Глава Экспертного совета Ассоциации профессиональных управляющих «Р1» Елена Шерешовец рассказала о нюансах определения даты перехода собственников на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями в разных ситуациях. Узнайте подробности.
Эксперт Ассоциации «Р1» ответила на вопросы УО о нюансах определения даты перехода на прямой договор
В новом выпуске онлайн-журнала «ЖКХ: Мечты сбываются» наш постоянный эксперт, Глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец ответила на вопросы УО об особенностях определения даты перехода собственников на прямые договоры с РСО:
В ст. 157.2 ЖК РФ указано общее правило о том, что прямой договор собственников помещений в МКД с ресурсоснабжающей организацией считается заключённым с даты, утверждённой протоколом ОСС. РСО вправе отложить эту дату на три календарных месяца. Однако жизнь, как всегда, сложнее теории, и наш эксперт разобрала различные ситуации с определением даты начала действия прямого договора.
Вправе ли застройщик заключать прямые договоры в новостройках
При отсутствии даты в протоколе ОСС прямой договор действует с даты получения документов РСО
Представители УО и ТСЖ спрашивали у экспертов Ассоциации «Р1», как определить дату перехода собственников на прямой договор, если она:
- не указана в протоколе ОСС;
- указана, но уже прошла, то есть копию протокола передали в РСО позже.
Елена Шерешовец поясняет, что в такой ситуации датой начала действия прямого договора будет день, когда ресурсоснабжающая организация получила копию протокола ОСС. С этого же дня будут отсчитываться три месяца, на которые РСО вправе отложить начало прямых отношений с собственниками.
Такой вывод вытекает из самого обязательства РСО, которое не может возникнуть раньше, чем организация узнает о таком своём обязательстве. При этом поставщик ресурсов не может отказаться от прямого договора из-за отсутствия даты начала его действия в протоколе ОСС.
По этому вопросу сложилась большая судебная практика. Например, в решении Арбитражного суда Москвы от 17.02.2020 по делу № А40-309212/2019 указано, что протокол общего собрания собственников и их решения – юридически значимые документы, которые влекут юридические последствия. Но такие последствия наступают для РСО только в случае, если протокол и решения были ей направлены.
В постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2019 № 07АП-11228/2019 по делу № А45-7542/2019 говорится о том, что если РСО не воспользовалось правом переноса срока в 5-дневный срок со дня получения документов, то переход на прямой договор происходит с даты, указанной в протоколе ОСС, или с момента уведомления.
Также этот вопрос отражён в:
- решении Арбитражного суда Республики Коми от 04.03.2020 по делу № А29-17291/2019;
- постановлении Шестого АСС от 27.11.2019 № 06АП-6043/2019;
- постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2020 № 08АП-12347/2019 по делу № А75-2052/2019.
О порядке взаимодействия УО и РСО при переходе на прямые договоры
РСО обязана приступить к обязанностям по прямому договору после получения полного пакета документов
Второй вопрос, который в выпуске онлайн-журнала осветила Елена Шерешовец, – может ли РСО отказаться от прямого договора, если ей направлен неполный пакет документов.
В п. 29 ПП РФ № 354 однозначно сказано, что представление заявителем неполного пакета документов или неправильное их оформление не является основанием для отказа в заключении договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг.
Следовательно, РСО не может отказаться от заключения прямого договора, если получила неполный пакет документов, но вправе в течение 5 дней с этого момента приостановить рассмотрение заявки и в письменной форме сообщить заявителю о допущенных несоответствиях и о том, как их устранить.
РСО обязана перейти на прямой договор с собственниками с момента получения полного пакета документов, или же с этого момента идёт отсчёт трёх месяцев согласно ч. 11 ст. 157.2 ЖК РФ (ч. 1 ст. 146 ЖК РФ). Если в течение 6 месяцев после уведомления о необходимости дополнить пакет документов заявитель этого не сделал, РСО прекращает рассмотрение заявления и возвращает весь пакет адресанту.
Почему УО обязана исключить из договора с РСО нежилые помещения
Прямой договор с собственником нежилого помещения действует с момента получения РСО информации о таком помещении
Сложности у УО вызывает и вопрос заключения прямого договора с РСО собственниками нежилых помещений, хотя они должны были это сделать ещё с 1 января 2017 года согласно абз. 3 п. 6 ПП РФ № 354. Но не все собственники перешли на прямые отношения с поставщиками ресурсов, и в таком случае исполнителем КУ оставалась управляющая домом организация.
Елена Шерешовец разъяснила, что пока у РСО нет информации о нежилом помещении, у неё нет обязанности перейти на прямой договор с его собственником. Эту информацию поставщику ресурсов должна предоставить управляющая домом организация. Если УО отправила в РСО такие данные, то прямой договор считается заключённым со следующего календарного месяца.
Это подтверждает и судебная практика. Так, в постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 02.08.2019 № Ф01-3130/2019 по делу № А28-6696/2018 указано, что УО обязана передать сведения о нежилых помещениях в РСО, и такие действия прекращают её правоотношения с собственником нежилого помещения с начала следующего расчётного периода. При этом правоотношения по поставке коммунального ресурса с указанного момента должны возникать между собственником нежилого помещения и РСО по прямому договору.
При этом, как указано в решении Челябинского УФАС России от 05.07.2019 по делу № 03-06/18, если УО предоставила не все данные, РСО самостоятельно должна их запрашивать, в том числе производить расчёт объёма на безвозмездной основе. Отказ от заключения прямого договора на основании неполного предоставления данных расценивается как нарушение п. 5 ч. 1 ст. 10 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».
Больше о каждом неоднозначном случае о дате начала действия прямого договора собственников с РСО узнайте из выпуска онлайн-журнала «ЖКХ: Мечты сбываются». Если у вас возникли новые вопросы, вы можете задать их в открытом канале Ассоциации «Р1» в Вотсапе или в закрытой группе, вступив в объединение.
Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:
- поддержите эту публикацию, нажав «палец вверх» 👍,
- подпишитесь на канал,
- и регулярно читайте наши обзоры, заметки и статьи-инструкции.
Интернет-портал для УО и ТСЖ
Страница портала ВKонтакте
Страница портала в Facebook