Есть вопросы, на которые, кажется, универсальных ответов нет. Например, как оптимально действовать на рынке недвижимости? Да, универсальных ответов нет, но есть универсальные принципы действия.
Предположим, вы внимательно прочитали, все, что я тут писал, и первый этап уже прошли. Вы определились с тем, что нужно делать, что делать не нужно, и что делать, если наступят определенные условия. Например, появятся лишние деньги, и их можно будет вложить в недвижимость. Или – уволят с работы, продам квартиру и уеду в Таиланд.
Запомните общее правило, любое действие на рынке недвижимости связано с потерями.
Почему?
Да, есть вероятность, что вы вернете деньги за приобретенный объект в размере 100% и даже выше. Но, в каком случае? Если вы купили объект ниже рыночной цены. И эта разница компенсирует комиссии риэлторов, технические затраты на оформление и стоимость содержания вашей недвижимости. И налоги. То есть, если вы сделали достаточно удачное спекулятивное вложение. Или цена недвижимости растет так, что компенсирует все эти затраты.
А часто ли такое бывает?
Вообще говоря не очень часто. При благоприятных для рынка и экономике условиях цены на недвижимость растут не превышая инфляцию. Рост цен на квадратные метры, превышающий среднюю инфляцию, скажем так, ненормален. А купить что-то ниже рыночной цены не являясь спекулянтом или профессиональным риэлтором сложно.
Но – так бывает. Правда бывает не чаще, чем выигрыши в казино.
Каково следствие из этого малоизвестного широкой публике правила?
Верно, если ваша профессия называется не риэлтор и не спекулянт, действия на рынке недвижимости должны быть достаточно редкими, а вложения - долгосрочными. И недвижимость должна использоваться по назначению. Вами или вашими арендаторами.
Но, вот вы все для себя решили. Что делать дальше?
Обычно человек лезет в интернет и мониторит это самый рынок недвижимости. Кто что продает и почем.
Сделать это нетрудно, существует множество площадок, аналитики пишут обзоры и прогнозы, а друзья и знакомые рассказывают вам свои истории решения квартирных вопросов.
Что нужно иметь в виду?
В виду нужно иметь то, что рынок недвижимости, на самом деле, скрыт. Скрыт от пользователей площадок, на которых торгуют недвижимостью, скрыт от большинства аналитиков, и даже оценщики, которые делают подробные толстые оценки любой недвижимости, делают ее на основе все тех же объявлений в интернете.
И, тем более, он скрыт от ваших друзей. Во всяком случае, если они говорят, что решили свой квартирный вопрос с большой выгодой, на это обычно есть два ответа. Или им повезло и они что-то сделали в удачный момент, или они просто чего-то не знают.
Дело в том, что реальные цены, по которым заключаются сделки с недвижимостью точно знают только продавцы, покупатели и их риэлторы. Реклама в интернете – это всего лишь цена предложений. Например по некоторым категориям объектов цена предложений на 15-20% выше тех цифр, которые потом фигурируют в договорах купли-продажи.
Да и в договорах купли-продажи истинные цены фигурируют не всегда. Часто человек, берущий ипотеку, просит завысить конечную цифру, что бы часть денег, полученных как ипотечный кредит, пустить на ремонт. Проценты по ипотеке существенно ниже, чем проценты по целевым или потребительским кредитам. Этим пользуются. Кто не знал – ловите идею.
Но, как бы то ни было, все анализы, построенные на анализах предложений, часто приводит к ошибкам. С другой стороны, если вы решите, что цены, на самом деле, ниже тех, которые стоят на тнтернет-площадках, то вы тоже можете дать маха.
Почему?
Есть много причин, искажающих картинку и в эту сторону.
Иногда – я не скажу что очень часто – риэлторы ставят объекты по заведомо низким ценам. Для начинающих риэлторов или агентств, испытывающих дефицит клиентов, важны звонки. Звонки, через которые есть вероятность заполучить будущих клиентов. И, дав такое фейковое объявление с нереально низкой ценой, они такие звонки получают.
Объекты, право собственности на которые не совсем чистое, тоже выставляются дешевле. Цены ниже реальных выставляют при использовании всяких мошеннических схем, например при сборе авансов с нескольких покупателей или арендаторов одновременно. Понятно, что реально арендовать или купить что-то по таким ценам не получится, а принявший авансы якобы представитель собственника, с ним же и пропадет, но цифра в базе появится. Да, таких объектов, на самом деле, немного, но мы, люди, так устроены, что лучше всего запоминаем то, что хотим видеть, и часто запоминают именно эти цены.
Ну, и квартиры, по которым проводятся аукционы. Они, разумеется, тоже выставляются по хорошо заниженным ценам. Потому что только тогда и возникает достаточное количество покупателей, с которыми и можно провести собственно аукцион. И конечная цена будет, разумеется, выше. Иногда даже выше рыночной.
Но вот вы просидели пару дней на сайтах, почитали, посмотрели, отсеяли объекты со странными ценами, продающимися по долям, с пожизненным проживанием – к слову, не все, так называемые, аналитики их отсеивают. И как-то что-то примерно прикинули, подсчитали. Сделали вывод.
И, если вывод все-таки говорит о том, что стоит действовать, что дальше?
Дальше имеет смысл составить план, что вы будете делать и как. И кто это будет делать, вы сами или риэлтор?
Ответ на это вопрос - как раз тот случай, когда люди часто впадают в крайности. Кто-то утверждает, что без риэлтора на рынке никак, кто-то уверен, что риэлтор – лишнее звено, который берет деньги непонятно за что.
На самом деле, тут нет однозначного ответа. Очень много зависит от того, кто вы, и какой риэлтор у вас может быть.
Если встать на точку зрения меркантильного человека, в общем случае хороший или просто нормально делающий свою работу риэлтор, обычно экономит вам деньги, а не залезает к вам в кошелек. Он ведет правильную ценовую политику, точно ловит момент, когда имеет смысл что-то уступить, или наоборот – что-то выторговать. Он снимает те препятствия, которые обычному человеку кажутся слишком сложными и непреодолимыми, поэтому вытягивает более выгодные для клиента сделки, на которые человек сам бы не решился. Вот только увы, часто это бывает не так.
Обычно тут играет роль так называемый человеческий фактор. Но тема широкая, и о том, когда и конкретно зачем нужен риэлтор - об этом мы поговорим.