04 апреля 2020 года
Пример 🆔5️⃣
История хитрого потомка польских иммигрантов Шмуэля Зелёнки, который сумел задёшево купить 20 тысяч квартир у обанкротившегося в 2008 году американского банка и теперь сдает их в аренду!Эта и другие истории успеха в кризис есть здесь (✅подписывайтесь!): https://t.me/atsogoev
Сэм Зелл, урождённый Шмуэль Зелёнка, сын польских иммигрантов, воплощение американской мечты и легенда американского рынка недвижимости и инвестиций. Можно даже сказать, что Сэм Зелл является одним из создателей рынка недвижимости США в том виде, в котором он сейчас существует. Зелл начал инвестировать в недвижимость ещё в 70-е годы, а к концу 80-х он создал империю недвижимости Equity Group и занялся прямыми инвестициями в капитал компаний различных секторов экономики; в кризис 90-х годов Зелл привлек капитал и трансформировал свой бизнес в три закрытых паевых инвестиционных фонда (REIT): Equity Residential, крупнейший арендодатель квартир и апартаментов в США, Equity Office Properties Trust, крупнейший (в прошлом) собственник офисных зданий, и Equity Lifestyle Properties, крупный владелец курортной недвижимости. В 2000-е Зелл совершил крупнейшую сделку на рынке офисов и накупил кучу активов, появившихся в результате кризиса. Прямо сейчас, в 2020 году, Сэм Зелл скупает акции терпящих бедствие американских нефтяных компаний.
С середины 90-х Зелл не является 100% владельцем контролируемых его компаниями активов, в настоящее время Сэм Зелл управляющий и крупный соинвестор в проектах этих компаний. Зелл работал со всеми без исключения крупными инвестиционными домами мира, в том числе с Blackstone (он был первым посетителем их первого офиса); он активно сотрудничал с королем мусорных облигаций Майклом Милкеным, диверсифицируя свой бизнес в 80-х и скупая на привлеченные Милкеном деньги компании, не связанные с сектором недвижимости; наконец, он сделал интересную пост-кризисную сделку с активами обанкротившегося банка Lehman Brothers, о которой пойдет речь сегодня.
Ещё в 70-е годы Зелл сформулировал основные принципы инвестирования, которым следует до сих пор:
1️⃣ искать активы, которые находятся в стрессе, в банкротстве, под давлением или не пользуются спросом.
2️⃣ убеждаться в том, что эти активы имеют высокое качество и обладают потенциалом роста цены.
3️⃣ структурировать сделки так, чтобы платить как можно меньше налогов, так мало, насколько это возможно не нарушая закон.
Все три этих принципа были применены Зеллом в сделке с активами компании Archstone Enterprise, которая занималась девелопментом и коммерческим управлением многоквартирныхми жилыми домами. Компания Archstone Enterprise занималась строительством, покупкой и сдачей в аренду многоквартирных жилых домов с начала 90-х годов. Была два раза элементом крупных сделок по слияниям, что сделало компанию одной из крупнейших в стране с своем секторе бизнеса. К 2007 году Archstone Enterprise владела 359 комплексами апартаментов и многоквартирных домов по всей стране и получала арендный доход от 87 667 расположенных в них апартаментов/квартир. В том же 2007 году Archstone Enterprise была продана синдикату старейшей нью-йоркской девелоперской компании Tishman Speyer и инвестиционного банка Lehman Brothers. Сумма той сделки составила 22,2 млрд.долл. В этот же самый год Сэм Зелл совершил крупнейшую сделку в сфере офисной недвижимости, он продал контрольный пакет паев Equity Office Properties Trust своим давним и добрым партнёрам, инвесткомпании Blackstone под руководством Стивена Шварцмана. Продал, надо сказать, на пике, за рекордные 39 млрд.долл. При этом Blackstone почти сразу же начал распродавать по частям выкупленный у Зелла портфель первоклассных офисных зданий, так что даже несмотря на кризис 2008 года эта сделка не стала неудачной для покупателя.
