Найти тему
Андрей Ермоченко

Между вирусом и девальвацией.

Между вирусом и девальвацией: почему есть поводы для оптимизма

Владимир Пинаев, генеральный директор консалтинговой компании CBRE

Рынок коммерческой недвижимости уже неоднократно сталкивался со стрессовыми факторами и благодаря этому накопил запас прочности и ресурсы для восстановления. Бизнес давно научился адаптироваться и работать по принципу «нас всё делает сильнее». В текущей ситуации, когда недвижимость находится в условиях между девальвацией и вирусом, индустрия ищет новые возможности и уже планирует стратегию восстановления.

Если мы посмотрим на глобальные рынки, то по итогам второго квартала 2020 года можно прогнозировать ощутимое снижение. В первую очередь, это касается нефтегазовой отрасли, и, безусловно, гостиничного бизнеса и индустрии развлечений, которые испытывают давление от мер по борьбе с вирусом. Также, вероятнее всего, второй квартал покажет отрицательную динамику ВВП на развитых рынках. При этом рынки будут поддерживаться низкими процентными ставками и инструментами налогово-бюджетной политики.

Российский рынок инвестиций в недвижимость, на данный момент, находится в состоянии неопределенности, что обусловлено, совокупно снижением финансовых индексов, девальвацией рубля и политическими трансформациями. Прежняя политика ЦБ РФ по снижению ключевой ставки (до 6%) способствовала увеличению интереса инвесторов. Потенциально, возможный рост ключевой ставки может сократить маржу инвесторов и заставить крупных игроков занять выжидательную позицию, что сформирует отложенный спрос. Наши ожидания по росту объема инвестиционных сделок на 20-25% относительного 2019 года, когда объем инвестиций составил 3,8 млрд долл., могут быть пересмотрены. Мы скорректируем прогноз, если станет понятно, что негативные тенденции имеют долгосрочный характер. Не будем забывать, что инвестиции в недвижимость являются менее рискованными, а в случае продолжительного неблагоприятного тренда появляются возможности приобретать ликвидные объекты по привлекательным ценам.

Владимир Пинаев, генеральный директор консалтинговой компании CBRE
Владимир Пинаев, генеральный директор консалтинговой компании CBRE

Говоря об арендных ставках, важно понимать, что реальность текущего рынка значительно отличается от предыдущих рецессий. Сегодня мы работаем с долгосрочными договорами аренды с индексацией и рублевым арендным потоком, в условиях не перегретых ставок.

Рынок качественной офисной недвижимости слабо реагирует на краткосрочные негативные изменения в экономике. Средние запрашиваемые ставки аренды коррелируют с ценами на нефть, но речь идет о квартальных показателях. В 2009 г., когда ставки аренды были завышены на фоне активного роста спроса и отсутствия качественного предложения, ставки упали в 2-2,5 раза в зависимости от класса объектов. Но уже в 2015 г. рынок практически полностью перешел на рублевые контракты, и дальнейшие негативные экономические тренды имели лишь точечный эффект. Добавлю, что мы имеем равновесный уровень ставок практически во всех сегментах. Существует баланс спроса и предложения, на фоне которого ставки аренды увеличиваются в востребованных районах, но показывают слабый рост или стабилизацию в целом по рынку.

Тем не менее, если падение национальной валюты будет продолжительным, наш прогноз по росту ставок аренды может быть пересмотрен: ранее мы ожидали ежегодный рост в офисном сегменте класса А на 3-4% в 2020-2021 годах, в складском сегменте – около 7% в 2020 году, в сегменте торговых центров – рост премиальных ставок на уровне инфляции (2,5-3%). Есть вероятность, что мы понизим прогноз.

Наиболее чувствительным является сегмент торговой недвижимости в силу зависимости от потребительских настроений и необходимости закупать товар в иностранной валюте. Ситуация для владельцев ТЦ и ритейла остаётся неопределенной, но пока рано говорить о явных негативных последствиях. Подобные выводы можно сделать, получив и проанализировав данные по оборотам ритейлеров за первый квартал. Население продолжает ходить в торговые центры, но, разумеется, трафик временно снижается в связи с мерами по профилактике распространения вируса.

Рынок находится в состоянии проработки различных сценариев. Торговые операторы рассылают арендодателям официальные письма со ссылкой на статью ГК о форс-мажоре, уведомляя о возможном закрытии магазинов. Письма носят лишь предупредительный характер, не содержат конкретики, и мы не ожидаем незамедлительных действий по закрытию магазинов. Многие используют ситуацию для обращения за скидками. Девелоперы, в свою очередь, готовят встречные предложения. На данный момент запросы об арендных скидках имеют спорный характер, так как торговые центры продолжают работу в обычном режиме.

Предлагаю сосредоточить внимание на позитивных моментах, а они, безусловно, есть всегда. Мы прогнозируем, что в сложившейся экономической конъюнктуре получит импульс к росту сегмент коворкингов, отвечающий потребностям компаний по снижению затрат на офисы. Появляются дополнительные драйверы для развития сегмента e-commerce, а также сектора логистики и складской недвижимости. В целом, считаю, что если распространение коронавируса достигнет пика и пойдет на спад в ближайшие два месяца, то рынки стабилизируются и восстановление начнется уже в третьем квартале. почему есть поводы для оптимизма