Что думают риэлторы о государственных мерах поддержки.
Я поговорил с ведущим юристом рынка недвижимости, со-преподавателем моего курса «Агент-миллионер за 90 дней» Ириной Дагаевой. Продолжаю делиться этой ценной информацией с вами. Поговорим о мерах поддержки риэлторам.
– Насколько сложно сейчас работать риэлторам?
– Режим самоизоляции в том виде, в котором его утвердили, пока сохраняется. Мы, риэлторы, привыкли к тому, что на нас особо не обращали внимания, не было закона, регулирующего нашу деятельность. Мы просто предприниматели. И вот эта предпринимательская черта, она сейчас выручает. Понимание того, что мы действуем на свой страх и риск, и сами за себя ответственны, а никак не государство нам делает какие-то суперльготы.
Все имеет две стороны. Застройщиков освободили от обязанности выплачивать неустойку в случае просрочки строительства в рамках поддержки строительной отрасли. Если раньше в связи с 214 законом о долевом участии в строительстве в случае, если договор не соблюдался по срокам, дольщик имел право требовать неустойку за просрочку исполнения. Она рассчитывалась исходя из ставки рефинансирования, плюс штраф по закону о защите прав потребителей, какой-то маленький моральный вред можно было прилепить - 2-3-5 тысяч рублей. Разумеется, в судебном порядке. Но это работало, несмотря на занижение этих штрафов. Это моя практика, я работала с этим в судах. Например, если мы заявляем неустойку 700 тысяч, 300 тысяч реально получить. Но теперь застройщиков освободили от этого со 2 апреля до 31 декабря 2020 года.
Как это будет работать? Иски, которые уже находятся в судах, когда суды начнут работать в нормальном режиме, будут рассмотрены, но исполнение по этим решениям, если оно будет в пользу дольщиков, будет отложено до 1 января 2021 года. Плюс 2-3 месяца на исполнение. По тем искам, по которым уже вынесены решения, и есть исполнительный лист, и он еще не исполнен, также исполнение будет отложено до 1 января 2021 года. По тем искам, которые только сейчас подаются или будут подаваться, вот этот период, с 2 апреля по 31 декабря, будет исключен из расчета неустойки. И плюс застройщики, которые не исполняют свои обязательства в этот период, не включаются в реестр проблемных дольщиков.
С одной стороны, я понимаю, что строительную отрасль надо поддерживать, и действительно те стройки, которые я вижу, они не останавливаются, но с другой стороны, такие меры немножко развязывают руки застройщикам . И у человека, который, например, взял ипотечный кредит на квартиру, которая находится в стадии строительства, получается, что физически он платит кредит, но не может получить никакой компенсации за такую просрочку.
– Как вы относитесь к обращению Гильдии риэлторов к правительству о мерах поддержки для риэлторов?
– Моя позиция не изменилась. В связи с введением пандемии, она субъективная. Я по-прежнему считаю, что должен быть порог входа в профессию. С 2002 года, с тех по, как отменено лицензирование, у нас нет никакого порога входа в профессию, каждый может называть себя риэлтором, любой человек. Я пошел, сдал кому-то соседскую квартиру, все, я теперь риэлтор. Если я буду называть себя врачом, не имея образования, практики и врачебной лицензии, я буду наказан. А если буду называть себя риэлтором, ничего страшного.
– Согласен. Государство может сказать, что если вы сейчас вступите в Профсоюз, мы будем знать, что вы - настоящие риэлторы. И тогда возникает вопрос – как, на ваш взгляд, государство может помочь риэлторам? Застройщикам оказана помощь. А как можно поддержать риэлторов и их семьи?
Например, Светлана Улицкая ответила, что не надо помогать риэлторам, мол, хорошие риэлторы сами выпутаются, они предприниматели, и у них все хорошо. В плохих риэлторах рынок не нуждается, а хорошие сами выпутаются из этой ситуации.
– Не надо помогать. Самое главное – не мешайте. Те из нас, кто оформлен в качестве индивидуальных предпринимателей, получают те меры поддержки, которые разработаны для ИП. Например, в связи с введением нерабочих дней, авансовый налоговый платеж за 1 квартал 2020 года можно заплатить до 6 мая, примерно 3 недели дано дополнительно.
