В этой статье я расскажу, на какие правовые нормы можно сослаться для снижения арендной платы и для отсрочки оплаты. В конце статьи размещу бонус - поведаю о ГЛАВНОЙ ошибке арендаторов.
Очень многие люди из-за пандемии коронавируса столкнулись со сложностями при оплате аренды. Сложности - это понятие абстрактное, если говорить прямым языком, то людям нечем оплачивать аренду. Эта ситуация произошла из-за того, что доход снизился или пропал вовсе, а от оплаты аренды и заработной платы сотрудникам никто не освобождал.
В связи с этим возникает множество вопросов:
Можно ли снизить размер арендной платы до улучшения обстановки?
Можно ли отсрочить оплату аренды?
Сложившаяся в связи с угрозой распространения вируса ситуация была признана "форс-мажором".
В связи с этим возникает дополнительный вопрос:
Как арендатор может использовать это обстоятельство? Что означает признание ситуации форс-мажором?
Итак, давайте обратимся к ст. 401 ГК РФ. Согласно положениям данной статьи лицо несет ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств, если не докажет, что надлежащее исполнение обязательств оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (как раз наша ситуация).
Хочу обратить Ваше внимание на то, что лицо освобождается именно от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, а не от необходимости исполнения обязательства. То есть обязательство по оплате аренды как было, так и продолжает существовать.
Но, сославшись на ст. 401 ГК РФ, Вы можете рассчитывать на освобождение от пеней, неустойки и процентов, которые являются штрафными санкциями за просрочку оплаты аренды.
Следующая статья, на которую можно сослаться, - это ст. 451 ГК РФ, которая регламентирует порядок изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств.
Сложившиеся нынче обстоятельства в полной мере соответствуют критериям существенных. Посудите сами, согласно ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Стали бы Вы арендовать помещение, ещё и по такой высокой стоимости, если бы знали, что в скором времени случится то, что случилось?
Также Вы можете сослаться на ст.19 ФЗ от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций". Эта статья обязывает арендодателя рассмотреть обращение арендатора об отсрочке оплаты аренды в 30-дневный срок.
А теперь обещанный бонус. Я хочу рассказать Вам о главной ошибке арендаторов. Многие из них в длительных раздумьях о том, какую правовую позицию выработать и на какую норму сослаться, теряют драгоценное время, в которое могли бы контактировать непосредственно с арендодателем, добиваясь его принципиального согласия на урегулирования проблемного вопроса по оплате аренды.
Первостепенным вопросом мне видится нахождение принципиального согласия с арендодателем. А то, посредством какой статьи закона новые договоренности будут урегулированы – это вопрос второстепенный, который несомненно будет решён в процессе.
Уважаемые арендаторы, я призываю Вас сообщать арендодателю о невозможности оплаты аренды сразу же, как только это стало очевидным для Вас самих. Оттягивание этого неприятного разговора - это главная ошибка, которая только усугубляет ситуацию.
Дорогие друзья, благодарю Вас за прочтение статьи. Более полный материал размещён в моём видео об аренде. Буду благодарна за просмотр ролика и за подписку на мой канал: https://www.youtube.com/watch?v=kJ4H5ulPCcg&t=3s .
С уважением, юрист Эми Мария Гольмакова.
Контакты: +79261895364, Golmakova96@mail.ru