В условиях самоизоляции Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, продолжает анализировать влияние пандемии и кризиса на мировые показатели и цифры рынка недвижимости.
Конечно, мне бы хотелось заглянуть в глаза всем коучам, тренерам, гуру личностного роста и мастодонтам лидерства, и, как в гуляющем меме спросить: «Ну ок, а дальше то что?». Весь мир вышел из зоны комфорта, скажете нам, что будет? Есть ли уже сейчас шок спроса и шок предложения? Какие цифры падения прогнозируются для мировых экономик? Безработица будет временной или системной? Выдержат ли банки нагрузку? Ликвидность обнулится? Справятся ли государства? Что будет с рынками недвижимости? Смогут ли рынки восстановиться? Впрочем, ладно, вы по профилю о другом, вы больше за риторику, ораторское мастерство и так далее. А мы за точные науки и привыкли копаться в цифрах, хоть какая-то зона комфорта нам осталась. Вот и попробуем разобраться.
Два с половиной сценария: V, U и U пикирующая в L
Существует ровно два с половиной сценария выхода мировой экономики из-под влияния пандемии. Один – оптимистичный, второй – наиболее-вероятный, половина незакончено сценария пессимистична. Чтобы не нагружаться цифрами, поговорим в формате букв. Признаться, мне так тоже удобнее, потому что прогнозы коллег-экономистов, выраженные в цифрах не самые простые для объяснения с точки зрения эконометрики, математической статистики, помноженных на опыты прошлых кризисов.
- Прошлые кризисы дают нам надежду на то, что после падении будет рост. Это факт, который не подвергается сомнению.
- Сомнения или неопределенность связаны непосредственно с пандемией. Как долго мир просидит на карантине? Как сильно за это время упадет потребление и производство? Как долго будет происходить восстановление?
Из этих вводных и строятся прогнозируемые сценарии.
Сценарий первый – оптимистичный: буква V
- Сейчас мы падаем. Резко и стремительно.
- Далее наступает момент победы над пандемией, мировые экономики идут в рост, взрывной и резкий, практически без временного лага.
Сценарий второй – наиболее вероятный: буква U
- Да, мы падаем. Все также резко и стремительно.
- Далее наступает момент победы над пандемией. Мы сталкиваемся с временным лагом, на формирование которого повлиял ряд факторов, связанных с одной стороны с разрывом производственных и торговых цепочек, с другой стороны – с психологическим результатом для населения – люди не сразу вернутся к привычной модели потребления и из режима самоизоляции будут выходить осторожно и не быстро. В течение этого лага экономики балансируют в той точке, куда они упали, демонстрируя незначительный рост.
- Далее идет восстановление ускоренными темпами.
Пессимистичная половина незаконченного сценария: буква U превращается в букву L
- Время нахождения в самой нижней точке падения затягивается тем, что, например, приходит вторая волна пандемии или тем, что эта точка оказалась слишком низко и directed by Robert Weide.
Честно говоря, я хочу, чтобы был сценарий c кодом V, мне и буква эта нравится, как минимум. Но, с очень высокой вероятностью будет U, на то он и наиболее вероятный.
Причины следующие:
- Мир встретил пандемию неодновременно, восстановление будет также не в один момент для всех.
- Различные отрасли экономик также будут восстанавливаться неравномерно. Эта неравномерность будет влиять на создание временного лага.
- Люди будут сохранять осторожность в течении какого времени после победы над пандемией и это в определенной степени затормозит восстановление потребительского спроса.
«Окей, а что с недвижимостью?» – возможно, спросите вы
ф
– В недвижимости все тоже самое, – уверенно отвечу я. – Сценарий U, причем для разных сегментов нижняя загогулина будет разной длины. Ниже – по возрастанию длины загогулины.
Офисный сегмент
Отрицательный шок спроса – это минус. Отсутствие положительного шока предложения на входе в кризис – это плюс. Я искренне не верю, что 2021 год мы встретим на удаленке и часть офисных пространств будет сдаваться в аренду для игр в пейнтбол или страйкбол.
Мы переформатируем офисы, это правда. Мы увеличим расстояния между сотрудниками. Мы увеличим количество хот-десков. Мы потратимся на мощные и быстрые ноутбуки сотрудникам. Мы потратимся на качественное оборудование, обеспечивающее чистый воздух и дезинфекцию офисных пространств. Мы увеличим потребление мыла, в конце концов, но из дома работать вряд ли будем.
В сухом остатке – сфера услуг будет восстанавливаться медленнее, чем сфера производства. Стремительно сжавшийся спрос поредеет, но трансформируется в отложенный. На фоне отсутствия перепроизводства в офисном сегменте мы вернемся к привычным цифрам по поглощению уже к концу 2020 – началу 2021. При условии того, что пандемия остановится к лету, спрос начнет реализовываться к осени.
Складской сегмент
Очень похожая ситуация, что и в офисах. Производства останавливаются или сокращаются, оборот продукции для заполнения складов не растет. Но при этом у нас практически нет излишков площадей, вакансия на историческом минимуме. Да, сейчас произойдет некоторое высвобождение площадей, которое, однако, будет относительно быстро поглощено с восстановлением производства. А с восстановлением потребительского спроса мы опять рискуем оказаться в дефиците качественных складов, в том числе и потому, что объемы нового строительства сократятся, и мы останемся с тем, что есть сейчас и с тем, что будет достроено в этом году.
Торговый сегмент
С корректировкой на пандемию, можно спрогнозировать, что по итогам года снижение оборотов розничной торговли составит до 8% и это консервативно-позитивный прогноз.
Плохая новость в том, что если в 2020 оборот упадет на 8%, то процесс восстановления оборота даже до уровня прошлого года будет сложным и долгим ввиду следующих факторов:
- рост уровня безработицы ввиду сокращения экономики;
- высокая кредитная нагрузка населения на текущий момент (за последние два года ипотека росла: +15% в 2019, +23% в 2018, +15% в 2017, объем потребительского кредитования тоже демонстрируют рост с 2018 года).
В 2015 году оборот розничной торговли восстановился за 2 года и демонстрировал рост по настоящий момент. Сейчас можно с осторожностью говорить о сопоставимых сроках восстановления спроса и, соответственно, роста оборота розничной торговли, принимая во внимание меры соц. поддержки и отсрочки по выплатам кредитов и ипотеки, анонсированные Правительством РФ.
Этот кризис девелоперы и операторы встречают подготовленными в части опыта и, однозначно, как и в прошлый раз будут найдены компромиссы по ставкам. К тому же, важным фактором сохранения баланса является факт того, что рынок и так не перегрет, часто ставка частично привязана к обороту. Мы считаем, что компромиссы будут краткосрочными, потому что на данный момент на рынке практически нет неадекватных ставок.
Гостиничный сегмент
Мой любимый. Но, к сожалению, самый пострадавший. Упавший первым, восстановится последним. Предполагаю, что гостиничный сегмент ждет масштабная реструктуризация. Мы рискуем лишиться подсегмента мини-отелей и несетевых игроков, часть из которых вряд ли сможет вернуться. Вероятно, некоторые станут офисами, на мощностях других возникнут новые сети. Но факт в том, что люди начнут путешествовать не очень скоро. И наш гостиничный сегмент спасет пока только внутренний познавательный и бизнес-туризм, который, я очень надеюсь, восстановится к середине лета. А до уровня привычной среднегодовой загрузки мы вернемся к концу 2021 года. И, скорее всего, это будет обусловлено в большей степени сократившимся предложением, нежели стремительным восстановлением туристического потока до уровня докризисных цифр.