1. Нарушены права детей при приватизации
2. Нарушены права детей при использовании материнского капитала
3. Свежее наследство
4. Свежее дарение - при этом цена явно ниже рыночной
5. Продавец недееспособен или частично недееспособен
6. Квартира продается по доверенности
7. Продавец признан банкротом
8. Продавец находится в стадии банкротства
По п.7 - можно определить только по косвенным признакам. Проверить, не является ли он ответчиком по исковым требованиям, проверить решения суда по фио, проверить по ФССП. Если у продавца есть судебные тяжбы по кредиту – то остерегайтесь покупки такой квартиры.
9. Также можно указать про поддельные документы – но это уже совсем другая статья и регламентируется УК РФ, а не гражданским кодексом. Но это не говорит, что не нужно быть внимательным при проверке документов.
10. Квартира находится в залоге. На рынке существуют комфортные схемы взаиморасчетов, при продаже квартиры из-под залога, но зачастую у покупателя очень большой риск остаться и без квартиры и без денег.
Зачастую слышу от клиентов такие фразы:
1. Историю проверит банк - если ипотека
2. Историю проверит Росреестр - они-то все знают
3. Историю проверит Нотариус - он же отвечает за сделку
4. Со стороны продавца есть риэлтор – он все проверит.
На первые три пункта не надейтесь.
1. Банк не проверяет историю квартиры, а только следит за своими интересами. И если сделка вдруг будет оспорена – ваш кредит никуда не денется.
2. У росреестра вообще нет полномочий и инструментов анализировать риски сторон.
3. Нотариус несет ответственность не за все риски. И вообще основная обязанность нотариуса подтвердить волеизъявление сторон и со слов подтвердить дееспособность. Ну и в случае спорной сделки – его можно привлечь третьей стороной.
4. Риэлтор с «той стороны» вообще часто не заинтересован, чтобы отстаивать Ваши интересны. Ведь деньги платит ему продавец. Да и как показывает практика, риэлторы зачастую умеют анализировать только поверхностную информацию.
Что же делать при покупке/продаже недвижимости.
1. Первое, и самое важное – если есть весомое сомнение – откажитесь от этого объекта и выберите другой, даже если этот вам ОЧЕНЬ понравился.
2. Не пускать все на самотек, даже если вас сопровождает «свой» агент/риэлтор.
3. Контролировать и пытаться понять, что вы делаете и почему именно так.
4. Не стесняться задавать вопросы риэлторам, нотариусам, сторонам сделки и просить разъяснения, если вам что-то не понятно.
5. Подготовить список вопросов, по которым вы сможете определить, что перед вами грамотный риэлтор.
6. Просить разъяснений со стороны.
7. Внимательно смотреть документы. И читайте ДКП непосредственно перед тем, как его подписать, и до последнего слова!
Особенно этот пункт важен в следующих случаях (а я не раз был свидетелем недобросовестности другой стороны):
Вам заранее присылают документы по электронной почте для ознакомления, а на сделке вы, уже будучи уверенным, что вы ознакомились, подписываете договор не глядя, так как внешне договор выглядит так же. Но смысл от одного предложения или слова может поменяться.
Берегите себя. Удачных сделок.