Заключая договор участия в долевом строительстве (далее – ДДУ)
с дольщиком, застройщик просто обязан гарантировать ему передачу строящегося объекта в заранее определенный, четко установленный срок.
Само по себе условие о сроке передачи квартиры по ДДУ является существенным в силу закона. Так, под существенным условием договора подразумевается такое условие, без согласования которого и отражения его в тексте договор будет считаться незаключенным.
Значит без указанного срока передачи квартиры в ДДУ соглашение между дольщиком и застройщиком будет считаться незаключенным.
Так, согласно части 5 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ) ‑
«При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.»
- Важно: Если стороны не предусмотрели в ДДУ срок передачи квартиры, Росреестр гарантированно откажет в государственной регистрации такого договора.
В чем отличие срока ввода дома в эксплуатацию от срока передачи ключей?
Срок ввода дома в эксплуатацию по своей правовой природе отличается от срока передачи квартиры и обозначает срок, до которого застройщик обязан построить дом, то есть получить разрешение на его ввод в эксплуатацию. И только после этого начинается передача квартиры.
Говоря о сроке передачи квартиры по ДДУ, следует понимать, что это конкретный срок передачи ключей от квартиры дольщику и, как мы уже выяснили, этот срок обязательно должен указываться в ДДУ. Не позднее этого срока последняя квартира в доме должна быть передана по акту приема‑передачи.
- Важно: Застройщик не имеет права изменять срок передачи квартиры в одностороннем порядке!
Еще одно немаловажное отличие между сроком окончания строительства и сроком передачи квартиры заключается в том, что за нарушение срока передачи квартиры застройщик обязан уплатить неустойку каждому обратившемуся к нему дольщику.
Размер неустойки прямо предусмотрен частью 2 статьи 6 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ -
«…в размере одной трехсотой ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.»
Как правило, разница между сроком ввода дома в эксплуатацию и сроком передачи ключей от квартиры составляет до полугода. Между тем, бывают и такие ситуации, когда разница между этими событиями доходит до года.
Такая ситуации вовсе не означает, что застройщик, после ввода дома в эксплуатацию, будет смиренно выжидать год до начала выдачи ключей. Однако, он будет иметь полное юридическое право передать все квартиры в последний возможный по договору день.
- Важно: Обращаем ваше внимание на то, что очень часто срок ввода дома в эксплуатацию выделяется в тексте ДДУ полужирным шрифтом. Застройщики делают это специально, чтобы привлечь внимание дольщика. На этот срок ссылаются и менеджеры по продажам, затуманивая разум будущему дольщику и утверждая что именно
к этому сроку он заедет в свою квартиру.
Нет срока передачи квартиры. Возможно ли такое?
Как мы уже выяснили, квартира должна быть передана дольщику в обязательном порядке в сроки, предусмотренные договором долевого участия.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ –
«Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства…»
Согласно Гражданскому законодательству застройщик имеет право самостоятельно выбирать способ определения срока передачи объекта.
В статье 190 ГК РФ установлены следующие способы определения сроков:
- конкретная календарная дата передачи (число, месяц, год);
- период времени, который исчисляется с момента заключения ДДУ;
- наступление неизбежного события (независимого от воли сторон).
- Важно: Если в ДДУ обозначены приблизительные или ориентировочные сроки передачи квартиры, то такой срок не будет считаться согласованным, а значит договор не будет являться заключенным.
Существуют разные формулировки указания срока передачи квартиры в ДДУ
На практике застройщики зачастую идут на различные ухищрения, пытаясь сформулировать пункты договоров таким образом, чтобы запутать дольщиков и в случае нарушения срока передачи квартиры увильнуть от ответственности или хотя бы сократить период просрочки.
Поэтому, давайте выясним с вами какие бывают формулировки срока передачи квартиры в ДДУ!?
А для удобства и простоты понимания будем исходить из того, что квартира должна быть передана дольщику не позднее 30.06.2020 г.
«Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту в срок не позднее 30 июня 2020 года.».
Это единственная и неповторимая формулировка, которая внушает уверенность и желание поставить свой автограф под условиями договора.
В этом случае не возникнет проблемы с определением начала просрочки – она начинается со следующего дня, то есть с 1 июля 2020 г.
«Объект должен быть передан участнику долевого строительства не позднее 2 квартала 2020 года».
Такая формулировка также не вызывает сомнений. Вспоминаем о том, что год делится на 4 квартала, определяем когда заканчивается второй квартал и понимаем дату, до которой должна быть передана квартира.
«Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства по акту приема – передачи в течение 6-и месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, но не позднее 30 июня 2020 года»
Если формулировка звучит именно так, то несмотря на привязку срока передачи квартиры к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, именно срок 30.06.2020г. является ориентиром для дольщика. Просрочка в этом случае начинается с 1 октября 2020 г.
«Планируемый срок завершения строительства объекта недвижимости и получения разрешения на ввод в эксплуатацию – четвертый квартал 2019 года.
Передача объекта долевого строительства Застройщиком и его принятие участником осуществляется не позднее 6 месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию».
В данном случае срок, на который дольщику следует ориентироваться для того, чтобы определить крайний срок передачи квартиры - это планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию. В нашем примере это 31 декабря 2019 года.
Значит 6-ти месячный срок, отведенный договором для передачи квартиры, закончится 30.06.2020 г.
Еще более запутанным выглядит текст договора, в котором застройщик ссылается не на количество месяцев, а, например, на количество дней, да еще и рабочих, а не календарных. Например – «…не позднее 90 рабочих дней с момента ввода дома в эксплуатацию».
В этом случае, необходимо рассчитывать именно рабочие дни, а все выходные и праздничные дни исключать из расчета периода.
- Несмотря на то, что мы с вами рассмотрели наиболее распространенные формулировки указания срока передачи квартиры по ДДУ, многие застройщики находятся в постоянном поиске альтернативных формулировок с тем, чтобы запутать дольщиков и минимизировать свою ответственность.
В заключение мы хотим дать совет - будьте внимательны и тщательно изучайте договор долевого участия, который собираетесь подписывать. Если сомневаетесь в чем-то, то обращайтесь к нам – профессионалам своего дела . Ведь покупка квартиры в новостройке это не поход в супермаркет за продуктами и ошибка в этом вопросе может обойтись очень дорого.
Если у вас остались вопросы, мы с радостью на них ответим. НАПИШИТЕ НАМ.
Не хотите переписываться? Звоните, чтобы получить консультацию по телефону 380-84-23 или 973-43-23.
Подписывайтесь на наш канал!
Мы в соцсетях:
Вступайте в наше сообщество - ВКонтакте
Подписывайтесь на наш - Инстаграм
Читайте нас на - Дзен