Что приятно для нас, если случается какая-то форсмажорная ситуация, вроде сегодняшней, то для работы нам нужен мозг и ноутбук. Офис, конечно, важен, и для больших компаний сейчас очень тяжелый период, когда они вынуждены платить аренду, и офисы простаивают, но, тем не менее, сохранить бизнес, свою деловую активность, контакты – все в головах. Мы те люди, которые работают головой.
– Риэлторы говорят, что, чтобы что-то получить от государства , надо в лепешку разбиться. Могу сказать, что для этого нужно вступить в Профосюз Риэлторов, чтобы голос каждого риэлтора был услышан, и мы могли лоббировать свои интересы вместе.
– Я согласна с мнением Светланы о том, что, если не можете нам помочь, то не мешайте, мы поможем друг другу сами или в рамках своих сообществ. Мы сами себя поддержим, если только нам дадут возможность нормально делать регистрацию, дадут возможность нормально рекламировать объекты, дадут инструменты финансовые в виде банковских услуг по совершению сделок и не будут их перекрывать. Если нотариусы будут работать там, где они необходимы , и понимать, что мы одно дело делаем, и мы одна команда, тогда мы сможем работать не менее устойчиво, чем это было раньше.
Я призываю соблюдать по возможности тот режим, который установлен, но и не терять время даром, заниматься совершенствованием своих клиентских баз, отработкой холодных звонков, работой с возражениями, в общем, провести время с пользой.
– Констагтин Ковалев, управляющий партнер компании «Вебстер» в одном материале пишет, что «в настоящий момент регистрация сделок – это уже вторичный вопрос, если сделка закреплена задатком, авансом или просто желанием сторон ее совершить, то какие-то отложенные форсмажорные обстоятельства – это лишь вторично. Другой момент, что рынок в настоящее время находится в очень психическом состоянии, поэтому сделки разваливаются на глазах, не доходя до Росреестра. Порядка 120 тысяч сделок проходит каждый год только в Москве, каждая неделя – это тысячи сделок, которые в настоящий момент приторможены».
– Панические настроения рекомендуется отставить, я согласна в том смысле, что сейчас к каждой сделке нужен индивидуальный подход. Есть сделки, для которых сейчас актуально зафиксировать волю сторон, даже подписать договор купли-продажи , если это возможно, и формально завершить переход права собственности уже после того, как все закончится.
– Тогда возникает вопрос защиты интересов риэлторов. В том договоре, который есть у нас в раздаточном материале курса, по которому я учу своих учеников – эксклюзивный агентский договор – поручение на проведение аукциона, и там момент, когда риэлтор оказал услугу и может получить комиссию – это момент перехода права собственности от продавца к покупателю. В связи с тем, что сейчас это может отложиться на неопределенный срок, и это вне нашего контроля, может, стоит внести такую новацию, что, например, в момент внесения задатка услуга агента считается оказанной, или может, в момент подписания акта приема-передачи квартиры, а не в момент регистрации права собственности?
– Я думаю, что в индивидуальном порядке есть смысл таких изменений, но опять-таки мы понимаем, что у нас клиенты все-таки заинтересованы в полной окончательной сделке, поэтому, может быть, частично, в момент подписания договора купли-продажи. Это имеет смысл, если вы принимаете совместно со своими сторонами решение отложить регистрацию . Я напоминаю, что переход права собственности – это единственное законное подтверждение того, что сделка состоялась, и все остальное, несмотря на то, что это рабочие инструменты ( и задаток как способ обязательств, и преддоговорр, и подписанный договор) все же это менее надежные и более шаткие конструкции, чем нормальная государственная регистрация.
– Я думаю, было бы правильно, если после задатка агент получит 50 или даже 80% комиссии, а 20% - когда пройдет регистрация права собственности. Нужно такую новацию внести в агентский договор.
– Вполне возможно. А вот подписание акта приема-передачи я не рекомендую заранее делать. Если у нас хотят заселиться покупатели, а регистрация еще непонятно, когда пройдет, лучше подписать договор аренды, чтобы избежать рисков. Потому что факт получения собственности у нового покупателя наступает после внесения записи в реестр.
Друзья, если у вас есть вопросы, касающиеся работы риэлторов, пишите в комментариях, я постараюсь на них ответить, или попрошу ответить специалистов-практиков, со-преподавателей моего курса.