Росреестр отказался регистрировать сделку, а администрация города потребовала передать квартиру в муниципальную собственность, как выморочное имущество.
Дело было в Таганроге
Эта необычная история началась еще в 2016 году и закончилась совсем недавно 10 марта 2020 года вынесением определения Верховным Судом.
В марте 2016 года две гражданки заключили договор купли-продажи жилого помещения в коммунальной квартире (продавец действовал по доверенности через представителя). Денежная сумма, установленная договором, была передана покупателем представителю продавца под расписку.
Документы были переданы в регистрирующий орган, но через два дня после этого женщина-продавец умерла. В регистрации сделки было отказано по причине несоблюдения продавцом правила о преимущественном праве покупки, установленного статьей 250 Гражданского кодекса.
Дальнейшая регистрация была невозможна уже в связи со смертью продавца. Наследников у умершей не было, поэтому свои притязания на жилое помещение заявила администрация г. Таганрог.
Искала правду в суде
Женщина-покупатель обратилась в районный суд с иском к Управлению Росреестра и администрации города с требованием произвести регистрацию перехода права собственности.
Районный суд счел недоказанным факт передачи денежной суммы продавцу. В деле имелись сведения, что деньги переданы представителю. Получила ли их продавец неизвестно.
Кроме того, Управление Росреестра было признано ненадлежащим ответчиком.
Суд апелляционной инстанции оставил это решение без изменения. А вот Верховный Суд с таким подходом не согласился.
Позиция Верховного Суда
Верховный Суд указал, что договор купли-продажи недвижимости считается заключенным уже в момент его подписания.
На регистрацию был передан уже заключенный договор, по которому покупатель произвел исполнение.
Дальше идет обычная для таких случаев отсылка к Постановлению Пленума самого же Верховного Суда (пункт 62 постановления Пленума Верховного Суда № 10 от 29 апреля 2010 г).
Общий смысл разъяснений сводится к тому, что если отсутствие продавца является единственным препятствием для регистрации сделки, то это препятствие нужно проигнорировать и зарегистрировать сделку на основе судебного решения.
Чтобы защитить право покупателя необходимо:
- Чтобы покупатель обратился в суд.
- Суд убедился, что иных препятствий для регистрации договора, кроме смерти продавца, не существует.
Что истцом и было сделано.
Верховный Суд отменил предыдущие судебные акты и вернул дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Полный текст Определения Верховного Суда по рассмотренному делу можно посмотреть здесь.
Приглашаю всех в свой телеграм-канал "О праве по-русски".
Поставьте, пожалуйста, палец вверх, если статья была полезна.
Канал "О праве по-русски" ищет постоянных читателей. Подпишитесь, если хотите видеть в своей ленте серьезные юридические тексты, написанные простым языком