Королевский Декрет-Закон 11/2020 от 31 марта (Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19) в числе прочих регулирует многочисленные вопросы, связанные с жильем в Испании в период действия режима чрезвычайного положения.
Выселение
Введен запрет на выселение арендаторов во время карантина, если сам арендатор может доказать, что экономически пострадал от введения в стране режима чрезвычайного положения. Запрет распространяется в том числе и на дела, по которым уже было вынесено судебное решение, и которые находятся в стадии исполнения.
Мораторий на выселение будет действовать в течение 6 месяцев с момента выхода страны из карантина.
Аренда
Договоры аренды основного жилья могут быть продлены на срок до 6 месяцев по запросу арендатора. Арендодатель обязан удовлетворить просьбу арендатора, если удастся прийти к иному соглашению. Арендатор, в свою очередь, обязан будет исполнять все договорные обязательства во время продленного срока действия договора.
Также вводится мораторий на оплату задолженности по аренде, если арендатором выступают крупные собственники – физические или юридические лица, имеющие в собственности больше десяти объектов городского назначения (включая гаражные места и кладовки) или объекты, общая строительная площадь которых превышает 1.500 м2.
В течение месяца с момента вступления в силу Декрета арендатор вправе попросить отсрочку по оплате аренды. Арендодатель вправе согласиться или не согласиться, но во втором случае в течение 7 дней он обязан будет уведомить арендатора о выборе одного из двух вариантов, закрепленных в Декрете:
- снижении арендной платы до 50% на весь период карантина и первые месяцы после выхода из него (но в целом не более 4 месяцев),
- замораживании арендной платы целиком на тот же срок с последующим возмещением замороженной суммы арендатором в рассрочку и без процентов в течение трех лет.
В любом случае, право на мораторий, отсрочку, снижение арендной платы и прочие меры в рамках положений Декрета имеют арендаторы, пострадавшие в результате введения в стране режима чрезвычайного положения и экономически уязвимые.
Арендатор должен подтвердить, что находится в статусе безработного или был временно уволен в режиме ERTE, либо, если он является предпринимателем, его доходы существенно снизились, либо произошло полное закрытие деятельности.
Расчет ведется от общей суммы дохода, полученной всеми членами семьи арендатора в месяц, предшествующий подаче заявления на введение моратория на арендную плату. Доход сравнивается с пороговыми значениями, учитывающими IPREM и разный состав семьи.
О методе расчета и документах, призванных подтвердить состав семьи и экономическое положение заявителя можно прочитать в статье «Замораживание ипотеки на основное жилье в Испании».
Если арендодателем выступает простое физическое лицо, а не крупные собственники, о которых говорилось выше, ситуация усложняется. Такой арендодатель может удовлетворить просьбу арендатора об отсрочке или рассрочке (о снижении арендной платы в Декрете речи не идет), может предложить свой вариант, а может и вовсе отказать. Во втором случае арендатору остается надеяться на помощь от государства: беспроцентный кредит под госгарантии на срок до 6 лет с возможностью продления в исключительных случаях еще на 4 года и на сумму, не превышающую полугодовую арендную плату.
Источник: sydorenkolawyers.com