Отношения между собственником квартиры и жильцами должны регулироваться договором. Он защищает обе стороны. Например, хозяин квартиры не имеет права ежемесячно повышать арендную плату, если по договору он может делать это раз в год. Также жильцы могут не опасаться, что их внезапно попросят освободить жилплощадь. Обычно договор предусматривает, что владелец квартиры должен предупредить их об этом за месяц.
Собственник будет спокоен за целостность имущества, когда его перечень есть в договоре. В случае если жильцы что-то сломают, у них не получится сказать, что так все и было. Ведь в договоре будет написано, в каком состоянии находилась вещь или бытовая техника на момент их заселения в квартиру.
Сегодня мы предлагаем вам удобный чек-лист того, что обязательно должно входить в договор, заключаемый между собственником квартиры и жильцами.
Аренда или наем: в чем разница?
Договор найма и договор аренды регулируются разными законами. В случае спорных ситуаций может получиться так, что неверно названный документ не будет иметь юридической силы в суде. Вот почему важно правильно указать название договора.
Договор аренды заключается, когда одна из сторон – юридическое лицо, а недвижимость может быть и жилая, и коммерческая.
Договор найма – это соглашение между двумя физическими лицами, а недвижимость может быть только жилая. В случае сдачи в аренду квартиры необходимо заключить именно договор найма. Конечно, в обиходе он называется договором аренды, и сдача квартиры также называется сдачей в аренду. Однако при подписании договора эту юридическую тонкость надо обязательно учесть.
Паспортные данные собственника и арендатора
Проверить паспорт у будущих жильцов – это не просто любопытство и педантизм. Паспортные данные обязательно должны быть в договоре! Причем это касается не только арендаторов, но и собственника квартиры.
В случае возникновения конфликтных и спорных ситуаций, которые можно решить только посредством судебного иска (например, жильцы не платят за аренду или устроили потоп и отказываются возмещать убытки), собственник будет знать, на кого подавать в суд. И наоборот, если права жильцов нарушает собственник, им будет на чем основываться в суде.
Данные о документе на право собственности
Эти данные нужно обязательно указать в договоре. Пункт очень важен для арендаторов. Они должны быть уверены, что снимают квартиру именно у собственника, а не у мошенника. Иначе может возникнуть ситуация, когда после уплаты арендаторами страхового депозита и суммы за месяц аренды внезапно появится настоящий владелец жилья и потребует немедленно съехать. Кроме того, никаких денег он, конечно, не вернет.
Адрес квартиры, площадь, количество комнат
Эти данные обязательно понадобятся, если придется решать спорные вопросы в суде.
Срок аренды квартиры
Его нужно указать в договоре, чтобы собственник внезапно не попросил жильцов «освободить помещение».
Договор на срок 12 месяцев и более требуется регистрировать в Росреестре в течение одного месяца с даты подписания. Кроме того, аренда помещения будет отражена как обременение в выписке из ЕГРН, и продать такую квартиру до истечения срока аренды можно будет только с квартирантами. Для того чтобы не тратить силы, время и деньги (за регистрацию уплачивается пошлина), договор заключают на срок не более 11 месяцев 364 дней. По окончании этого периода соглашение опять продлевают. Договор, заключенный на такой срок, регистрировать не нужно.
Сдать квартиру на длительный срок с регистрацией хозяину выгодно, если он уезжает на долгое время и не сможет контролировать жильцов, а также если сдается очень дорогая недвижимость. В этом случае регистрация защищает и жильцов. Им можно не бояться, что хозяин попросит съехать через год.
Сумма арендной платы
В договоре обязательно укажите размер арендной платы за месяц. Если был внесен страховой депозит, его сумму и дату внесения также следует указать. Обычно перед тем как жильцы съезжают, хозяин проверяет наличие и целостность имущества. Если все в порядке, он возвращает страховой депозит квартирантам. Если что-то сломано, то из суммы депозита вычитаются расходы на возмещение ущерба. В таком случае жильцам возвращают ее не полностью, а частично. Иногда она используется для возмещения ущерба полностью.
