100 условий договора аренды, часть 11
12. Государственная регистрация договора долгосрочной аренды
Договоры аренды зданий, строений, сооружений и помещений в них, заключенные на срок не менее года, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации, в связи с чем возникает ряд вопросов:
Какие именно договоры подлежат государственной регистрации и что собственно означает “заключенные на срок не менее года”?
Статьей 651 ГК РФ и пунктом 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” установлено, что государственной регистрации подлежат все договоры аренды недвижимости, сроком от одного года и более, при этом отдельно уточняется, что договоры, срок которых определен, например, как начало — 01 мая 2020 года, а окончание — 30 апреля 2021 года, признаются равными одному году и, соответственно, подлежат регистрации.
Кто и где осуществляет государственную регистрацию договоров аренды недвижимости?
Государственную регистрацию договоров аренды недвижимости осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, также известная как Росреестр, которая уполномочена вести Единый государственный реестр недвижимости, который, в свою очередь, часто сокращают до аббревиатуры ЕГРН.
ЕГРН содержит, а вернее сказать должен содержать, всю информацию о всей учтенной недвижимости (земельные участки, здания, строения, сооружения, помещения), включая технические данные объектов недвижимости, а также сведения о собственниках и обременениях недвижимости, включая такие обременения, как ипотека, сервитут, арест и, самое главное для нас, аренда.
К сожалению, спустя годы после того, как ЕГРН появился как симбиоз Кадастра недвижимости (содержал только технические данные о недвижимости) и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕРГП, который содержал записи о правах и обременениях недвижимости), он не всегда содержит все сведения об обременениях, что впрочем в основном касается земельных участков.
Если договор аренды подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с даты такой регистрации (ст. 131, ч. 1 ст. 425, ч. 2 ст. 651 ГК РФ), то могут ли стороны исполнять его до регистрации?
Стороны могут исполнять договор аренды и до его регистрации, то есть формально до его заключения. Часть 2 статьи 425 ГК РФ позволяет применять положения договора к правоотношениям, возникшим до его заключения, то есть в нашем случае до его государственной регистрации, например, с даты подписания договора, но для этого необходимо обязательно указать это в договоре, например, следующим образом: “Стороны пришли к соглашению о том, что действие настоящего Договора Аренды распространяется на правоотношения Сторон, возникшие с момента подписания настоящего Договора Аренды”.
Для чего нужна государственная регистрация договора аренды?
Информацию из ЕГРН в отношении любого объекта недвижимости, за исключением персональных данных физических лиц собственников или в чью пользу установлены те или иные обременения, может получить любое лицо на законных основаниях, уплатив государственную пошлину. Более того, рекомендация на получение выписки из ЕГРН до заключения договора аренды была дана ранее, когда обсуждался аудит объекта аренды.
Таким образом лицо, которое планирует совершение сделки с недвижимостью, может установить точные данные объекта, а также его обременения, которые могут либо сделать невозможной совершение сделки с недвижимостью в принципе, либо потребовать заключения сделки на иных условиях.
Одним из таких нюансов, влияющих на возможность заключения сделки, актуальной для коммерческой недвижимости, является все еще существующее обременение в виде договора аренды, заключенным с предыдущим арендатором, что не позволяет заключить договор аренды, а также ипотека, ведь не секрет, что большая часть коммерческой недвижимости находится в залоге у банков, а собственники (залогодатели) обязаны согласовывать с ними сделки с предметом залога.
13. Последствия отсутствия государственной регистрации договора долгосрочной аренды
Если еще относительно недавно суды подходили к вопросу отсутствия государственной регистрации договоров аренды формально, признавая их незаключенными и применяя к таким сделкам соответствующие последствия, то с начала 2010-х годов подход изменился и окончательно был закреплен: (1) сначала в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 (ред. от 25.12.2013 г.) “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, затем (2) в пункте 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 г. № 165 “Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными” и окончательно в 2015 году в статьях 431.1 и части 3 статьи 433 ГК РФ, в соответствии с которыми договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
На практике это означает, что договор подлежащий государственной регистрации и исполняемый его сторонами до такой регистрации порождает для сторон договора обязательства передать помещение, уплачивать арендную плату, нести ответственность, но для третьих лиц этого договора формально не существует, что может повлечь ряд негативных последствий, в первую очередь для арендатора, а именно:
- если до государственной регистрации договора аренды изменится арендодатель (купля-продажа, переход имущества к залогодержателю и т.п.), то арендатор которому имущество передано во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника;
- если для осуществления арендатором разрешенного использования помещения требуется долгосрочный договор, например, для реализации алкогольных напитков в магазинах, кафе и ресторанах, требуется лицензия, минимальный срок действия которой составляет один год и более, осуществление разрешенного использования будет невозможно;
- арендатор по договору, подлежащему государственной регистрации, но зарегистрированному в установленном порядке, лишен преимущественного права возобновления договора на новый срок.
До момента регистрации договора он может быть и заключенным на неопределенный срок, но учитывая легкость отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, такой вариант на практике применяется редко.
А в случае, если договор аренды не будет зарегистрирован и до истечения срока его действия как краткосрочного, то необходимо предусмотреть особые условия его возобновления.