Понятие, краткосрочные и долгосрочные договоры, а также договоры на неопределенный срок.
100 условий договора аренды, часть 10
9. Понятие срока договора аренды
В главе, посвященной предварительному договору, уже упоминалось, что определение сроков в гражданском праве закреплено в статье 190 ГК РФ, а именно “срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами, а также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить”.
Указанное в полной мере относится и к договору аренды, но именно здесь порой возникает путаница между встречающимися в договорах понятиями “срока договора аренды” и “срока аренды”, которые не стоит считать тождественными.
Если мы говорим о сроке договора аренды, то нам необходимо обратить свое внимание на положения статей 425 и 610 ГК РФ, в соответствии с которыми договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с даты его заключения (подробнее на моменте заключения договора аренды я остановлюсь в следующем условии договоров аренды).
Срок аренды как правовое понятие отсутствует, но следуя его буквальному толкованию понятие касается срока фактического владения и пользования или пользования арендованным имуществом, который начинается с даты при подписания акта приемки-передачи помещения и заканчивается подписанием акта сдачи-приемки помещения.
Почему важно различать указанные понятия? Потому что обязательства, в том числе по передаче арендодателем помещения арендатору, по внесению арендатором платежей до передачи помещения (авансовая арендная плата и/или обеспечительный платеж), которые стороны договора аренды обычно исполняют до подписания акта приема-передачи помещения, в силу положений статьи 307 ГК РФ, возникают из договора аренды, то есть, применимо к аренде, вопрос о том, что появилось вначале, курица или яйцо договор или обязанность передать помещение и внести соответствующие платежи, ответ однозначный — договор.
В договорах аренды часто встречаются такое положение, как “срок аренды составляет N лет с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения”. В данном случае допускаются сразу несколько ошибок:
(а) Дано указание не на срок действия договора аренды, а на срок аренды, то есть срок фактического пользования помещением;
(б) Обязательство арендодателя передать и обязательство арендатора принять помещение не могут возникнуть до начала срока действия договора;
(в) Ну и собственно сам срок тоже не определен, так как начало его течения определено подписанием акта приема-передачи помещения, то есть событием, неизбежность наступления которого неочевидна.
Несмотря на то, что срок договора аренды формально не является существенным условием договора аренды (с точки зрения закона), о чем более подробно будет указано далее, но последствия несоблюдения указанных выше простых правил могут заключаться как в оспаривании одной сторон самого срока, так и в отказе в регистрации договора аренды, если он подлежит регистрации.
10. Договоры краткосрочной и долгосрочной аренды
Срок договора аренды, как известно всем специалистам связанным с арендой недвижимости, является одним из критериев систематизации договоров аренды.
Большинство договоров аренды недвижимости делятся на договоры долгосрочной и краткосрочной аренды, что связано с тем, что в силу положения части 2 статьи 651 ГК РФ, договоры аренды зданий, строений, сооружений и помещений в них, заключенные на срок не менее года, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.
Возвращаясь к определению срока договора аренды, о котором говорилось выше, необходимо обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимости, срок действия которого (срок действия договора) составляет от 365 дней и более, даже если собственно срок аренды (срок полезного использования помещения) составит менее 365 дней.
Вопреки тому, что в соответствии с положениями Гражданского кодекса, срок аренды не является существенным условием договора аренды, условие о сроке договора аренды крайне важно для обеих сторон договора:
Для Арендатора — срок договора аренды представляет защиту инвестиций, когда срок договора аренды должен быть как минимум не меньше срока расчетной окупаемости затрат на создание проекта, конечно с учетом определенных договором условий;
Для Арендодателя — срок аренды представляется механизмом, гарантирующим ротацию арендаторов и, как следствие, товаров и услуг, реализуемых в торговом центре, а также, как и для арендаторов, защитой инвестиций.
Таким образом, срок договора аренды является одним из ключевых условий договора аренды, по важности уступающим только размеру арендной платы.
11. Договор аренды на неопределенный срок
Как было указано ранее, срок договора аренды является существенным условием фактически, то есть с точки зрения коммерческих параметров сделки, но юридически срок договора аренды существенным условием не является, то есть может быть не указан в договоре аренды, а такой договор будет считаться заключенным на неопределенный срок.
Забавно то, что об этом часто забывают даже юристы, а вопросы по данному поводу часто возникают и бухгалтеров, и налоговых инспекторов, и иных контролирующих органов.
Тем не менее возможность заключения договора аренды на неопределенный срок существует, но у такого договора есть весьма существенные нюансы, которые необходимо принимать во внимание:
- договор аренды недвижимости, заключенный на неопределенный срок может быть прекращен досрочно любой из сторон уведомлением другой стороны не менее, чем за 3 месяца, если иной (более короткий или длительный) срок не будет установлен договором аренды.
В такой ситуации обе стороны договора находятся в “подвешенном” состоянии, так как нет никаких гарантий, что договор будет длиться сколь нибудь более срока, установленного ГК или договором для уведомления об одностороннем отказе от его исполнения;
- несмотря на то, что договор аренды заключенный сроком на 1 год и более подлежит государственной регистрации, договор аренды заключенный на неопределенный срок, даже если такой год составит или предполагается что составит более 1 года, государственной регистрации не подлежит. Это позволяет заключить один договор вместо нескольких договоров сроком менее одного года, в случаях, когда государственная регистрация долгосрочного договора невозможна или нежелательна.
Указанный подход был зафиксирован в пункте 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.
Вследствие указанных обстоятельств договоры аренды заключенные на неопределенный срок наибольшее распространение получили либо в случаях, когда инвестиции в открытие крайне незначительны, например островная торговля, либо при осуществлении внутригрупповых операций, когда фактор внезапного досрочного отказа от исполнения договора отсутствует или несущественен.
