Сколько можно заработать на девелопменте дач вокруг курорта "Азимут Переславль"
В феврале 2020 года, когда стало известно о неизбежности многомесячного локдауна, москвичи резко озаботились переездом на дачу. Счастливчики успели снять или купить лучшее из того, что было на рынке. Остальным пришлось довольствоваться дачами советского периода или новостроем, как правило, в недостроенных поселках.
Вдруг оказалось, что на рынке почти нет качественного и комфортного дачного продукта. По оценкам экспертов, отложенный спрос на качественные дачи вокруг Москвы составляет более 500 тысяч домовладений.
Новое качество
О каком новом качестве идет речь:
- Городские удобства: газ, центральные канализация и вода, электричество, которое не отключают на несколько часов.
- Быстрый интернет для зумов и просмотра фильмов.
- Благоустроенная территория с дорожками для прогулок, детскими площадками, лавочками, уличным освещением и навигацией.
- Озеленение из красивых деревьев, которые обеспечивают визуальный комфорт.
- Базовая инфраструктура: продуктовый магазин, кафе и ресторан, спортивный зал, баня, кинозал.
- Безопасность. Не просто охранник в будке на въезде, а настоящая безопасность.
- Добрые соседи, к которым приятно приходить в гости.
- Отсутствие недостроя вокруг с шумом и грязью.
- Удобный дачный дом с практичной планировкой, высокими потолками, большими окнами, теплым полом.
- Простор для отдыха на свежем воздухе, когда можно всей семьей отправится в многочасовую прогулку по лесу или однодневное путешествие на автомобиле.
Такой продукт есть ("Конаково Ривер Клаб" и еще с десяток мест), но этого всё равно очень мало.
Именно такой продукт имеет смысл создавать вокруг курорта "Азимут".
Целевой рынок и спрос
Начиная с 2014 года каждый год по Ярославскому направлению совершается от 2500 до 4700 сделок с дачными домами.
Целевыми покупателями являются жители ЦАО, САО, СВАО и СЗАО, а также жители небольших городов вдоль Ярославского шоссе: Мытищи, Королев, Пушкино.
Целевой портрет покупателя: семья с маленькими детьми.
Бесплатный поток покупателей и устойчивое конкурентное преимущество
Процесс продажи дачи невероятно сложный и дорогой. В среднем по рынку только 1 из 100 заявок превращается в визит на участок.
Совсем другой случай с курортными дачами вокруг "Азимута". По-сути, все гости "Азимута" является потенциальными покупателями дачами, иначе отдыхали бы на своей даче.
Девелопер курортных дач получает от "Азимута" бесплатный поток потенциальных клиентов: гости приезжают на курорт, осматривают окрестности, видят рекламу курортных дач, и в случае интереса обращаются в отдел продаж. Именно так построены продажи в "Конаково Ривер Клаб", где цены на земельные участки выросли в 15 раз с момента открытия первого отеля.
Ежегодно курорт "Азимут" посещает около 100 тысяч гостей, за 5 лет около 500 тысяч. Для продажи 1 500 дач в течение 5 лет требуется, чтобы дачу приобрел 1 из 333 гостей курорта (0.3% от потока). Выглядит реалистично.
Актив вместо пассива
Максимальная загрузка курорта около 200 тысяч туристов в год. В случае создания своего туристического магнита с потоком в 500 тысяч туристов в год, понадобятся дополнительные гостиничные номера. Вместо гостиниц гости могут выбрать курортные дачи.
В этом случае у владельцев дач появляется редкая возможность для дачного рынка — сдавать свою собственность в аренду. Предварительные расчеты показывают доходность на уровне 5% годовых.
Типовая курортная дача
В 2020 году по заказу компании ПОШ была разработана типовая линейка курортной дачи на 2, 3 и 4 спальни.
Сегодня на рынке продается около 10 типовых дачных моделей, которые доступны для заказа с доставкой и монтажом.
Прототип дачного поселка в "Азимут Переславль"
На территории курорта "Азимут Переславль" построен дачный поселок из 28 домов на 2 и 4 спальни, доступных для аренды.
Планировка и организация этого поселка является оптимальной для развития на соседних территориях: без заборов, пешеходные променады, развлекательные площадки и многое другое. Если будете в "Азимуте", пройдитесь, присмотритесь. Не хватает только озеленения из взрослых деревьев и кустарников.
Экономика курортных дач
Бизнес-модель девелоперов дачных поселков построена на продаже домовладения из трех составляющих:
- Земельного участка
- Дачного дома
- Целевого взноса за инфраструктуру общего пользования
Как правило, Дачный дом и Инфраструктура продаются по себестоимости, а прибыль формируется через продажу земельного участка.
В базовом сценарии средняя стоимость земельного участка составит 100 тыс рублей за сотку или 1.2 млн рублей за участок. В этом случае общий доход девелопера составит 1.8 млрд рублей.
В случае, если средняя цена поднимется до 200 тысяч рублей, что весьма вероятно при строительстве своего туристического магнита, то доход девелопера вырастет до 3.6 млрд рублей.
В случае, если ВЭБ построит вторую очередь "Азимута", то средняя цена может вырасти до 300 тысяч за сотку, а доход девелопера поднимется до 5.4 млрд рублей.
www.pereslavl.me