Что входит в арендную плату
В договоре нужно указать, включает ли арендная плата сумму за воду, электроэнергию, городской телефон, интернет, консьержа. Иногда владелец квартиры берет с жильцов фиксированную оплату за месяц, включив в нее сумму коммунальных расходов. Конечно, в этом случае расходы рассчитаны приблизительно и не меняются в зависимости от показаний счетчиков. Если в каком-то месяце жильцы использовали воду или электроэнергию экономно, то они переплачивают хозяину жилья. Если же они использовали много света и воды, то в убытке остается хозяин. Поэтому обычно арендная плата не включает подобные расходы, а жильцы оплачивают их отдельно, согласно показаниям счетчиков.
Условия оплаты
В договоре обязательно пропишите дату оплаты. Также надо указать, как именно арендатор платит: за месяц вперед, в середине или в конце месяца за текущий месяц. Если вы хозяин жилья и хотите установить штрафные санкции за просрочку арендных платежей, то их также нужно указать в договоре. Например, сколько процентов будет составлять неустойка за каждый день просрочки.
Визиты арендодателя
Обязательно нужно указать, как часто собственник может приезжать в квартиру с проверкой, и может ли он это делать в отсутствие жильцов. Этот пункт очень важен для арендаторов. Указав детальную информацию в договоре, жильцы оградят себя от немотивированных и незапланированных визитов хозяина квартиры. Обычно собственник приезжает с проверкой раз в месяц.
Когда договор прекращает действие
Квартирантам не хочется внезапно оказаться на улице. Для этого важно внести в договор пункт о том, за какое время хозяин жилья обязан их предупредить о расторжении договора. Также нужно прописать условия, на которых договор расторгается в одностороннем порядке. Например, это возможно, если жильцы не платят.
Чтобы защитить хозяина, в договор можно вписать срок, за который жильцы предупреждают о том, что намерены съехать.
Животные в квартире
Если вы переживаете за сохранность интерьера и мебели, укажите в договоре, могут ли жить в квартире животные. Бывает так, что квартира сдается людям без животных, а через некоторое время жильцы их заводят. Запомните, если вы забыли прописать в договоре запрет на присутствие в квартире четвероногих, запретить жильцам завести животное вы не сможете.
Сколько человек будет проживать в квартире?
Иногда квартиру снимают один или два человека, а через некоторое время обнаруживается, что живут там еще десять. Часто предприимчивые квартиранты сами сдают часть жилплощади, например, одну комнату, в субаренду и запускают жильцов. Не хотите, чтобы такое произошло? Пропишите в договоре количество человек, которое будет проживать в квартире. Если вы разрешаете или запрещаете вашим жильцам заниматься сдачей квартиры в субаренду, это также стоит указать. Кроме того, в договоре лучше предусмотреть, кто кроме нанимателя получает право на регистрацию в квартире по месту пребывания (временная регистрация).
Описываем имущество
Обязательно приложите к договору перечень имущества и укажите, в каком состоянии оно было на момент сдачи квартиры. Вписывайте все, что важно для обеих сторон. Благодаря описи хозяин не сможет предъявить жильцам претензии за сломанный утюг, если по описи значится, что он уже был сломан. В свою очередь, жильцы не смогут потребовать от хозяина починить что-то, что было целым и работало на момент их заселения. Чинить придется им самим и за свой счет.
«Можно – нельзя»
Если вы против того чтобы жильцы переклеивали обои, вешали на стены картины или портили дизайнерский интерьер установкой турника, пропишите это в договоре. Такой пункт поможет избежать разбирательств с жильцами в случае, если они захотят что-то сделать в квартире без спроса.
Идти ли к нотариусу?
Нотариально заверять договор не нужно.
Делитесь в комментариях, приходилось ли вам снимать/сдавать квартиру и возникали ли при этом конфликтные ситуации?
Самое полезное и интересное о недвижимости БЕЗ РЕКЛАМЫ И СПАМА на нашем канале! ПОДПИШИТЕСЬ, чтобы не пропустить!
Если вам нужна ПОМОЩЬ РИЭЛТОРА международного класса по разумной цене – к вашим услугам агентства и агенты CENTURY 21 более чем в 80 странах мира, в том числе, по всей России. Подробная информация и поиск специалистов по ссылке>>
Дельные и остроумные КОММЕНТАРИИ к статьям приветствуются, неадекватные – удаляются, без обид)
Самое интересное о недвижимости В СОЦСЕТЯХ:
Каждый офис находится в независимом владении и управлении.
Отличного дня и настроения желаем от имени CENTURY 21 Россия!