Предисловие
Мой многолетний юридический стаж тесно связан с коммерческой, а точнее торговой недвижимостью. Я работал в различных компаниях, которые либо имели собственную недвижимость, либо арендовали её для собственных магазинов, либо сочетали обе ипостаси. Часть из этих компаний сегодня не существует, так как была поглощена более крупными игроками рынка, как, например, это произошло с сетью супермаркетов Патэрсон, поглощенной X5Retail, так и по причине изменения конъюнктуры на предлагавшиеся ими товары и услуги, как это случилось с сетью книжных магазинов Bookberry, в то время как другие, например, ТВОЕ, Mercury (ЦУМ, ДЛТ, Barvikha Luxury Village, Третьяковский проезд) и сеть семейных парков развлечений Zамания, существуют и сейчас.
Учитывая накопленный опыт я, с подачи основателя и генерального директора сети семейных парков Zамания Павла Ковшарова, решил написать книгу, в которой постараюсь изложить не только юридический, но и практический опыт составления и согласования условий договоров аренды торговой недвижимости. Я полагаю, что моя книга и ряд статей, которые будут составлять главы этой книги, может быть полезной начинающим юристам, менеджерам по развитию торговых сетей и менеджерам по аренде собственников торговой недвижимости.
Но прежде чем перейти непосредственно к описанию 100 условий договоров аренды (цифра взята скорее для красоты, хотя и не далека от истины), которые необходимо принять во внимание при заключении договора, мне, как человеку любопытному, было очень интересно узнать историю развития торговли в контексте мест, где такая торговля осуществлялась, до появления такого явления, как торгово-развлекательные центры.
Возникновение торговли товарами и оказания услуг, как видов деятельности человека, принято датировать, если это можно так назвать, каменным веком, с которым историки связывают начало разделения труда, а также появление излишков. Безусловно торговля, в широком смысле этого понятия, в те времена была далека от современной и, по сути, представляла собой обмен одних товаров на другие. С возникновением торговли излишками связывают и появление первых специальных мест для осуществления торговой деятельности - рынков, на которых и осуществлялся обмен товарами.
Бартер при расчетах в торговле существовал примерно до второго тысячелетия до нашей эры, когда в Египте и Ассирии в качестве расчетов при товарообмене стали использовать золото в слитках, а не просто обменивать одни товары на другие. А уже примерно в VII веке до нашей эры появились первые чеканные монеты.
Появление универсального средства платежа существенно упростило торговлю, позволив торговать товарами вне зависимости от сезонного спроса на них и решало вопрос хранения избытков.
Следующая веха развития торговли стала следствием образования торговых путей, самым известным из которых, например, до сих пор считается Великий шёлковый путь (примерно II век до нашей эры), по которым товары стали перемещаться профессиональными торговцами — купцами, а продажа товаров стала осуществляться в специальных местах — рынках, самые крупные из которых образовывались на пересечениях торговых путей и вдоль них.
Наследниками таких торговых путей являются известные многим торговые улицы, которые имеются в большинстве крупных городов мира, например, King’s Road в Лондоне, Фридрихштрассе в Берлине, Гинза в Токио, 5-ая Авеню в Нью-Йорке, а также Никольская улица с примыкающим к ней Третьяковским проездом в Москве. Безусловно это самые известные торговые артерии мира, но так называемый street retail, тое есть магазины и службы быта у дома или по дороге на работу, куда мы заходим утром купить кофе с маффином, а вечером хлеб и самое необходимое для ужина в кругу семьи и близких нам людей.
Ситуация с торговлей, если не считать появления специализированных рынков, на которых торговля осуществлялась определенным, а не универсальным ассортиментом товаров, оставалась практически неизменной до середины XIX века, когда впервые появились первые прообразы современных универсальных магазинов - торговых центров, продавцы которых в качестве конкурентного преимущества предложили покупателям значительно более комфортные условия приобретения товаров. В России первыми торговыми центрами стали “Пассаж” (Санкт-Петербург, 1848 г.), ЦУМ (Москва, 1885 г. (до 1933 г. - “Мюр и Мерилиз”), ГУМ (Москва, 1893 (до 1921г. - Верхние торговые ряды) и “Петровский пассаж” (Москва, 1901 г.), которые существуют в качестве престижных торговых центров и в настоящее время.
За прошедшие более чем полтора века количество торговых улиц и торговых центров многократно увеличилось, а сами они обрели различную специализацию в зависимости от групп реализуемых товаров (мебельные торговые центры, строительные и т.п.), целевой аудитории на которые они рассчитаны (люксовые, массмаркет, аутлеты) и т.п.
В последние годы, в связи с активным развитием интернет торговли, когда значительная часть торговли именно товарами переместилась в онлайн, также заметно усилилась тенденция превращения торговых центров в центры развлечения и досуга, в которых появились и занимают все большую площадь кинотеатры, кафе, рестораны, СПА-центры и различные развлекательные центры, а сами торговые центры стали активно переименовываться в торгово-развлекательные центры. Очевидно, что указанная тенденция сохранится и в ближайшем будущем, хотя говорить о полной замене торговых операторов развлекательными не приходится, так как сам процесс покупки товаров превратился из насущей необходимости быть одетым и обутым в развлекательный процесс, а также некоторую психотерапию после рабочих будней.
Вне зависимости от того, планируется ли осуществление торговой деятельности или оказания бытовых и развлекательных услуг в отдельном здании, части здания с отдельным выходом на улицу (street retail) или в помещении, расположенном в здании торгового центра, общие принципы заключения договоров аренды таких помещений одинаковы, и именно об этих принципах и важных условиях договоров аренды торговой недвижимости настоящая книга.
Моя книга вряд ли поможет в выборе конкретной локации или определении справедливого размера арендной платы за пользование конкретным помещением, иначе этой книге не было бы цены, тем более, что размер арендной платы за пользование одним и тем же помещением в одно и то же время может зависеть от различных факторов, относящихся к коммерческим интересам арендодателя и арендатора.
Тем не менее, данная книга поможет сторонам прийти к соглашению по ключевым условиям договора аренды, которые возможно не сократят расходы сторон договора, связанные с владением и пользованием тем или иным торговым помещением, но помогут предвидеть их, а, как известно, кто предупрежден, тот вооружен.
Заключая договор аренды стороны, безусловно, настроены оптимистично, арендодатель на постоянное и своевременное получение арендной платы и иных платежей, а арендатор на получение прибыли от пользования помещением, но юрист, как я люблю повторять, профессия пессимистов, так как надо максимально нивелировать возможные негативные последствия заключаемого договора, а пессимист, как известно, всегда либо прав, либо приятно удивлен.
Надеюсь, что моя книга поможет сторонам быстрее и эффективнее приходить к консенсусу по условиям договора и всегда быть приятно удивленными.