Сейчас не буду говорить о том, что ждет рынок недвижимости через месяц или осенью, упадут цены из-за отсутствия покупателей или взлетят вверх на фоне отложенного спроса и инфляции.
Скажу, как он изменился прямо сейчас. Почему у тех, кто находится в сделке купли-продажи, началась паника.
Многие из нас, профессионалов рынка, еще в конце марта почувствовали, что апрель начнется вводом каких-нибудь запретительных мер. Активность резко увеличилась после падения цен на нефть и курса рубля. Сценарий немного походил на осень 2014 года: несколько заказов на срочный поиск квартир и покупатели в состоянии перманентной тревожности.
Если в феврале мы еще активно торговались с продавцами, то, когда «запахло жареным», собственники уже не уступали в цене. Оно и понятно, опоздаешь на просмотр, квартиру авансируют другие претенденты.
Кто-то в горячке принялся поднимать цены, хотя это был провальный план. Покупатели обиделись и стали выходить на переговоры с более адекватными собственниками.
Теперь важно было предусмотреть все, даже бредовые, с нашей мартовской точки зрения, сценарии. Идеальная сделка представлялась таким образом:
1. Использовать аккредитивный счет для того, чтобы «не трясти» наличностью в день сделки: перевозка, проверка подлинности и получение денег покупателем без личного присутствия сторон.
К сожалению, по альтернативным сделкам, когда продавец сразу приобретает взамен другую квартиру, избежать посещения банка конечным получателем денег не удалось бы. Получатель-продавец после завершения сделки должен сам предъявить документы в банк, указанные в заявлении на аккредитив (это практика Сбербанка).
Следует добавить, что аккредитивный счет следовало бы открывать на период не менее 90 календарных дней. С введением в действие последнего распоряжения о самоизоляции до 30 апреля 2020 года этот пункт заявления о сроке открытия аккредитивного счета как никогда стал актуален.
2. Указать в заявлении на раскрытие аккредитивного счета предъявления не только оригинала договора купли-продажи недвижимости, но и выписки из ЕГРН с отметкой о государственной регистрации перехода права собственности на покупателя. Обязательно через ИЛИ. Практика показала, что договоры «зависли» в МФЦ, а выписки из ЕГРН с печатью Росреестра еще можно было получить.
3. Электронная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи, что позволило сторонам не сдавать документы в МФЦ и не потерять последнюю надежду по их вызволению до 1 мая 2020 года. Признаюсь, одна из сторон нашей сделки категорически была против электронной регистрации. Пока еще не знаем, как поступим. И вообще, проводит ли Росреестр регистрационные действия на сегодняшний день, 4 апреля 2020 года?
Как показали последние события, известная на всю Москву нотариальная контора закрылась в соответствии с распоряжением мэра и тоже ничем не смогла помочь страждущим. Телефоны молчат, документы не выдаются.
Закрыт и известный «риелторский» Фора-банк. Нет никаких разъяснений, что будет с деньгами в ячейках, на аккредитивных счетах, когда закончится срок действия договора по ним. Хотя с аккредитивами все понятно. Если продавец по окончании срока действия аккредитива не истребует денежные средства, предъявив договор купли-продажи или ЕГРН, то деньги вернуться на счет покупателя. Продавец таким образом останется без квартиры и без денег.
Коллеги, правда, сообщают, что с некоторыми банками удается выстроить диалог о продлении сроков доступа к деньгам, например. Так что, активно пишем на сайте госуслуг о своих проблемах, шевелим госслужащих. На то и сохранена у них зарплата, в отличие от предпринимателей, чтобы мозгами шевелили и находили выход из сложившейся ситуации.
