Здравствуйте, меня зовут Сергей Башкевич. Я юрист и постоянно решаю проблемы с недвижимостью моих клиентов. Делюсь полезными советами, практикой и жизненными хитростями.
Сегодня мои клиенты запрашивают услугу по прекращению договора аренды в связи с форс-мажорными обстоятельствами. При этом именно требуют сослаться на данный термин.
В тоже время, использование этого понятия не всегда верно. Предлагаю три заблуждения, которые я наблюдаю сейчас.
Заблуждение первое
Нельзя сослаться на форс-мажор и отказаться от договора аренды
По какой-то причине все решили, что пандемия и кризис стали причиной для отказа исполнять обязанности по договору. Банки уже жалуются на просрочки по займам. Одновременно с этим арендодатели начинают сталкиваться с массовыми неуплатами. Должники при этом ссылаются на Указ мэра Москвы от 14.03.2020 г. №20-УМ в подтверждение своих позиций. Однако форс-мажор так не работает.
Форс-мажор - это действительно чрезвычайное и непреодолимое обстоятельство, которое возникло внезапно, однако это не повод отказываться от договора. Пункт 3 статьи 401 ГК РФ дает четкое понимание о каких случаях идет речь. А именно, форс-мажор позволяет исключить ответственность при нарушении договора, но никак не отказаться от него.
Например, в договоре аренды прописаны условия о ежемесячном платеже, а также о неустойке в случае несвоевременной оплате. Следовательно, форс-мажор позволит вам избежать неустойки (ответственности), но не исключит обязанности оплатить аренду.
Если ваш арендатор все же уклоняется от своих обязанностей, то свяжитесь со мной по телефону: +7 (999) 715-28-30 Мы сможем подготовить необходимый пакет документов и проведем переговоры.
Заблуждение второе
Каждый случай форс-мажорных обстоятельств всегда оценивается сторонами и судом индивидуально
Обратите в нимание на Указ мэра Москвы от 14.03.2020 г. №20-УМ. В нем "распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством". Однако для одних эпидемия - это форс-мажор, а для других нет.
Например, у ресторанов и фитнес-залов наблюдается сокращение выручки, появление убытков, а для интернет-магазинов все совсем иначе. Для последних есть чем платить за аренду складов, а для других аренда становится обременительной.
Вот почему в судебной практике уже сложилось устойчивое понимание, что выпадение трех-метрового снега, огромный пожар, война и прочее не приводит автоматом к освобождению от ответственности за нарушение обстоятельств.
Для этого наша рекомендация - собирать доказательства иного толка. Например, отчет о выручках, об отсутствии резервов, о сокращении товара на рынке. Пока полный пакет документов не сформирован, мы рекомендуем клиентам направлять официальные письма, уведомляющие арендодателя о финансовых трудностях арендатора.
Потому что не пандемия приводит вас к убыткам, а отсутствие выручки, вызванной пандемией.
Заблуждение третье
Если у вас нет выручки, нет лидов, нет клиентов - это не форс-мажор
Когда мы говорим о ресторанном бизнесе и их аренде, то мы наблюдаем яркий пример убытков. Утрачен привычный способ зарабатывания денег из-за закрытия точек.
В тоже время, если будет установлено, что у бизнеса есть резервы, фонды. Имеются валютные депозиты. Также существует кредитная линия на случай кассовых разрывов. Ссылка в этих случаях на форс-мажор не сработает. Более того, отказ от уплаты аренды - будет виновным действием. Мне как юристу и участнику судебных разбирательств не составит труда доказать, что форс-мажора не было, несмотря на закрытие ресторана.
Главное здесь добиться эффекта "выжженного поля" чтобы доказать форс-мажор. Ведь именно на арендаторе будет бремя доказывания данного обстоятельства.
Я предложу вам проконсультироваться со мной, если есть желание вырваться из сложной ситуации. Переходите на мой сайт bashkevich.com , чтобы связаться. Там же дана цена за консультацию.
Альтернатива форс-мажору
Форс-мажор это довольно сложная юридическая конструкция. Сложная с точки зрения доказывания, потому я бы предложил два пути:
- Расторгнуть договор на основании статьи 451 ГК РФ
- Добиться заключения дополнительно соглашения к основному договору аренды на основании статьи 450 ГК РФ
Обо всем об этом я писал в своей большой статье под названием: Как применить форс-мажор в договоре аренды? Переходите по ссылке. Думаю для вас это станет ценной информацией, чтобы сегодня избежать излишних расходов на бизнес.
Присоединяйтесь к моему инстаграму @bashkevich хороший юрист всегда должен быть рядом.