Наша деятельность заключается в покупке/продаже арендных бизнесов. Каждую сделки возникают вопросы о возможных рисках и о том, какие моменты подлежат тщательной проверке до момента сделки. Поэтому сегодня мы с Вами разберем покупку готового арендного бизнеса и сопутствующие ему риски и подводные камни.
В этой статье рассмотрим только юридические моменты, которые надо проверить перед покупкой.
В первую очередь, проверяем на кого оформлена покупаемое недвижимое имущество, которое сдается в аренду. Является его собственником юридическое лицо или физическое лицо? Если собственником является юр. лицо, то проверяем создано ли оно по всем правилам законодательства: оплачены ли учредительные доли в уставном капитале, предусмотрены ли какие-то ограничения на переход права собственности на долю участников, обязательно смотрим Устав организации, в том числе и раздел о крупных сделках. Проверяем, продолжает ли существовать юр. лицо на данный момент, не находится ли оно в стадии ликвидации или реорганизации.
Если хотя бы один из этих моментов вскрывается на стадии проверки, рекомендуем Вам отказаться от покупки.
Второе, что подлежит проверке - это само право собственности продавца на недвижимое имущество. В первую очередь, это легитимность приобретения права собственности продавцом, также проверить, не находится ли данная недвижимость под каким-либо обременением, не ведутся ли в ее отношении судебные споры.
Третий момент: поскольку в данном виде мы разбираем покупку арендного бизнеса, т.е. недвижимого имущества, которое уже сдано в аренду арендаторам, то следующее, что проверяем - это документы и информацию непосредственно относящиеся к аренде. Сами договоры, заключенные с контрагентами на сдачу в аренду недвижимости, их наличие и условия. Зарегистрированы ли они, если заключены на срок более года, правомерность и полномочия сторон на их заключение, срок договоров, условия расторжения, наличие права арендатора на выкуп помещения.
Если Вы покупаете юридическое лицо, на которое оформлено право собственности на недвижимость, то в обязательном порядке проверяем наличие долгов у этой компании, это и обязательства перед кредиторами, и долги перед налоговой, долги по кредитам. Все эти задолженности можно выявить при помощи тщательного аудита, ни в коем случае не оставляйте эти моменты без проверки. Также помните, что обезопасить себя нужно и от скрытых долгов компании, от ситуации, когда к Вам в один прекрасный день может явиться человек с векселем, по которому компания обязана выплатить ему достаточно внушительную сумму. Избежать таких ситуаций Вам поможет юрист, который грамотно составит договор купли-продажи бизнеса, согласно которому Вы не будете нести ответственность по долгам компании, о которых не были уведомлены письменно.
И еще один важный момент, это порядок переоформления бизнеса на себя. Если приобретаемый бизнес зарегистрирован на юридическое лицо, то здесь существуют следующие варианты: продажа доли в компании, продажа предприятия как имущественного комплекса или продажа активов. В каждом варианте есть свои плюсы и минусы. Выбрать оптимальный для Вас вариант и проконсультировать более подробно сможет грамотный юрист.
Итак, мы разобрали далеко не все юридические моменты, которые надо проверить перед покупкой готового арендного бизнеса. Ведь надо проверить не только право собственности и договоры аренды, но также всю техническую документацию на помещение: соответствует ли оно пожарным нормам и правилам, не входит ли в список объектов, подлежащих сносу и т.д.
Существуют и другие риски - это и риск вывода активов прошлым владельцем компании и риск отдать деньги, но не получить бизнес. Существует много скрытых рисков, которые невозможно проверить, но о которых надо знать. А ведь кроме юридических моментов перед покупкой нужно проверить рентабельность данного помещения, различные маркетинговые показатели для дальнейшего развития бизнеса. Поэтому за юридическим и финансовым аудитом перед покупкой бизнеса, рекомендуем обращаться к профессионалам.
Если статья понравилась - ставьте лайки.
Также готовы ответить на вопросы или обсудить в комментариях.
Больше информации, а также новости арендного бизнеса в нашем телеграм-канале.