100 условий договора аренды, часть 7
После того, как мы, в соответствии с прежними публикациями, проверили объект аренды и контрагента, заключили и исполнили предварительный договор аренды, переходим к заключению договора аренды коммерческой недвижимости, принимая во внимание 100 условий договора аренды, на которые необходимо обратить внимание.
1. Форма договора аренды недвижимости
Прежде чем переходить к условиям договора аренды торговой недвижимости, необходимо определиться относительно его формы.
Вряд ли кому-либо придет в голову заключать договор аренды помещения в устной форме, тем более, что в силу положений статьи 609 Гражданского кодекса РФ все договоры аренды недвижимости сроком более одного года, а также все договоры, вне зависимости от срока, одной из сторон которых является юридическое лицо, заключаются в письменной форме.
Письменная форма договора аренды может быть разной. В настоящее время чаще всего встречается два основных подхода, когда договор аренды, не считая приложений, представляет собой один основной документ или договор, состоящий из двух частей: специальной или особенной, содержащей основные параметры сделки (размер арендной платы, сроки и т.п.), и общей, содержащей остальные условия правоотношений сторон.
Например, типовой договор аренды помещений в торговом центре Авиапарк состоит из договора аренды, на, примерно, 10–15 страницах, и 10–11 приложений, включающих общие условия, правила арендаторов, правила производства работ, форм актов и отчетов, на еще 150 страницах.
Фактически оба варианта формы договора содержат одни и те же условия, но исходя из имеющейся практики, вторую форму, состоящую из двух частей, чаще всего используют профессиональные девелоперы, являющиеся собственниками нескольких торговых центров или владеющих одним, но очень крупным объектом. К таким арендодателям относятся, например, Ingka Centres (ex. IKEA Торговля и недвижимость, владеющая и управляющая торговыми центрами MEGA), торговый центр Авиапарк в Москве, Fort Group (торговые центры Европолис, Fort и другие в Санкт-Петербурге, Москве и других регионах России). Такой подход удобен в случае большого количества однотипных договоров, когда сотрудникам отделов аренды, эксплуатации и бухгалтерии не надо читать весь договор, так как все существенные условия указаны в специальных (особенных) частях таких договоров, а все отличия от стандартных форм и общих условий договора, как правило, фиксируются сторонами в специальных (особенных) частях или форме протоколов разногласий, которые являются приложениями к договорам.
В последующем условия договора аренды будут рассмотрены по примеру обычного договора, составленного в виде одного документа, но, как уже было указано выше, полностью применимого и к договорам, составленным в виде двух частей. Все условия договора будут изложены в том порядке, в котором они обычно встречаются в договорах аренды, составленных по такой форме, разве что некоторые статьи вашего конкретного договора могут быть изложены в ином порядке.
2. Стороны договора
Договор аренды начинается с преамбулы - вводной части договора, в том числе содержащей описание сторон договора. О том, как сторонам договора аренды “познакомиться”, не забывая о должной осмотрительности, мы более подробно останавливались ранее, но для заключения договора требуется соблюдать дополнительные формальности.
Государственная регистрация договоров долгосрочной аренды осуществляется по правилам, предусмотренным Федеральным законом “О государственной регистрации недвижимости”, статья 21 которого содержит формальные требования к любой сделке с недвижимостью, в том числе к оформлению документа.
Так частью 2 указанной статьи предусмотрено, что “тексты документов, представляемых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в форме документов на бумажном носителе, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц — без сокращения с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и при наличии отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью”.
Таким образом, при составлении как минимум тех договоров аренды, которые очевидно подлежат государственной регистрации, необходимо придерживаться следующих правил:
- указывать полное наименование сторон, т.е. указывать в договоре Общество с ограниченной ответственностью “Ромашка”, а не ООО “Ромашка”. Много времени на таком сокращении вы вряд ли сэкономите, но точно потратите больше при регистрации. В идеале, указывать в договоре и полное, и краткое наименование (см. пример ниже). Правильное наименование важно также для налоговых органов, которые могут предъявить претензии из-за несоответствия наименований организаций в договоре, счетах и счетах-фактуры.
Случай из практики: организация на рубеже 2000-х — 2010-х годов арендовала помещение в торговом центре Крокус Сити Молл. В договоре аренды было указано полное наименование арендодателя, на тот момент им было Закрытое акционерное общество “Крокус Интернешнл”, а в счетах-фактуры было указано краткое наименование ЗАО “Крокус”. Налоговые органы сочли, что это разные организации, не приняли возражения на акт налоговой проверки и вынесли решение. Конечно это нонсенс, и решение было отменено в управлении ФНС, но время и силы были потрачены неэффективно.
- указывать места нахождения сторон. Здесь необходимо обратить внимание на разницу понятий “место нахождения” и “адрес юридического лица”. В соответствии с положениями статьи 54 Гражданского кодекса РФ, место нахождения юридического лица — это место его государственной регистрации на территории Российской Федерации путем указания наименования населенного пункта (муниципального образования), а адрес юридического лица — это фактический адрес, по которому находится единоличный исполнительный орган юридического лица в пределах места нахождения.
Например, местом нахождения ООО “Замания” является город Москва, а адресом является: 127015, город Москва, улица Большая Новодмитровская, дом 23, строение 2, 3 этаж, помещение I. Таким образом, для регистрации договора достаточно указания города или муниципального района, в пределах которого находится адрес организации.
- фамилии, имена и отчества физических лиц должны быть указаны полностью, то есть не А. С. Пушкин, а Александр Сергеевич Пушкин. Таким образом, чтобы избежать приостановлений и отказов в государственной регистрации договоров долгосрочной аренды, желательно описывать стороны договора в следующем виде:
Общество с ограниченной ответственностью «Дубровский» (ООО «Дубровский»), юридическое лицо, учрежденное в соответствии с законодательством Российской Федерации, зарегистрированное за ОГРН 5167746409364 с местом нахождения: город Москва, находящимся по адресу: 101000, город Москва, улица Мясницкая, дом 30, строение 1, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора Пушкина Александра Сергеевича, действующего на основании устава.
Несмотря на то, что указанные выше требования относятся в первую очередь к договорам аренды недвижимости, подлежащим государственной регистрации, а таких строгих формальных требований к договорам краткосрочной аренды не предъявляется, идеальным вариантом все же представляется, когда стороны не делают различий между договорами долгосрочной и краткосрочной аренды, и всегда указывают наименование сторон в полном объеме, ведь почти любой краткосрочный договор имеет шанс превратиться в долгосрочный.
3. Термины и определения договора
Трудно объяснить почему, но довольно часто раздел любых договоров посвященный определению значений используемым в договоре терминам, читают что называется “по диагонали”, не придавая им особого значения. Наверно, самым верным сравнением такого подхода будет являться почти полное игнорирование пользователями инструкций по эксплуатации к бытовой электронике или автомобилям, когда пользователи игнорируют инструкции, надеясь разобраться с правилами пользования интуитивно, основываясь на своем предыдущем опыте, что порой приводит к комическим или трагическим случаям.
В определениях может содержаться такая важная информация, как описание арендуемой недвижимости (подробнее об индивидуализации в следующей главе), графике работы, может быть определено что считать выручкой, неотделимыми улучшениями и многое другое.
Иными словами, несмотря на то, что толкование терминов и определений, используемых в договоре аренды формально, каждое из определений может существенно изменять суть тех условий договора, речь о которых пойдет далее.