2008 год принес огромные проблемы, в том числе сектору недвижимости и особенно финансовому сектору. Tishman Speyer столкнулись с реальной угрозой банкротства, поэтому были вынуждены отказаться от ряда своих проектов. В частности им пришлось уступить долю в Archstone Enterprise своим кредиторам в сделке 2007 года, двум финансовым великанам, Bank of America и Barclays. А у банка Lehman Brothers дела в 2008 году шли настолько ужасно, что в итоге 15 сентября 2008 года они подали заявление о банкротстве. В состав конкурсной массы входили и активы компании Archstone Enterprise.
Процедуры банкротства шли очень небыстро, ведь Суду штата Нью-Йорк необходимо было разобраться с долгами на 613 млрд.долл. Только к 2012 году Archstone Enterprise «созрела» до того, чтобы быть проданной.
Сэм Зелл открыто заявлял о своем желании приобрести активы
Archstone Enterprise с начала 2010 года. Проблема была в недостатке капитала управляемой им Equity Residential. С этого времени он начал встречаться с многими потенциальными инвесторами и обсуждать сделку. Первая безуспешная с его стороны попытка приобрести Archstone последовала в середине 2012 года. Bank of America и Barclays с удовольствием согласились с предложением Зелла купить компанию за 16 млрд.долл, включая 11 млрд.долл. долга. Однако, созданная для управления недвижимостью печально известного банкрота, компания Lehman Estate, отчаянно сопротивлялась этой сделке и вела переговоры с пенсионными фондами в надежде помешать планам Зелла, в частности, вели переговоры с богатым канадским пенсионным фондом Caisse de dépot et placement du Québec и обвиняли Сэма в неспособности финансировать сделку. Lehman Estate отчасти были правы, однако попытки отвадить «танцующего на костях» (эта кличка прилепились к Зеллу с середины 80-х) оказались безуспешны.
К началу 2013 года заручившись поддержкой своих конкурентов из одного из крупнейших американских REIT Avalonbay Communities of Arlington, Сэм Зелл наконец-то, сумел договориться со всеми сторонами, чтобы заплатить продавцам 5 млрд.долл. и взять обязательства погасить 11 млрд.долл. долга. Сделка была на 6 млрд.долл. дешевле, чем Tishman Speyer и Lehman Brothers заплатили в 2007 году, при том что рынок недвижимости к 2013 году уже успел восстановиться. Что же купили синдикат Equity Residential (Зелл получил 60% активов Archstone) и Avalonbay Communities (им отошло 40% активов)? На момент сделки Archstone Enterprise владела и управляла 45 тыс.штук высококлассных апартаментов по всей стране.
Зелл и его Equity Residential вынесли из всей этой истории 25 многоквартирных домов в Вашингтоне почти на 8 тыс.квартир, 13 домов в Сан-Франциско на 4.4 тыс.квартир, 13 домов в Калифорнии на 3 тыс.квартир, 10 роскошных жилых комплекса на Манхэттене в Нью-Йорке с 2.6 тыс.квартир, 8 домов в Бостоне на 2 тыс.квартир, ну и по мелочи в Сиэтле, Атланте и Финиксе.
Конечно же, Зелл не забыл минимизировать налоги и в сделке с Archstone: активы были приобретены не на какую-то SPV, а прямо вошли в состав активов Equity Residential, имеющего форму REIT. REIT, как и российские ЗПИФ, имеют льготы по налогу на прибыль. В течение первых пяти месяцев 2013 года Equity Residential устроила грандиозную распродажу на миллиарды долларов имевшихся у нее более дешевых комплексов апартаментов, по сути заменив их на более качественные активы Archstone Enterprise, одновременно с этим избежав налога на прибыль.
В свои 79 лет Сэм Зелл всё ещё в строю и активно готовится скупать стрессовые активы в недвижимости и в нефти, которые непременно появятся по итогам 2020 года.