В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проанализировали изменения, которые произошли в формате малоэтажных жилых домов (МЖД) на первичной «загородке» Подмосковья за пять лет. Так, за рассматриваемый период объем предложения МЖД сократился в два раза, как и продажи. При этом 71% экспозиции сегодня составляют проекты экономкласса со средней ценой 3,7 млн руб. за лот. «Малоэтажка» стала еще одной «жертвой» реформы долевого строительства, которая на загородном рынке также затронула формат таунхаусов. Работающие в этих сегментах девелоперы все чаще оказываются несостоятельными перед новыми требованиями отрасли. Ситуацию осложняет и то, что МЖД приходится бороться за покупателя наравне с квартирами в стандартных ЖК и классическими загородными форматами.
В настоящий момент квартиры в малоэтажных домах занимают 12% предложения на первичной «загородке» Подмосковья, что равно 5,8 тыс. объектов. Пять лет назад на «малоэтажку» приходилось 16% экспозиции, или 11,5 тыс. лотов. Таким образом, в абсолютном выражении число квартир в МЖД снизилось почти в два раза.
«В Подмосковье остается все меньше участков, подходящих для строительства МЖД, — говорит руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. — Муниципальные власти без энтузиазма передают земли под малоэтажную застройку, чтобы не перегружать инфраструктуру. Наконец, возводить многоквартирные дома куда прибыльнее, что особенно актуально для Новой Москвы. Хотя МЖД сыграли значительную роль во время застройки этой локации: еще в 2014 году „малоэтажка“ составляла 40% предложения в ТиНАО. Сейчас этот показатель не превышает 11%».
Подавляющее большинство малоэтажных проектов — 71% — относятся сегодня к экономклассу, это на 10 п.п. больше, чем пять лет назад. 12% МЖД принадлежат сегменту «комфорт» (-9 п.п. по сравнению с 2015-м), присутствие в экспозиции бизнес-класса осталось неизменным — 9%, высшие ценовые сегменты прибавили 1 п.п. (8% против 7%).
При этом средняя цена формата за пять лет снизилась на 20%, с 6,1 млн руб. до 4,9 млн руб. за квартиру. Лоты экономкласса сейчас предлагаются в среднем за 3,7 млн руб., стоимость объекта в сегменте «комфорт» составляет 4,8 млн руб., в бизнес-классе — 12,2 млн руб., в «премиуме» — 31,7 млн руб.
Доля МЖД в продажах изменилась с 2015 года незначительно — с 16% до 15%, однако если посмотреть абсолютные цифры, то оказывается, что количество реализованных за прошлый год объектов вдвое уступает результатам пятилетней давности: 2 208 лотов против 4 524. Такая динамика вполне коррелирует с уменьшением предложения малоэтажного жилья. На 40% снизились и темпы реализации МЖД: если в 2015-м удавалось продать в среднем 13 квартир за квартал, то сегодня — только 8.
«Малоэтажное жилье остается нишевым форматом на „загородке“, — объясняет Дмитрий Таганов. — У него своя специфика: например, в домах отсутствуют лифты и мусоропроводы, что может представлять неудобство для некоторых групп покупателей. В плане инфраструктурного оснащения МЖД тоже уступают многоэтажным жилым комплексам. Чаще всего такой вариант выбирают люди, которые хотят жить за городом, но у них не хватает средств на коттедж или таунхаус. Довольно распространен и так называемый локальный спрос, когда из обычных квартир в „малоэтажку“ переезжают жители ближайших городов».
Почти все МЖД реализуются по ДДУ, и в прошлом году многие застройщики столкнулись с проблемой перехода на эскроу-счета. Запас прочности у малоэтажных проектов гораздо меньше, чем у стандартных жилых комплексов из-за более низких показателей спроса и маржинальности, а ценовая чувствительность покупателей, как и везде на «загородке», высока.
«Ситуация действительно непростая, — резюмирует Дмитрий Таганов. — С одной стороны, конкурентом МЖД являются классические загородные форматы, с другой — квартиры в обычных домах. Закономерное повышение цен может оказаться рискованным шагом для девелоперов в этом сегменте. Я не исключаю вариант, что через несколько лет „малоэтажка“ может практически исчезнуть с загородного рынка, как и формат таунхаусов, тоже попавший под реформу долевого строительства».