Две недели назад, за несколько часов до первого обращения Президента к гражданам я опубликовал статью «Об арендных отношениях в кризис», где описал ситуацию, которая уже назрела. Но мы ещё не знали, что будет дальше.
А к концу рабочего дня мы все узнали, что с понедельника наступает совершенно другая реальность.
Начали поступать звонки от арендаторов с вопросом, как бизнес-центр будет работать в «нерабочую» неделю. А мы, в свою очередь, адресовать этот вопрос арендаторам. Приняли решение в четверг ничего не предпринимать и ждать развития ситуации.
В пятницу, когда пыль осела, сделали опрос арендаторов на предмет их действий на следующей неделе. Получилось так, что большая часть маленьких фирм уходила в себя на выходной (но скорее всего «удалёнка»). А юристы остальных после бессонной ночи нашли выход из ситуации, приписав себя к организациям, обеспечивающим жизнедеятельность населения. К таким, например, были отнесены страховые организации и банки.
В пятницу директором бизнес-центра был издан Приказ «О переводе здания в режим выходного дня…», по которому:
- охрана ограничила посещение бизнес-центра лицам, не относящимся к сотрудникам арендаторов и не имеющим электронных пропусков;
- клининговой компании организовать дежурство сотрудников для поддержания чистоты и соблюдения санитарно-эпидемиологических норм в здании;
- инженерной службе организовать дежурство сотрудников для обеспечения функционирования инженерных систем здания.
Весь персонал был распущен по домам с возможностью работать удалённо. Благо сотрудники укомплектованы ноутбуками и обеспечены корпоративной мобильной связью с переадресацией вызовов с основного телефона бизнес-центра.
Взаимодействие с арендаторами продолжилось в стандартном режиме (звонки и электронная почта) за исключением возможности личной встречи. Даже внесение изменений в систему управления контроля доступом возможно удалённо, и открытие и закрытие электронных пропусков не стало проблемой.
К нам продолжают сыпаться письма от арендаторов с просьбами отсрочить платежи, дать дисконт, и просто «понять и простить»
Большинство писем написаны под копирку, поскольку на профильных интернет-ресурсах этот вопрос обсуждали. Писем много, а смысла в них мало.
В 99% случаев в них нет никакого логического обоснования в виде отсылки к нормативно-правовым актам или иных документов, подтверждающих бедственное положение в компании.
В соответствии с п. 3 ст. 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
Никто из ник не смог сослаться на обстоятельства непреодолимой силы, такие как:
- фактическую невозможность исполнения условий Договора аренды (согласно ст. 416 ГК РФ);
- юридическую невозможность исполнения условий Договора аренды на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления (ст. 417 ГК РФ).
Таким образом, в настоящий момент нет никаких юридически оформленных предпосылок для внесения изменений в условия действующего договора аренды.
Кроме того, бизнес-центр также несёт невосполнимые издержки в связи со сложившейся ситуацией и вынужден отправить большинство своих сотрудников на оплачиваемые выходные.
Несмотря на снижение коммерческой активности арендодателей, арендатор продолжает оплачивать расходы, связанные с эксплуатацией здания бизнес-центра, а именно:
- Производит расчёты за коммунальные услуги с ресурсоснабжающими организациями.
- Несёт операционные и накладные расходы, связанные с организацией деятельности бизнес-центра, поддержанием чистоты (в т.ч. выполнением санитарно-эпидемиологических требований), обслуживанием инженерных систем здания, охраной, выплатой заработной платы сотрудникам.
- Производит расчёты с бюджетом относительно всех видов налогообложения.
При отсутствии поступления денежных средств в счёт аренды, Бизнес-центр не сможет исполнять обязательства перед арендаторами и другими контрагентами. Работа здания будет приостановлена.
Согласно договору аренды, арендатор вправе использовать арендуемые помещения по своему усмотрению семь дней в неделю и двадцать четыре часа в сутки, если эта деятельность не противоречит назначению помещения и иным муниципальным, региональным и федеральным нормативно-правовым актам. Администрация бизнес-центра не регламентирует и не контролирует число сотрудников, работающих в арендованных помещениях.
И вот, спустя 15 дней мы видим, что примерно 50% арендаторов бизнес-центра продолжает функционировать. Серьёзных предпосылок к остановки их деятельности нет.
Ситуация с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) и введением на территории всей России режима повышенной готовности пока не завершена.
Мы продолжаем диалог с арендаторами…
