Как и обещал в предыдущей статье про 4 налога при покупке недвижимости в Испании, напишу подробней про варианты минимизации так называемого налога “на роскошь” (Impuesto de Patrimonio или еще его иногда называют wealth tax).
Напомню, что база для расчета этого налога довольно сложная. Она учитывает все испанские активы и пассивы владельца недвижимости (физического лица). При отсутствии у вас других активов, ипотеки, мужа/жены, … - базой будет цена покупки.
Этот налог имеет прогрессивную шкалу, которая для нерезидентов начинается от 700.000 евро. Т.е. если вы купили квартиру/дом за 650.000, то размер этого налога будет равен нулю.
Если же вы купили дом за несколько миллионов, то размер этого налога может быть довольно существенным.
Однако, как обычно, там где есть налоги, там есть и варианты их оптимизации...
Есть 2 законных способа минимизировать этот налог:
1. Покупка одного объекта на нескольких собственников.
В этом случае базой для налога будет считаться не цена всего дома, а цена доли каждого совладельца.
Именно этим путем и пошел недавно мой клиент - дом был оформлен на 4-х собственников (муж, жена и двое детей) по 25% на каждого. И хотя дом стоил более 2,5 миллионов, тем не менее клиент полностью и абсолютно законно ушел от этого налога (т.к. доля каждого совладельца получилась менее 700.000 евро).
При покупке еще более дорогой недвижимости размер этого налога также можно сильно уменьшить дробя общую стоимость на доли (т.к. шкала налога не плоская, а прогрессивная).
Пример:
Цена дома: 6.500.000 евро
1. При покупке на 1 владельца:
налог составит 81.000 евро в год.
2. При покупке на 4-х владельцев (по 25% на каждого):
налог составит 3.200 на каждого владельца.
Суммарный налог всех 4-х владельцев получится:
3.200 * 4 = 12.800 в год.
Экономия по сравнению с покупкой на одного владельца:
81.000 - 12.800 = 68.200 евро
Неплохо, да? :)
Такая существенная разница получается из-за того, что шкала этого налога прогрессивная - чем выше стоимость недвижимости (доли), тем выше процентная ставка налога. Поэтому, когда мы дробим общую стоимость на части, то каждая часть облагается по меньшей ставке.
2. Покупка недвижимости не на физическое, а на юридическое лицо.
Это полностью решает проблему налога “на роскошь”, т.к. этот налог платят только физические лица. Но как говорится: “У любой медали есть две стороны”.
И у покупки на юр-лицо есть и плюсы и минусы...
Есть и "черные" способы ухода от этого налога.
Например, значительное занижение стоимости недвижимости. Но я своим клиентам никогда не рекомендую подобные методы. Такие игры с испанской налоговой чреваты последствиями.
Все вышеописанное справедливо для Каталонии и для 2020 года.
В других испанских автономиях ситуация по этому налогу может отличаться. Например, в Мадриде этого налога сейчас вообще нет. Да и в Каталонии его ввели несколько лет назад и типа “временно”. А значит когда то его могут опять отменить. А в других провинциях наоборот ввести. Наверняка этого не знает никто.
Поживем - увидим…
Если вам есть, что добавить или спросить - пишите в комментариях.
Или в личку: Telegram / Facebook / Instagram
Чтобы не пропустить продолжение - подпишитесь на мой Дзен или Telegram канал или YouTube
Ссылки на тему:
4 налога при покупке недвижимости в Испании
IRNR - налог, о котором многие не знают
На связи...
Олег Шатковский