Покупка земельного участка, как и любой другой недвижимости, требует от будущего владельца внимательного отношения ко множеству деталей. Освещать в одной статье все долго и бессмысленно, поэтому сконцентрируемся на основных моментах, присущих именно сделкам с земельными участками.
Сразу скажу, в этой статье не будем касаться земель промышленности, торговли, и т.п. (там без специалистов не обойтись).
Безусловно, всё предусмотреть достаточно сложно даже опытному риелтору и юристу, но, проверив эти основные моменты, можно будет спокойней наслаждаться новым образом жизни (строительством будущего дома и выращиванием сада).
Итак, после долгого просмотра объявлений вы наконец подобрали вариант, полностью устраивающий по расположению, цене и площади. Возглас «УРА!», звонок и договоренность о просмотре.
Часто презентацию участка проводит агент со стороны продавца, заинтересованный в скорейшей его продаже. Мы слышим заверения в том, что это недорогой и беспроблемный вариант и все документы готовы для проведения сделки.
Чтобы убедиться в добропорядочности и юридической чистоте сделки не обязательно прибегать к помощи сторонних специалистов, достаточно проверить основные моменты:
1. Просим продавца прислать кадастровый номер (согласно законодательству, невозможно проведение сделок с земельным участком, если он не имеет кадастрового номера).
Зная кадастровый номер, покупатель может проверить достоверность информации по объекту сделки с помощью электронных сервисов, таких как «Публичная кадастровая карта» и «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн» на портале Росреестра (rosreestr.ru). Там же можно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
При просмотре участка необходимо сопоставить расположение участка на местности с расположением его на Публичной кадастровой карте. При включении на картах вида со спутника легче сориентироваться - можно использовать дороги, соседние участки, дома. Если участок огорожен забором, сравниваем конфигурацию (форму), соизмеряем площадь.
Обращаем внимание на постройки в случае их наличия (расположение относительно забора, высоту). Если у участка по границам имеются соседи, также обращаем внимание на их постройки. Дело в том, что в каждом поселении существуют нормативные требования к отступам, которые необходимо учитывать при строительстве на земельных участках (в зависимости от местности, категории и вида использования они могут различаться).
2. Проверяем, имеет ли земельный участок установленные границы (межевание) и отсутствие наложений на иные участки
Информацию о границах можно получить из выписки ЕГРН, кадастрового паспорта на земельный участок. Также проверить границы можно с помощью электронного сервиса «Публичная кадастровая карта» - при нажатии на участок он будет выделен цветом и появится информационное окно. Границы участка не должны пересекаться с иными участками и линиями.
Если при отсутствии межевания сделку могут попросту не зарегистрировать, то наличие наложения на иные участки не будет являться препятствием для перехода права собственности.
Наличие подобных проблем не позволит будущему владельцу зарегистрировать дом на этом участке, разделить или огородить его по границе наложения. В таких случаях эти проблемы легче решить прежнему собственнику, так как он знает соседей и всю историю этого участка.
Часто встречаются земельные участки, которые по документу имеют площадь 6 соток, а если произвести обмер, то по факту окажутся чуть больше 5 соток. Причины могут быть разные - залили фундамент под забор без повторного вызова геодезиста или, например, участок угловой, на соседних участках межевание уже выполнено, а с остальных сторон дорога, тоже поставленная на кадастровый учет с координатами. Итог, что осталось – то и наше!
3. Убеждаемся в отсутствии арестов, запретов и обременений
В случае наличия запретов и арестов не зарегистрируют сделку, а вот наличие обременений не помешает регистрации перехода права собственности к покупателю.
В границах земельного участка могут проходить инженерные сети (газ, вода, электричество). В этой связи могут быть установлены охранные зоны, в границах которых недопустимо располагать строения. Согласитесь, неприятно приобрести участок 10 соток, из которых нескольких метров от границы, а иногда и больше половины всего участка будет недоступно для размещения гаража, навеса, бани, и даже посадки высоких растений.
Также на земельный участок может быть зарегистрировано право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости - сервитут, установленный судебным актом или соглашением об установлении сервитута.
Если приобретаемый земельный участок расположен не в составе единого массива с утвержденным проектом застройки, то не будет лишним убедиться, не входит ли выбранный вами земельный участок в зону резервации земель для государственных и муниципальных нужд для будущего строительства, например автодороги.
4. Вызываем геодезиста для выноса границ участка на местности
В первую очередь это необходимо, когда земельный участок не огорожен. Геодезист по координатам из выписки ЕГРН выставит поворотные точки участка (участки не всегда имеют правильную форму) и в случае необходимости выдаст вам акт о выносе границ.
5. Анализируем пригодность участка под строительство дома мечты
Существуют различные технологии строительства домов и фундаментов под них. Также в зависимости от местности может различаться и грунт на участке. В некоторых случаях для устройства фундамента не обойтись без значительных затрат.
Даже на смежных и близлежащих земельных участках состав грунта может быть разным. У соседа может стоять дом на монолитной плите (так как грунт песчаный), а на смежном участке может быть глубокий торфяник, где нужно делать выборку грунта и свайное поле. Помочь в решении этого вопроса могут геологические исследования.
Остается добавить - не стесняйтесь задавать интересующие вас вопросы соседям, управляющей компании или товариществу собственников. Если остаются сомнения - обращайтесь к кадастровым инженерам, геодезистам и другим специалистам.