Надеюсь читателям нашего канала не нужно объяснять и доказывать, что лучший вариант коммерческой недвижимости уже несколько лет - это продуктовый сетевой арендатор.
Они растут при падении, замедлении развития и в росте экономики.
Если подробнее, то:
- в непонятное время все покупают стратегические продукты и делают сверхобороты сетям;
- после объявления самоизоляции также население дает больше обороты покупая алкоголь и выезжая на дачу/за город;
- в процессе самоизоляции люди ходят в магазин докупать скоропортящиеся продукты в ежедневном режиме;
- после выхода на работу, работодатели начали платить деньги - покупательская способность восстановилась.
Резюмируя, продуктовый арендатор - самый надежный и желанный арендатор, он в меньшей степени уйдет в онлайн и всегда растет.
В этой статье рассмотрим один из самых доступных по цене предложений нашей компании:
Пятерочка в Шилыково, Ивановская область
Здание - 519 кв.м.
Земельный участок 1597 кв.м. - в собственности.
Почему так далеко?
До объекта от МКАД 280 километров или 3,5-4 часа езды.
Но зачем туда ездить, если арендатор сам ведет эксплуатацию объекта, а именно чистку снега зимой, уборку мусора, охрану, освещение, мелкие ремонты?
Вывод: ездить раз в неделю туда не обязательно, поэтому нет необходимости покупать объект "у дома". Из наших сделок есть примеры, когда житель дальнего востока купил объект в ЦФО.
Якорный арендатор - Пятерочка, договор аренды заключен до 2027 года с дальнейшей пролонгацией.
Арендный платеж: 2,5% от РТО (розничного товарооборота), но не менее 100 000 рублей в месяц.
Дополнительный арендатор: швейное производство, ателье - 21 000 рублей в месяц.
Совместный месячный арендный платеж: 121 000 рублей.
Цена продажи: 11 000 000 рублей.
Рассчитаем расходную часть.
Имущественный налог на земельный участок:
Кадастровая стоимость - 1 050 187,2 рублей * 1,5% = 15 752 рублей в год.
Налог на доходы - УСН (доход) - 121 000 рублей * 6%=7 260*12мес.=87 120 рублей в год.
Итого арендный поток минус имущественный налог и налог с дохода :
121 000*12мес.=1 452 000 - 15 752 - 87 120 = 1 349 128 рублей в год.
Доходность покупки до налогов 13,2%.
Окупаемость покупки до налогов 7,57 лет.
Доходность покупки после налогов 12,2%.
Окупаемость покупки после налогов 8,1 лет.
Данный расчет приведен по первому году без учета работающего процента от оборота и будущей индексации арендных платежей.
Резюмируя. Мы всегда рекомендуем к покупке объект с продуктовым арендатором. Если денежных средств не достаточно, чтобы купить в Москве, то не нужно покупать маленькие закутки с "сейсмонеустойчивым арендатором".
Если есть дополнительные вопросы - пишите в whatsapp или звоните +79150720253
Больше информации, а также новости арендного бизнеса в нашем телеграм-канале.