Между вирусом и девальвацией: почему есть поводы для оптимизма
Владимир Пинаев, генеральный директор консалтинговой компании CBRE
Рынок коммерческой недвижимости уже неоднократно сталкивался со стрессовыми факторами и благодаря этому накопил запас прочности и ресурсы для восстановления. Бизнес давно научился адаптироваться и работать по принципу «нас всё делает сильнее». В текущей ситуации, когда недвижимость находится в условиях между девальвацией и вирусом, индустрия ищет новые возможности и уже планирует стратегию восстановления.
Если мы посмотрим на глобальные рынки, то по итогам второго квартала 2020 года можно прогнозировать ощутимое снижение. В первую очередь, это касается нефтегазовой отрасли, и, безусловно, гостиничного бизнеса и индустрии развлечений, которые испытывают давление от мер по борьбе с вирусом. Также, вероятнее всего, второй квартал покажет отрицательную динамику ВВП на развитых рынках. При этом рынки будут поддерживаться низкими процентными ставками и инструментами налогово-бюджетной политики.
Российский рынок инвестиций в недвижимость, на данный момент, находится в состоянии неопределенности, что обусловлено, совокупно снижением финансовых индексов, девальвацией рубля и политическими трансформациями. Прежняя политика ЦБ РФ по снижению ключевой ставки (до 6%) способствовала увеличению интереса инвесторов. Потенциально, возможный рост ключевой ставки может сократить маржу инвесторов и заставить крупных игроков занять выжидательную позицию, что сформирует отложенный спрос. Наши ожидания по росту объема инвестиционных сделок на 20-25% относительного 2019 года, когда объем инвестиций составил 3,8 млрд долл., могут быть пересмотрены. Мы скорректируем прогноз, если станет понятно, что негативные тенденции имеют долгосрочный характер. Не будем забывать, что инвестиции в недвижимость являются менее рискованными, а в случае продолжительного неблагоприятного тренда появляются возможности приобретать ликвидные объекты по привлекательным ценам.
Говоря об арендных ставках, важно понимать, что реальность текущего рынка значительно отличается от предыдущих рецессий. Сегодня мы работаем с долгосрочными договорами аренды с индексацией и рублевым арендным потоком, в условиях не перегретых ставок.
Рынок качественной офисной недвижимости слабо реагирует на краткосрочные негативные изменения в экономике. Средние запрашиваемые ставки аренды коррелируют с ценами на нефть, но речь идет о квартальных показателях. В 2009 г., когда ставки аренды были завышены на фоне активного роста спроса и отсутствия качественного предложения, ставки упали в 2-2,5 раза в зависимости от класса объектов. Но уже в 2015 г. рынок практически полностью перешел на рублевые контракты, и дальнейшие негативные экономические тренды имели лишь точечный эффект. Добавлю, что мы имеем равновесный уровень ставок практически во всех сегментах. Существует баланс спроса и предложения, на фоне которого ставки аренды увеличиваются в востребованных районах, но показывают слабый рост или стабилизацию в целом по рынку.
Тем не менее, если падение национальной валюты будет продолжительным, наш прогноз по росту ставок аренды может быть пересмотрен: ранее мы ожидали ежегодный рост в офисном сегменте класса А на 3-4% в 2020-2021 годах, в складском сегменте – около 7% в 2020 году, в сегменте торговых центров – рост премиальных ставок на уровне инфляции (2,5-3%). Есть вероятность, что мы понизим прогноз.
Наиболее чувствительным является сегмент торговой недвижимости в силу зависимости от потребительских настроений и необходимости закупать товар в иностранной валюте. Ситуация для владельцев ТЦ и ритейла остаётся неопределенной, но пока рано говорить о явных негативных последствиях. Подобные выводы можно сделать, получив и проанализировав данные по оборотам ритейлеров за первый квартал. Население продолжает ходить в торговые центры, но, разумеется, трафик временно снижается в связи с мерами по профилактике распространения вируса.
Рынок находится в состоянии проработки различных сценариев. Торговые операторы рассылают арендодателям официальные письма со ссылкой на статью ГК о форс-мажоре, уведомляя о возможном закрытии магазинов. Письма носят лишь предупредительный характер, не содержат конкретики, и мы не ожидаем незамедлительных действий по закрытию магазинов. Многие используют ситуацию для обращения за скидками. Девелоперы, в свою очередь, готовят встречные предложения. На данный момент запросы об арендных скидках имеют спорный характер, так как торговые центры продолжают работу в обычном режиме.
Предлагаю сосредоточить внимание на позитивных моментах, а они, безусловно, есть всегда. Мы прогнозируем, что в сложившейся экономической конъюнктуре получит импульс к росту сегмент коворкингов, отвечающий потребностям компаний по снижению затрат на офисы. Появляются дополнительные драйверы для развития сегмента e-commerce, а также сектора логистики и складской недвижимости. В целом, считаю, что если распространение коронавируса достигнет пика и пойдет на спад в ближайшие два месяца, то рынки стабилизируются и восстановление начнется уже в третьем квартале. почему есть поводы для оптимизма
