Due Diligence контрагентов

100 условий договора аренды, часть 3

2. Проверка (Due Diligence) контрагента

Если в проверке предмета аренды в значительной степени заинтересован арендатор, то в проверке своего контрагента заинтересованы обе стороны, как с целью проверки добросовестности контрагента при исполнении договорных обязательства, так и с точки зрения налогового законодательства, когда стороны договора обязаны проявить так называемую “должную осмотрительность”, то есть потенциальные стороны договора аренды обязаны предпринять комплекса мер и действий, направленных на получение необходимой и достоверной информации о потенциальном контрагенте.

Что можно и нужно сделать самостоятельно:

1. Получить выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП в отношении контрагента. Это можно сделать бесплатно и моментально в электронном виде и с электронной цифровой подписью налогового органа. Выписка один из самых полезных документов, из которого вы узнаете как давно зарегистрирована компания, её правильные наименования (полное и краткое), адрес, наименование единоличного исполнительного органа (далее для краткости более привычно — “генеральный директор”), участники ООО или держатель реестра АО, а также записи о недостоверности тех или иных данных, ограничениях на распоряжения долями (залоги);
2. Проверить наличие непогашенных долгов в базе данных исполнительных производств Службы судебных приставов. Интерес представляет как само наличие задолженностей, так и их основание, ведь очевидно, что не приходится ожидать от арендатора, имеющего значительные задолженности, своевременного и полного исполнения обязательств по внесению арендной платы и иных платежей;
3. Проверить наличие и проанализировать характер судебных разбирательств с участием контрагента в картотеке арбитражных дел и в Государственной автоматизированной системе “Правосудие” по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции. Данная информация также, как и предыдущая, позволит определить предмет и суммы споров, а также позволяет узнать о привлечении лиц к административной ответственности, в том числе связанной с содержанием зданий или помещений (проверки прокуратуры, государственного пожарного надзора, Роспотребнадзора и т.п.). Анализ сумм и предметов споров позволяют сделать выводы о платежеспособности арендаторов или об отсутствии проблем со зданием или помещением у арендодателей;
4. Проверить действительность нотариальной доверенности, если договор с вами подписывает представитель по доверенности. В данном случае очевидно говорим о проверке полномочий конкретного лица, подписывающего договор;
5. Проверить действительность гражданского паспорта генерального директора или представителя контрагента;
6. Проверить не является ли генеральный директор или участник контрагента "массовым" и не находится ли контрагент по адресу "массовой регистрации". Впрочем необходимо отметить, что сам по себе факт “массовости” не говорит о недобросовестности контрагента и должны оцениваться комплексно, но эти обстоятельства обязательно привлекут внимание налоговых органов и банков в последствии, что вряд ли кому-то надо;
7. Проверить наличие задолженности перед бюджетом.

Указанные источники проверки не являются исчерпывающими, а сами они актуальны на момент публикации.

Отдельно необходимо запросить копии, как минимум заверенные самим контрагентом, следующих документов:

1. Свидетельства о государственной регистрации юридического лица (если лицо зарегистрировано до 31 декабря 2016 года, включительно) и/или лист записи ЕГРЮЛ о создании юридического лица (выдаются с 01 января 2017 года, но также некоторое время выдавались параллельно со свидетельствами до указанной даты). Свидетельство о регистрации подтверждает государственную регистрацию организацию и присвоение её индивидуального Основного Государственного Регистрационного Номера (ОГРН), по которому организацию и можно проверить по указанным выше электронным реестрам;
2. Свидетельство о постановке юридического лица на налоговый учет, которое подтверждает факт постановки организации на налоговый учет и присвоение ей Индивидуального Номера Налогоплательщика (ИНН). По ИНН организацию также можно проверить по указанным выше открытым реестрам. ИНН и ОГРН функционально (индивидуализация организации) дублируют друг друга, что является следствием истории их появления. Так ИНН для организаций стал обязательным в 1994 году именно как реквизит индивидуализирующий конкретного налогоплательщика, а ОГРН появился в 2003 году, когда полномочия по государственной регистрации юридических лиц также были переданы налоговым органам;
3. Устав организации. Устав — это конституция организации, то есть документ который с одной стороны соответствует требованиям действующего законодательства, а с другой стороны содержит некоторые особенности управления и принятия решений в организации, которые необходимо учесть при заключении договора аренды, в том числе в уставе указывают: срок полномочий генерального директора (договор аренды или доверенность представителя подписывающего договор аренды должны совпадать со сроком действия полномочий), ограничение полномочий генерального директора на заключение определенных видов сделок или сделок с лимитом цены (часто существуют ограничения на совершение сделок с недвижимостью, когда заключение сделки возможно только с одобрения совета директоров или общего собрания участников или такое одобрение требуется для сделок, цена которых превышает определенные лимиты, при этом даже такое одобрение может требовать не простого большинства, а квалифицированного). Отдельно стоит обратить внимание, что устав является открытым документом, который скрывать от контрагентов по сути бессмысленно, хотя многие организации ошибочно считают его документом, составляющим коммерческую тайну, так как устав любой организации в полном объеме (за исключением разве что персональных данных, которые иногда умудрялись указывать в уставах) можно вполне официально и за небольшую плату получить в любой территориальной налоговой инспекции.
4. Решение (если в ООО один участник) или протокол (во всех остальных случаях), о создании организации и решение или протокол о назначении генерального директора (для него это основной документ, подтверждающий его полномочия, но не забываем проверить это в выписке ЕГРЮЛ). Если организация относительно “молодая” и генеральный директор не менялся, то в решении (протоколе) о создании может быть указано и о назначении генерального директора.

Таким образом, проанализировав указанные данные можно составить обобщенный портрет потенциального контрагента. Что вас должно насторожить:

• Слишком “молодая” организация, зарегистрированная совсем недавно, с минимально допустимым законом уставным капиталом;
• “Массовость” генерального директора, участников или адреса регистрации;
• Несовпадение видов экономической деятельности, указанных в ЕГРЮЛ, а иногда и указанных в уставе, назначению помещения и планируемой коммерческой деятельности;
• Большое количество судебных разбирательств, из которых следует систематическое нарушение финансовой дисциплины, в том числе связанных с уплатой налогов и сборов;
• Судебные разбирательства, связанные с ненадлежащей эксплуатацией недвижимости, в том числе связанных с нарушение нормативных актов о пожарной безопасности, строительных и санитарных норм и правил;
• Система налогообложения контрагента позволит планировать собственные налоги и сборы.

Вероятно, каждый фактор в отдельности и не представляет какой-то очень серьезной опасности, но кто предупрежден, тот вооружен, то есть может учесть те или иные возможные негативные последствия при заключении договора аренды и не только, так как указанные выше меры проверки контрагентов применимы ко всем заключаемым договорам.