Большинство людей хотят стать рантье. Рантье - это люди, вложившие денежные средства в недвижимость, которая в дальнейшем приносит им доход от сдачи её в аренду. Арендный бизнес, наиболее пассивный, стабильный, прогнозируемый и ликвидный, в сравнении со всеми другими бизнесами. Именно поэтому, доходность от традиционного арендного бизнеса, чуть больше банковского депозита и колеблется от 10 до 14% годовых. А в случае с жилой недвижимостью и того меньше.
При словах "Арендный бизнес" большинство людей представляют какое-либо коммерческое помещение с крупным моно арендатором. Например, Банк или супермаркет. По доходности, такие объекты являются самыми непривлекательными. Но инвесторов и собственников помещений привлекает, как им кажется, надежность и платежеспособность крупного арендатора. Но крупные арендаторы, тоже понимают, что они представляют для собственников помещений первоочередной интерес при сдаче помещений в аренду и, в большинстве своем, готовы платить за квадратный метр арендуемого помещения наименьшую цену, в сравнении с другими потенциальными арендаторами.
А теперь, давайте рассмотрим "минусы", связанные с сотрудничеством с крупными торговыми сетями. Во-первых, крупным торговым сетям, Банкам и т.п. требуются большие площади и только формата Street Retail. А это самая дорогая коммерческая недвижимость. Если ставку делать на этот вариант, то Вам необходимо будет инвестировать в покупку коммерческой недвижимости сумму не менее 30 - 50 млн. рублей. Данный минимальный порог инвестиций, уже для многих, делает мечту о деятельности рантье несбыточной (пока вы не увидите это).
Всем известные федеральные торговые сети не такие "белые и пушистые" арендаторы, как может показаться на первый взгляд. Многие из них, после подписания долгосрочного договора аренды и фактического открытия сразу же присылают "письмо счастья" арендодателю о снижении арендной ставки. Причем эта просьба может быть основана на абсолютно разных причинах, начиная от неполученной ещё алкогольной лицензии и заканчивая якобы слабыми выручками. Юристы в этих сетях тоже не даром свой хлеб едят и поэтому, составленное ими письмо, у большинства арендодателей вызывает небольшую панику, связанную с тем, что крупная торговая сеть зарождает в его голове сомнение по-поводу привлекательности его помещения. И многие арендодатели поддаются этим сомнениям и идут на попятную, предоставляя скидку и так от не очень высокой арендной ставки, боясь потерять крупного арендатора и остаться с пустым помещением в поисках нового. А страх, навязанный юристами арендатора очень прост и понятен:
1. Если мы (торговая сеть) съедем, то вы не сможете, после нас, посадить кого-то другого из наших конкурентов.
2. Пока вы будете искать нового арендатора может пройти несколько месяцев, а это недополученная прибыль.
3. Даже если вам и удастся найти нового арендатора через какое-то время, то вам, скорее всего, придется оплатить услуги риэлтору. А это потеря от 50 до 100% месячной арендной платы.
4. Любой новый арендатор, непременно, попросит арендные каникулы на 1-3 месяца, в зависимости от состояния помещения и возможных ремонтных работ со стороны арендатора.
Сложив все возможные убытки, связанные свыше описанными страхами, некоторые из которых вполне обоснованы, и сравнив с той скидкой, которую, якобы временно, просит сделать торговая сеть, собственник выбирает скидку, тем самым собственноручно делая свою недвижимость, еще менее привлекательной в инвестиционном плане. И в итоге мы получаем среднюю доходность в районе 10-12% годовых и это не считая налогов на недвижимость и налогов от коммерческой деятельности.
Несмотря на это, описанный мной стандартный вариант арендного бизнеса выбирают большинство консервативных инвесторов. Это обусловлено двумя причинами. Первая, это та, что денежные средства, которыми оперирует инвестор, исчисляются, минимум шестью нулями в иностранной валюте. Вторая, это зашоренность и слепая уверенность в том, что такой вид арендного бизнеса является единственно возможным и самым доходным.
А теперь, предлагаю посмотреть на арендный бизнес, немного под другим углом.
И первым, из трех, примером будет Арендный Бизнес, созданный в том же самом предполагаемом помещении, но только Умным Рантье.
