Есть прекрасный/дешевый дом, или квартира, в общем, покупатель готов покупать и очередь дошла до ознакомления с правоустанавливающими документами и тут покупатель впервые видит свидетельство продавца о праве собственности в порядке наследования. Что нужно знать и чего опасаться при покупке такого жилья.
Главная опасность покупки такой недвижимости – это наличие у обиженных родственников возможности признать свидетельство о праве собственности в порядке наследования на такое жилье недействительным.
Обычно, если нет завещания, все претенденты на наследство знают, кто будет первым в очереди наследников по закону и кому чего и сколько причитается, а кто «здесь не стоял» и каждый получает то самое свидетельство о праве собственности на долю в имуществе, ему положенную.
Между наследниками по закону редко бывают судебные тяжбы, но всегда существует вероятность появления постороннего человека, предъявившего завещание. Самое интересное, что завещание может появиться тогда, когда все давно забыли о дележе наследства: наследник мог не знать о смерти наследодателя или у него не было денег на оформление наследства, или… причин может быть много.
Кто-то может возразить, ведь нотариус обязан проверить наличие завещаний. Да, обязан, но только зайдя в наследственный реестр ДНР, начавший работать с 26.04.2019, а доступа в реестры Украины у него нет, а если завещание написано до 14.05.2014, то его и легализировать не нужно!
Таким образом велика вероятность появления наследника по завещанию, а вот когда он появится, вопрос интересный. Одно дело, когда наследник объявился в течение шести месяцев после открытия наследства и совсем другое дело, когда недвижимость уже будет продана наследниками и под разборки попадет покупатель.
Если наследник по завещанию появится рано, то все обделенные родственники, забыв о своих разногласиях, объединятся в борьбе против захватчика. До тех пор, пока завещание действительно, наследник может зарегистрировать свое право собственности на недвижимость, но вот продать ее, если родственники подали в суд иск о признании завещания недействительным он вряд ли сможет, потому что на нее судом, по ходатайству истцов, будет наложен запрет на продажу для обеспечения иска.
Исход этой борьбы непредсказуем, но что можно сказать точно, разборки будут длиться долго, и до тех пор, пока не закончится спор, недвижимость продать никому не удастся.
А теперь представьте, что наследник по завещанию появился, допустим, через год после того, как недвижимость продана наследниками.
Прежде всего, наследник по завещанию подаст иск в суд о признании недействительными ранее выданных другим наследникам свидетельств о праве собственности на недвижимость в порядке наследования, приложив к иску ходатайство об обеспечении иска путем запрета на продажу спорной недвижимости. Покупатель этой недвижимости, ставший ее собственником, будет привлечен в дело третьим лицом. И это третье лицо, бедолага, будет ходить по бесконечным судебным заседаниям и, в конце концов, если свидетельства/свидетельство о праве собственности на недвижимость в порядке наследования будут признаны судом недействительными, станет ответчиком по делу о признании недействительным договора купли-продажи его недвижимости!
А далее последний иск об истребовании имущества у добросовестного приобретателя.
Ссылаться покупателю, теперь он будет ответчиком, на то, что он был добросовестным приобретателем можно, потому что как раз эти правоотношения подпадают под определение добросовестного приобретателя и ст. 388 ГК Украины, но исход судебного разбирательства будет долгим и непредсказуемым, потому что у судов специфическое мнение на этот счет.
Например, в постановлении пленума ВССУ от 07.02.2014 № 5, указывается, что приобретатель признается добросовестным, если при совершении сделки не знал и не мог знать об отсутствии у продавца прав на отчуждение имущества, например, принял все разумные меры, проявил осторожность и осмотрительность для выяснения правомочности продавца на отчуждение имущества, при этом в действиях приобретателя не должно быть и неосторожной формы вины, поскольку он не только не осознавал и не желал, а и не допускал возможности наступления каких-либо неблагоприятных последствий для собственника.
Примерно такая же точка зрения на добросовестного приобретателя и у российских судов.
Если истец докажет наличие между продавцом и покупателем родственных или служебных связей, участия в уставных капиталах организаций или иных форм аффилированности, о добросовестности приобретения придется забыть.
Другими словами, сам факт приобретения недвижимости у продавца, получившего ее в наследство, уже можно толковать как проявление неосторожности и неосмотрительности со стороны покупателя при выяснении правомочности продавца на отчуждение имущества, потому что наличие завещания априори предполагает возможность его оспаривания.
Как, вы знали, что продавец получил право собственности на недвижимость по завещанию и все равно купили, ай-ай-ай! В общем, простор для творчества адвокатов, ведь нигде не написано, чем и как измерить разумность принятых мер, насколько был осторожен покупатель – сколько голов, столько и мнений, а покупателю придется только оплачивать полет их мыслей без какой-либо гарантии успешности окончания дела.
Конечно, далеко не каждый объект недвижимости, проданный наследниками, находится в группе риска, здесь все зависит от привлекательности жилья: чем оно дороже и престижнее, тем больше вероятность появления желающих его забрать, ведь адвокаты стоят дорого, поэтому можно остаться в убытках.
Отсюда вывод. Если вы покупаете дом/квартиру с хорошим ремонтом и быттехникой в престижном районе города, а свидетельство продавца о праве собственности на недвижимость в порядке наследования по завещанию выдано нотариусом совсем недавно, велика вероятность потери как недвижимости, так и денег. Идеально, когда такому свидетельству больше трех лет!
В общем, дорогие покупатели, информация к размышлению вами получена, а там поступайте так, как считаете нужным. Удачи вам!
20.03.2020.