Друзья, добрый день. В последнее время идет активное обсуждение Острова мечты, причем в большинстве оценка самого проекта и его перспектив мягко скажем не радужная.
И так пару слов: земельный участок сформирован и поставлен на учет 06.03.2015, решение ГЗК 07.05.2015, ГПЗУ выдано 09.04.2015, проект планировки территории утвержден 30.06.2015, договор аренды земельного участка заключен 23.09.2015, АГР 25.12.2015, разрешение на строительство 17.03.2016, кадастровый учет с одновременной регистрацией права собственности на построенный объект 21.02.2020. Таким образом предстроительная фаза реализована за 1 год, включая оформление земельно-имущественных отношений, утверждение градостроительного решения и разработку проектной документации! Это к вопросу о скорости реализации инвестиционно-строительных проектов)
По данным бухгалтерской отчетности на конец 2018 года накопленные затраты около 23 млрд. рублей, по фото к концу 2018 закончен конструктив здания, кроме куполов. Строительство ведется с использование кредитных средств ВТБ банк. Общая площадь построенного объекта 292 023 м2, включая подземную парковку на 50 000 м2. Итого на конец 2018 года накопленные затраты составили около 78 000 руб. на 1м2 общей площади.
Транспортное и возможно инженерное обеспечение за счет адресной инвестиционной программы Москвы.
Девелопер ожидает на эксплуатации 50 млн. посещений в год, из них 7,5 млн. посещений в тематический парк (порядка 20 000 в сутки), из них около 1/3 за счет внутреннего туризма в Москву. Исходя из заявленных цен посещений, не считая дохода от торгового комплекса, ожидаемая выручка порядка 13 – 15 млрд.рублей в год, что дает 3 – 4 летнюю окупаемость.
Критика в сети связана с качеством тематического парка и сомнением в окупаемости проекта. Касательно качества проекта – прямые конкуренты в таком масштабе отсутствуют и не заявлены, для современной Москвы это первый опыт. Альтернативным вариантом может явится посещения тематического парка в европейских Диснейлендах, что может позволить еще меньшее количество граждан.
Рынок развлечений и аттракционов имеет схожую доходность с 1 м2 площади, хотя использует другую модель (более короткий срок посещений аттракционов с меньшим чеком). Думаю по итогам первого года эксплуатации девелопер более гибко подойдет к ценообразованию и будут понятны перспективы проекта.
С точки зрения города была введена в оборот территория, которая минимально использовалась и была пустым пространством. Арендные платежи за земельный участок и налог на имущество могут составить около 700 млн.руб в год, построены новые транспортные связи, включая кожуховский мост и созданы рабочие места.
Из самого неоднозначного почему участок в 56 га был предоставлен именно этому девелоперу, ведь публичные процедуры по предоставлению не проводились.
А так с точки зрения бюджетной эффективности проект успешный, с точки зрения инвестиционной эффективности покажет время (каким будет посещение). Ну а качество тематического парка можно повысить конкуренций со стороны других проектов. Правда схожих проектов не заявлялось. Так что уважение и благодарность ГК РЕГИОНЫ за смелость в реализации такого сложного проекта.
