Налоговая система Испании довольно сложная и обычно налогами занимаются профессиональные бухгалтеры.
Я сделал короткую выжимку того, что надо знать и учитывать при покупке недвижимости. Думаю это будет полезно для многих.
Итак, при покупке дома или квартиры в Испании вы должны держать в голове 4 налога:
1. Налог на смену собственника (ITP - Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).
Его надо будет оплатить в течение 30 дней с момента подписания нотариального договора купли-продажи (эскритуры).
База для налога - цена покупки.
При цене недвижимости до 1 млн. евро этот налог равен 10% (если цена выше, то он чуть больше).
Обычно его рассчитывает и уплачивает нотариус.
ITP вы платите, если покупаете недвижимость на вторичном рынке (от предыдущего владельца).
Если же это новое жилье (от застройщика), то вместо ITP вы оплачиваете другой налог - IVA (НДС). Но сути это не меняет, т.к. его размер также равен 10%.
2. Налог на недвижимость (IBI - Impuesto de Bienes Inmuebles).
Этот налог будет рассчитываться ежегодно начиная с того момента, когда вы стали собственником.
База - кадастровая стоимость недвижимости.
Ставка: от 0,14 до 1,16% от кадастровой стоимости.
Конкретный размер рассчитывается Аюнтаментом (городскими властями) и платежки на его оплату приходят на почту (обычно 3-4 раза в год).
Или можно привязать его оплату к вашему банковскому счету и тогда он будет списываться автоматически (это полезно, если вы непостоянно живете по этому адресу).
На практике налог на недвижимость у квартир составляет приблизительно 300 - 1000, а у домов 500 - 5.000 евро в год.
Уточняйте размер IBI до принятия решения о покупке.
3. Налог на доходы нерезидентов (IRNR - Impuesto sobre la Renta de No Residentes).
Все нерезиденты, имеющие недвижимость в Испании ежегодно уплачивают что то вроде подоходного налога. И не обращайте внимание на слово “доходы” в названии - речь идет не про фактические, а про потенциальные доходы (потенциальную возможность сдавать в аренду).
База этого налога - также кадастровая стоимость.
При его расчете могут быть 2 варианта (в зависимости от того, как давно менялась кадастровая стоимость):
Кадастровая стоимость * 24% * 1,1 %
т.е. 0,264% от кадастровой стоимости
или
Кадастровая стоимость * 24% * 2,0 %
т.е. 0,48% от кадастровой стоимости
Обычно если кадастровая стоимость актуализировалась менее 10 лет назад, то коэффициент будет 1,1%, а если более 10 лет назад, то - 2,0%.
Сроки последней актуализации можно уточнить в Аюнтаменте соответствующего города.
Важно:
В отличие от налога на недвижимость, этот налог НЕ приходит вам на почту. Вы САМИ или ваш бухгалтер должны его рассчитать и подать декларацию (Форма 210) в налоговую до 31 декабря каждого года (начиная со следующего за покупкой).
Как показывает практика, очень многие наши соотечественники этого не знают. А когда узнают, то зачастую оказывается, что сроки уже давно прошли и надо не только заплатить все задолженности, но еще и оплатить штраф (до 50% от суммы налога).
Если же вы сдаете свою недвижимость в АРЕНДУ, то этот налог рассчитывается уже поквартально и совсем по другой формуле (ссылку на статью на эту тему оставлю внизу).
4. Налог “на роскошь” (Impuesto de Patrimonio).
База этого налога довольно сложная, она учитывает все испанские активы и пассивы физического лица. Но при отсутствии у вас других активов, ипотеки, мужа/жены, … - базой будет цена покупки.
Этот налог имеет прогрессивную шкалу, которая для нерезидентов начинается от 700.000 евро. Т.е. если вы купили квартиру/дом за 650.000, то этот налог будет равен нулю.
Если же вы купили дом за несколько миллионов, то размер этого налога может быть довольно существенным.
Однако, как обычно, где есть налоги, там есть и варианты их оптимизации.
Написал про них в отдельной статье (см. ссылку внизу).
Сумма налога “на роскошь” также должна быть рассчитана вами САМОСТОЯТЕЛЬНО (а лучше - вашим бухгалтером) и вы должны подать декларацию (Форма 714) в налоговую до 30 июня каждого года (начиная со следующего за покупкой).
Обратите внимание:
Все вышеописанное относится к покупке только ЖИЛОЙ недвижимости. При покупке коммерческой - есть много своих отличий и нюансов (ссылку на статью про варианты покупки коммерческой недвижимости также оставлю внизу).
Размеры налогов я описал для Каталонии. В других частях Испании могут быть свои отличия.
Это главное, что вам надо знать и учитывать про налоги при покупке недвижимости в Испании.
Есть еще ряд тонкостей, но не буду перегружать ими статью (кому это будет актуально - пишите в личку).
Если вам есть, что добавить или спросить - пишите в комментариях.
Или в личку: Telegram / Facebook / Instagram
Чтобы не пропустить продолжение - подпишитесь на мой Дзен или Telegram канал или YouTube
Обещанные ссылки: Налог "на роскошь" и как его минимизировать
Налог при сдаче в аренду квартиры в Испании
КАК покупать коммерческую недвижимость в Испании
МИНУСЫ инвестиций в покупку квартир в Испании
На связи...
Олег Шатковский