Меня зовут Кирилл Кудинов, и я отельер. Первый собственный апарт-отель я запустил в 2016 году. Сейчас в моей сети апарт-отелей Port Comfort уже 42 апарт-отеля. Как предприниматель и инвестор, я слежу за ситуацией на рынке. В последние несколько лет все больше людей рассматривают апарт-отели в качестве объекта инвестиций. На рынке появились комплексы от крупных застройщиков – VALO, YES, IN2IT, – каждый из которых предлагает программы для инвесторов. Недавно я объездил почти все подобные апарт-отели и собрал много информации, которой хочу поделиться с вами в серии обзоров «Апарт-отели Петербурга глазами инвестора».
Первым я расскажу об апарт-отеле VALO. Это один из самых амбициозных и раскрученных проектов в Петербурге: комплекс комфорт-класса, 5 корпусов на 3625 апартаментов площадью от 22 до 50 м2. Я проанализирую его с точки зрения локации, концепции и прогнозируемой доходности.
Локация
Апарт-отель находится на улице Салова, ближайшая станция метро – Бухарестская. Удобно добираться от аэропорта – 35 минут на автомобиле. Однако дорога до Невского проспекта и основных достопримечательностей займет 20-30 минут, поэтому туристы, приезжающие ради прогулок по центру города, скорее всего предпочтут другой вариант.
Информация на сайте
Cайт – первое, что встречает потенциального инвестора. Посмотрим, какую информацию по ценам и доходности он предоставляет.
При выборе планировки появляется карточка, в которой указана цена, срок сдачи, этаж, а также стоимость оснащения студии и информация, что оно обязательно.
Остановимся на этом моменте, поскольку оснащение в стоимость апартаментов не входит. Однако инвестор обязан дополнительно оплатить обстановку студии. В итоге студия площадью 26,5 м2 обойдется инвестору не в 3,5 миллиона рублей, а в 4 455 000 миллиона.
Далее, переходим к доходности. Сайт прогнозирует доход от 368 000 рублей, это около 30 000 рублей в месяц. Почему указан именно доход, а не проценты по доходности? 368 000 рублей в год при общей сумме инвестиции в 3 525 000 – чуть более 10% годовых, средние цифры для отельного бизнеса. Однако, если рассчитать доходность исходя из стоимости студии с оснащением (4 450 000 рублей, именно столько по факту платит инвестор), то мы получим уже 8,2% годовых.
Прогноз по доходности от отдела продаж
Изучая информацию по апарт-отелям, я лично пообщался с отделом продаж VALO и приехал к ним в офис. В материалах, которые мне там предоставили, декларируется 3 программы доходности, но по факту действует только одна. Из всего вала денег вычитаются:
- Коммунальные услуги (около 6-9%)
- Комиссия бронирующих площадок (9,5%)
- Банковская комиссия (1,5%)
- Услуги проживающим (12,5%)
- Услуги самой УК (20%)
Итого, порядка 51% из всей прибыли уходит на различные расходы, инвесторам остается 49% от общей суммы поступивших денег.
Расчет доходности по корпусам
Также отдел продаж VALO предоставляет планируемую доходность по конкретным корпусам. Она рассчитывается исходя из планируемой стоимости номера, средней загрузки и ценам на коммунальные услуги.
- Для III секции 1 корпуса планируемая доходность составит 8,9% годовых. Это неплохая цифра, однако это не гарантированная доходность, и есть ещё ряд затрат, которые нужно учесть
- У третьего корпуса результат существенно более интересный, чем у однокомнатных апартаментов, которые остались в III секции 1-го корпуса – 10,8% годовых. В этом корпусе также можно приобрести большие по площади апартаменты, но их доходность будет снижаться пропорционально площади
- 5 корпус демонстрирует самую высокую доходность – 11,3% годовых
Пока расчеты по всем корпусам основаны на прогнозе заселяемости около 60% годовых и средней стоимость номера, который делают специалисты управляющей компании. Насколько он соответствует реальному положению дел, будет понятно только после начала эксплуатации объекта.
Прогноз по заселяемости
VALO – это 3 625 номеров. В 5 км от него строится чуть менее масштабный комплекс IN2IT на 1 500 номеров. Вместе это примерно половина всего номерного фонда апарт-отелей в Санкт-Петербурге. В этом контексте поверить в заселяемость в 66% со среднегодовой ценой за ночь в 4 500 рублей в сутки очень сложно. Соответственно, реальная загрузка может быть ниже прогнозируемой, что снизит итоговую доходность для инвестора.
Дополнительные расходы
Также инвестор должен быть готов к дополнительным расходам:
- объект обязательно потребуется застраховать (5 000 рублей/год)
- в случае хищения и порчи имущества (по словам менеджера случаи маловероятны) – расход оплачивает инвестор
- раз в 5 лет проводится ремонт номера (ориентировочно 20% от 655 000 рублей – цены обустройства номера)
- по корпусу 5 договор с управляющей компанией заключается на 5 лет, и при его расторжении будет необходимо оплатить «отступные» в размере не менее 60 000 рублей
- по остальным корпусам заключается агентский договор на управление, расторжение – по соглашению сторон
- также в случае отказа от передачи апартаментов в управление после подписания договора, осуществления сделок с апартаментами без уведомления управляющей компании, конфликта интересов – необходимо будет оплатить штраф в размере 100 000 рублей
- в случае нарушения внутренних правил эксплуатации апартаментов – штраф в размере 20 000 рублей или неустойка в размере 1 000 рублей за каждый день нарушения
Деньги необходимо оплачивать сейчас, а получение дохода предполагается почти через 1 год (для 1-го корпуса) и через 3 года (для 3-го).
Итог
Один из самых раскрученных и продаваемых апарт-отелей декларирует доходность от 9% годовых, но при этом вдумчивый расчет показывает, что доходность будет максимум 8% для 1 корпуса и 11,3% для 5-го (при меньшей загрузке и дополнительных расходах - еще ниже). Деньги нужно будет заморозить на 1 и 3 года, соответственно.
VALO — очень амбициозный и, несомненно, самый крупный проект Санкт-Петербурга, сочетающий в себе различные форматы управления. Единственное, что пока остается для меня не очевидным — это прогнозы по заселяемости и стоимости номера.