Имея в своем распоряжении торговую площадь в формате Street Retail, собственнику будет наиболее выгодно зонировать ее на несколько торговых отделов. В России, огромное количество заводов, частных фермерских хозяйств, небольших торговых сетей, которые развивают свои собственные розничные точки и толчком этому, в своё время, послужили кабальные и невыгодные для производителя и поставщика продукции, условия сотрудничества с нашими, всем известными, федеральными торговыми сетями.
В Москве, как известно, очень мало небольших торговых площадей, площадью 10-30 кв.м. формата уличной торговли, находящихся в проходных местах. Да и небольшой магазинчик с ограниченным ассортиментом товара мало может заинтересовать, вечно спешащих москвичей, которые, в большинстве своем, хотят зайти в один магазин, чтобы иметь возможность купить все основные категории товаров.
Поэтому, деление торговой площади на небольшие отделы и сдача этих отделов в аренду заводам, их франчайзи, поставщикам и частным фермерским хозяйствам, под их магазины - это взаимовыгодное сотрудничество, как для арендодателя так и для розничных операторов.
Выгода для собственника помещения:
- Доходность с каждого квадратного метра увеличивается, минимум в 1,5 раза!
- Повышенная доходность, автоматически увеличивает ставку капитализации помещения.
- В случае съезда одного из арендаторов, потеря в доходности, на период поиска нового арендатора, минимальна.
- Круг потенциальных арендаторов очень широк.
- Большинство арендаторов - это также, всем известные производители торговые сети: Вкусвилл, Рублевские колбасы, Красная икра, Мясницкий ряд, У Палыча, ОК Молоко, пекарня Маковка и многие другие.
- Зависимость собственника от "капризов" арендатора - минимальна.
Выгода для арендатора:
- Каждый из арендаторов, получает в свое распоряжение торговую площадь, которая генерит 100% торгового трафика в данном конкретном месте. Но за которую, каждый из арендаторов, не в состоянии заплатить единолично.
- Покупатели каждого арендатора, являются потенциальными клиентами для всех других арендаторов, представленных на торговой точке.
- Каждый собственник торговой точки получает торговую выручку в момент продажи своего товара, без каких-либо отсрочек, как в торговых сетях.
- Каждая сеть следует своей ценовой политике, без каких-либо навязанных рамок, как это происходит в торговых сетях.
- В последние несколько лет, клиенты все чаще выбирают магазины формата "У дома", нежели крупные гипермаркеты.
Выгода для покупателя:
- Данный формат магазинов, является более привлекательным по сравнению с супермаркетами, так как полнота ассортимента каждой категории товара и его качество неоспоримо выше, чем торговых сетях.
- У формата магазина с прилавочной торговлей, есть много своих плюсов, которых нет в магазине самообслуживания.
- Стоимость товара, зачастую, ниже, чем на аналогичный товар в супермаркете, так как сам торговый отдел работает, непосредственно, от производителя или по его франшизе.
Есть у этого варианта и минусы. Но, на мой взгляд, они не такие значительные, в сравнении с той интересной доходностью, которая получается при данном варианте арендного бизнеса. Немного подробнее:
- Мало владеть торговым помещением, его надо правильно зонировать, чтобы сдать в аренду не только максимально выгодно для себя, но чтобы арендаторы могли комфортно работать. А для этого нужно четко понимать и знать все критерии потенциальных арендаторов (минимальная площадь отдела, его расположение в магазине, наличие воды, выделенная электрическая мощность, проходы между отделами, освещенность, вентиляция и кондиционирование, входная группа, сигнализация и многое, многое другое). Со всем этим можно разобраться самостоятельно, но можно обратиться и к Умному Рантье.
Если Вы только планируете вложить денежные средства в арендный бизнес, то Умный Рантье, всегда готов предложить вам различные варианты.
Если эта статья была вам интересна, пожалуйста, поставьте лайк.
Если вы хотите подробно узнать, как можно купить или создать готовый арендный бизнес от 3 млн. рублей с доходностью от 30% годовых, а также, об арендном бизнесе - Доходный дом, пишите в комментариях и новые статьи не заставят себя долго ждать.
С уважением к Вам и вашему Бизнесу!