный аудит.