Бывает так, что совладельцы недвижимости годами не разговаривают друг с другом, а если их спросить о причине разлада между ними, то вряд ли вспомнят. Но вот когда одному из них захочется продать или подарить свою долю, он будет вынужден обратиться за согласием на продажу к совладельцам. И вот тут у совладельцев начинается праздник – они всячески будут мешать продавцу продать долю в недвижимости. Предполагая или зная такое развитие событий, продавец начинает искать схемы обхода совладельцев, самой распространенной которой будет договор дарения, но пытливый ум ищет и другие способы продажи, о которых мы и поговорим.
Заключение договора дарения чревато возможными проблемами для покупателя, о чем уже много чего написано, вот почему продавцы ищут другие способы выигрыша противостояния с совладельцами, причем возможность примирения сторон вообще не рассматривается, хотя это будет самый дешевый и короткий способ решения противоречий.
Итак, у пользователя интернета возникла идея «продать» долю за долги, заключив предварительно договор залога или, если это касается недвижимости, ипотечный договор.
Идея основана та том, чтобы заключить фиктивный договор займа с покупателем недвижимости, обеспечив его выполнение договором ипотеки, предметом которого будет та самая доля в недвижимости.
А дальше, как в сказке, ипотекодержатель имеет право в случае неисполнения должником обязательств, обеспеченных залогом, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами этого должника, если иное не определено законом (право залога) и продавец, в счет исполнения обязательств, передает покупателю право собственности на долю в недвижимости. Совладельцы повержены, а продавец торжествует, как ловко он всех обставил!
Здорово, все бы так и было, если бы в гражданских кодексах всех стран не было такой статьи: «имущество, находящееся в совместной собственности, может быть передано в залог лишь с согласия всех совладельцев». Статьи могут быть под разными номерами, но их смысл будет везде одинаков: хочешь сдать долю в залог, получи согласие совладельцев.
Кроме того, ипотека подлежит нотариальному удостоверению и вот тут нотариус потребует от продавца предъявить согласие совладельцев недвижимости на заключение договора ипотеки.
Так что о залоге доли в недвижимости, как о способе продажи, придется забыть.
Можно, конечно, создать задним числом фиктивный долг продавца перед покупателем, чтобы потом, в счет погашения долга передать покупателю право собственности на долю в недвижимости, но этот путь еще длиннее и запутаннее, потому что предметом иска будет долг, выраженный в конкретной сумме денег, а не право собственности на недвижимость, а чтобы, все-таки, заполучить эту недвижимость, на нее нужно обратить взыскание, для чего у должника должно отсутствовать другое имущество, на которое можно обратить взыскание и кредитор должен предъявить иск о выделении доли из совместного имущества в натуре. И вот тут суд привлечет к участию в деле совладельцев недвижимости, т. е. от чего продавец пытался уйти, к тому и придет.
А дальше все пойдет по накатанной стезе: «В случае невозможности выделения в натуре доли из совместного имущества или возражения других совладельцев против такого выделения кредитор имеет право требовать продажу должником своей доли в праве совместной долевой собственности с направлением суммы выторга на погашение долга (ст. 366 ГК Украины)».
И только в случае отказа должника от продажи своей доли в праве совместной долевой собственности или отказа других совладельцев от приобретения доли должника кредитор имеет право требовать продажи этой доли с публичных торгов или переведения на него прав и обязанностей совладельца-должника, с проведением соответствующего перерасчета.
Представляете, какой привлекательной или дешевой должна быть доля в недвижимости, чтобы покупатель согласился на такую авантюру. Именно авантюру, потому что, если доля представляет интерес, то она будет куплена совладельцами, покупателю достанутся только деньги, а вот полученная сумма будет гораздо меньше той, которую он отдал продавцу перед тем, как пуститься в эти приключения, особенно если эта доля будет продана с публичных торгов.
Человек - существо ленивое и рациональное. Никто не будет делать лишних движений или расходов, если есть возможность сделать что-то быстрее или дешевле. Наглядный пример тому, с одной стороны парки и скверы, построенные по всем правилам архитектуры и, с другой стороны – тропинки, вытоптанные в этих парках нашим народом по газонам, клумбам или пустырям, чтобы сократить путь из пункта «А» в пункт «Б». То же самое относится и к «архитекторам», написавшим Инструкцию о порядке совершения нотариальных действий в ДНР, которая в части уведомления совладельцев, особенно если они не хотят уведомляться, невыполнима. Но пока эти писатели – теоретики при власти мы имеем такие законы.
Вот почему схема «дарения» доли в недвижимости, несмотря на возможные проблемы, получила такое распространение: она наименее затратная и требует меньше всего времени для ее реализации, а все прочие придумки типа «залога» или «взыскание долга» остаются на уровне теоретических рассуждений.
10.04.2020.