Перспективы вложений в недвижимость под натиском коронавируса стали не столь очевидными. Особенно неоднозначны сегодня инвестиции в сервисные апартаменты, считают эксперты, и советуют пока подождать с приобретениями.
Петербург зачастую называют столицей сервисных апартаментов: в отличие от Москвы, где этот вид недвижимости используется больше в качестве жилья, петербургские апарты рассчитаны все же на прагматичных инвесторов. Этот сегмент недвижимости, по мнению экспертов, является сильным конкурентом гостиниц уровня 2 и 3 звезды.
Кто покупает
На данный момент в городе реализуется около 30 проектов апарт-отелей, которые привлекают покупателей со всей России. Юниты для последующей сдачи в Петербурге покупают москвичи и жители Подмосковья – на них приходится до 60% приобретений региональных инвеситоров, Великого Новгорода (8,5%), а также Екатеринбурга и Новосибирска (по 6%), Челябинска (3,6%), областных центров Северо-Запада: Мурманска, Архангельска, Петрозаводска (по 3,6%) и Владивостока (3,6%). Привлекательность сервисных апартаментов – заслуга девелоперов, обещавших будущим собственникам юнитов доходность вложений в среднем 14-15% годовых при долгосрочной аренде, а в некоторых проектах и более 20% годовых при краткосрочной аренде.
Сегодня эксперты отмечают рост интереса к сервисным апартаментам: «россияне, напуганные нестабильной ситуацией в экономике, стали переводить рублевые накопления в квадратные метры», констатирует генеральный директор застройщика ООО «Р-ФИКС» Игорь Петров.
Где туристы
Однако в итоге коронавирусный кризис может негативно повлиять на перспективы инвестиций в сервисные апартаменты, считают некоторые эксперты. Ведь турпоток падает, масштабные культурно-массовые, спортивные и деловые мероприятия отменяются – соответственно снижается и поток потенциальных арендаторов юнитов. «Апарт-комплексы как инвестиционный инструмент для прироста капитала сейчас не актуальны. Доходности в 12-15% не будет. Среди основных причин этого можно назвать сведение туристического фактора практически к нулю, а также то, что апартаменты приносят доход в рублях, который стремительно обесценивается», - предупреждает генеральный директор World Real Estate Fund Андрей Ковалев. Он считает, что сохранить капитал с помощью инвестиций в сервисные апартаменты возможно, но о его росте говорить не приходится.
Что же делать
Что же делать тем, кто собирался вложить деньги в недвижимость – апартаменты или коммерческую, но банально не успел сделать это до внезапно начавшегося кризиса? Эксперты единодушны: ничего. «В новых реалиях бессмысленно говорить о каких-то перспективах, надо ждать дна», категорично немногословен генеральный директор «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Георгий Рыков.
Рынок в панике схлопнулся, это касается и жилой недвижимости, и коммерческой, и сервисных апартаментов, говорит аналитик ИК «Финам» по недвижимости Алексей Коренев. «Сейчас можно купить и продать как очень выгодно, так и очень не выгодно. Все ждут, что будет с ценами. По аналогии с кризисами 2008 и 2014 годов рублевые цены на недвижимость, вероятнее всего снизятся, долларовые останутся на том же уровне, что и сейчас», - говорит Алексей Коренев. Он также советует подождать: «рынок инертный, позволяет пересидеть панику. В итоге недвижимость, скорее всего, начнет дешеветь».
Эксперт агентства недвижимости «Квартиры Санкт-Петербурга» Андрей Орлов советует тем, кто думал вложиться в сервисные апартаменты, сначала дождаться отчетов управляющих компаний и посмотреть, насколько выполняются обещания по доходности: «На весь рынок аренды в Петербурге оказывает экономическая ситуация в стране. Соответственно, на фоне стагнации бизнеса и падения доходов населения, падает стоимость аренды».
Плохой сценарий
В случае негативного сценария - длительного карантина и, по сути, остановки туристической отрасли - апарт-комплексы могут заморозить свои обязательства, поскольку платить будет не из чего, по крайней мере, до нормализации ситуации, полагает Андрей Ковалев. При этом никто точно не знает, сколько это продлится и какой будет курс доллара в момент выхода из кризиса.
Зато сейчас хорошее время для спекулятивных инвесторов. Многие собственники, у которых возникают финансовые трудности, начинают более лояльно относиться к контрагентам, становятся более гибкими в части ценообразования и пересмотра коммерческих условий, говорит партнер Rusland SP Дмитрий Лехмус. По его наблюдениям, увеличивается число запросов на приобретение имущественных комплексов, участков, в том числе и «сырых», под девелопмент. «В горизонте трёх лет маржинальность таких проектов может составить порядка 200-300%. Также спросом пользуются стресс-активы, однако их важно грамотно оценивать. Что касается зданий, то наибольшим спросом у инвесторов пользуются объекты стоимостью до 50 тыс. рублей за м2 и окупаемостью в 6-7 лет, в том числе требующие реновации",- констатирует Дмитрий Лехмус.
