В условиях очередного нефтяного кризиса, ужесточенного эпидемиологической ситуацией в мире, торговый сегмент терпит колоссальный удары и потери. Торговые центры закрыты, ритейлеры недополучают товары ввиду закрытых границ, покупательская способность падает.
Что будет происходить с рынком розничной торговли в ближайшей перспективе? Как быстро рынок розничной торговли сможет восстановиться? Рассказывает Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.
От чего зависит состояние рынка торговой недвижимости?
Состояние рынка торговой недвижимости зависит от определенного набора факторов и степени их колебаний в рамках как мировых экономик, так и на отдельно взятых региональных субрынках. Так, одним из ключевых фактов, влияющих на рынок торговой недвижимости, является уровень доходов населения, который напрямую зависит от состояния экономики в целом. Простыми словами: если в экономике все хорошо, то уровень доходов населения позволяет реализовывать высокий уровень потребления, что напрямую сказывается на оборотах розничной и электронной торговли.
В противоположной реальности, когда экономическая ситуация ухудшается, то доходы населения снижаются, а объемы потребления и обороты розничной торговли идут вниз.
В каких условиях начинает работу рынок торговой недвижимости во 2 квартале?
Второй квартал 2020 года Россия встречает с настораживающими вводными:
- С одной стороны – рухнувшие цены на нефть стремительно обесценили рубль, экономически это означает, что при сохраняемом уровне доходов, потребление уже не может быть на прежнем уровне: за искомый объем рублей мы уже не можем купить сопоставимый с ситуацией более сильного рубля набор продуктов.
- С другой стороны – пандемия COVID-19 и применяемые меры для борьбы с ней:
- торговые центры закрыты
- кинотеатры закрыты
- предприятия общественного питания закрыты
- население соблюдает режим самоизоляции
- население находится в ситуации неопределенности, которая порождает практически моментальное сокращение потребления товаров длительного спроса. На фоне в принципе остановившейся торговли, люди стремятся сохранить имеющиеся накопления.
С похожими вводными в конце 2019-начале 2020 столкнулся Китай, который на сегодняшний день справился с эпидемией. Мы можем посмотреть динамику Китая за два месяца карантина:
- оборот розничной торговли – минус 20%;
- оборот сегмента общественного питания – минус 40%;
- рост оборота электронной торговли – всего плюс 3%.
Анализируя эти показатели, мы видим, что за период самоизоляции торговля практически останавливается.
Каким будет снижение оборотов розничной торговли по итогам 2020?
Как быстро восстановятся обороты?
Если транслировать на российский рынок, то наша страна уже сталкивалась с ситуацией резкого ослабления рубля. Например, в 2009 году оборот розничной торговли снижался на 5,1%, в 2015 году – на 10%.
Для рынка Санкт-Петербурга результат того периода заключался в том, что уровень ставок аренды снизился на 10%. Несмотря на это рост вакансии оказался не таким стремительным, как ожидалось – всего до уровня 7%. Кроме того, кризис 2015 года привел рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга к полному отсутствию роста нового качественного предложения на протяжении 4 лет после кризиса.
С корректировкой на пандемию, можно спрогнозировать, что по итогам года снижение оборотов розничной торговли составит до 8% и это консервативно-позитивный прогноз.
Плохая новость в том, что если в 2020 оборот упадет на 8%, то процесс восстановления оборота даже до уровня прошлого года будет сложным и долгим ввиду следующих факторов:
- рост уровня безработицы ввиду сокращения экономики;
- высокая кредитная нагрузка населения на текущий момент (за последние два года ипотека росла: +15% в 2019, +23% в 2018, +15% в 2017, объем потребительского кредитования тоже демонстрируют рост с 2018 года).
Но есть и хорошие новости
- В 2015 году оборот розничной торговли восстановился за 2 года и демонстрировал рост по настоящий момент. Сейчас можно с осторожностью говорить о сопоставимых сроках восстановления спроса и, соответственно, роста оборота розничной торговли, принимая во внимание меры соц. поддержки и отсрочки по выплатам кредитов и ипотеки, анонсированные Правительством РФ.
- Этот кризис девелоперы и операторы встречают подготовленными в части опыта и, однозначно, как и в прошлый раз будут найдены компромиссы по ставкам. К тому же, важным фактором сохранения баланса является факт того, что рынок и так не перегрет, часто ставка частично привязана к обороту. Мы считаем, что компромиссы будут краткосрочными, потому что на данный момент на рынке практически нет неадекватных ставок.
- В качестве результата, который последует позднее, после нормализации ситуации – мы рассматриваем «омоложение» торговой недвижимости за счет проведения реконструкций и реконцепций. Да, сейчас будет сложное время – период простоя. Сейчас надо сохранять ресурсы, чтобы выжить.
Но когда и рынок, и население этот период преодолеют, тогда начнется борьба за прореженного покупателя с меньшим количеством денег в кармане.
И победит тот, кто вовремя «омолодится», особенно с учетом того, что рынок торговой недвижимости в России самый "возрастной" и очень, очень-очень много проектов просто нуждаются в реконцепции, реконструкции и в силу того, что пришло время той самой точки в цикле жизни объекта недвижимости, когда либо обновление, либо угасание.
