Если вы хотите разобраться в ценах Фестивального района Краснодара за 2018-2020 года. То прочитайте этот аналитический обзор эксперта офиса Vysotsky Estate в Краснодаре Максима Коноваленко.
Особенности района
Краснодар состоит из 4х округов: самый масштабный- Прикубанский, затем Карасунский, Центральный и Западный, каждый из которых в свою очередь включает в себя районы, микрорайоны со своими жилищными комплексами.
Для обзора и аналитики цен я выбрал Фестивальный микрорайон города (ФМР), так как активно продаю и покупаю здесь недвижимость для клиентов.
Географически Фестивальный располагается в центральной части города и входит в два городских округа - это Прикубанский и Западный. Улица Тургенева делит район на две части. Это крупная транспортная«артерия» города.
Почему для работы с клиентами я выбрал именно Фестивальный?
На мой взгляд он оптимально располагает к комфортной жизни горожан, является преимущественно «спальным» районом города с изобилием как социальных так и коммерческих объектов и различных учреждений.
Важно отметить, что есть в районе трамвайные пути, проходят по улицам Каляева и Калинина, Краснодар уже знаменит своими пробками, по-этому трамвай не заменим.
В районе отмечается разнообразие жилого фонда всех категорий. Это характерно для центральных районов любого города, где недвижимость строилась десятилетиями.
Здесь есть как пяти- девяти- этажки конца 60х- 80х годов постройки, блочные шестнадцати этажные дома 2000х, так и современные монолитно-кирпичные высотки.
Всё это соседствует с частным сектором, которого в районе тоже обилие. Восточная, западная и южная части ФМР преимущественно застроены частными домами и если южная и восточная части это в основном дома середины и 2й половины 20го века, то в западной части современные особняки с названием района- «Поле чудес».
В 2000х гг. ФМР активно застраивался, стройки жилищных комплексов ведутся и по сей день.
Итак, попробуем разобраться в статистике сделок по району за последние пару лет.
Как я упоминал выше, жилой фонд ФМР весьме разнообразен, думаю стоит разбить его на несколько «групп» по типам домов:
- панельные и кирпичные пяти- девяти- этажки времен СССР;
- блочные 14ти и 16ти этажные;
- монолитно-кирпичные класса комфорт, комфорт+;
- монолитно-кирпичные бизнес класса с панорамным остеклением;
- частный сектор (преимуществом оценки является земельный участок).
Панельные и кирпичные пяти- девяти- этажки времен СССР
Таким жил.фондом Фестивальный застроен по улицам: Тургенева, Атарбекова, Яна Полуяна, Гагарина, Герцена, Воровского, Котовского.
Цены на квартиры старого фонда здесь значительно не изменились за взятый период и составляют 45000-60000 рублей за 1м2, конечно без учета какого либо ремонта.
Так на пример в 2018 г. 1-комнатная квартира в 30м2 этаж 4/5 ул.Атарбекова д.22, была продана за 1800000, то есть 60000 рублей за 1м2
2-комнатную квартиру площадью 48м2 ул.Атарбекова д. 31 продали в том же 2018 году за 2500000. то есть 52000 рублей за 1м2
Такая же 2-комнатная квартира по ул. Герцена д.192, этаж 1/5 продана за 2450000, то есть 51000 рублей за 1м2
Чуть в стороне от этой локации была сделка по 3-комнатной квартире 60м2 этаж 6/9 по ул.Атарбекова д.29, за 3450000, то есть 57500 рублей 1м2;
По ул. Гагарина д. 71- 4-комнатная квартира с перепланировкой в 3-комнатную (под кап.ремонт) 59м2 этаж 5/5 продана осенью 2019. за 2700000, то есть за 45700 рублей 1м2.
В 2018 году по ул.Тургенева д.142, продана 2-комнатная квартирая (улучшенной планировки, с ремонтом) 57м2, этаж 6/9 за 3600000, то есть 63100 рублей за 1м2
Блочные четырнадцати- и шестнадцати- этажные дома
Дома такого типа расположены как точечно вблизи выше указанной локации на улице Атарбекова улице Совхозная, так и в отдельном районе называемым «Репино»(с адресом проезд Репина), это северо-восточная часть Фестивального.
Ценник за 1м2 в локации бальнеолечебницы несколько выше чем в «Репино» и в среднем состовляет 50000-65000 рублей за 1 м2.
Так в 2018 году продали 1-комнатную квартиру в 45м2 по ул.Атарбекова д. 5/1, этаж 3/16 за 2700000, то есть 56000 рублей за 1м2, а
В 2020 году была сделка по подобной 1-комнатной квартире в 45м2 по ул. Совхозная д.20, этаж 8/16- цена 2600000, то есть 57700 рублей 1м2.
По ул. Атарбекова д. 1/2 в 2018г. была сделка по 2-комнатной квартире 66м2 этаж 13/16, цена 4250000, то есть 64400 за рублей 1м2
В конце 2018 года по проезду Репина д. 22 продана 2-комнатная квартира 67м2 этаж 1/16 за 3100000, то есть 46300 за рублей 1м2,
В январе 2020 года продана 3-комнатная квартира, 91м2 этаж 11/16 пр-д Репина д.28, за 4800000, то есть 52750 за рублей 1 м2.
По 1-комнатной квартире в 46м2 этаж 5/16, по проезду Репина д.42 была сделка в 2018г по цене 2350000, то есть 51000 рублей 1м2.
1-комнатная квартира в 40м2 этаж 8/16 по проезду Репина д.38, в феврале 2020 года продана за 2350000, то есть 58700 рублей 1м2
Монолитно-кирпичные дома класса комфорт, комфорт+
Такого класса ЖК в Фестивальном районе расположены в небольшом районе «Солнечный» улицы Казбекская, Образцова, Петина, в северной части района, улицы Стахановская и Репина и в восточной части (улицы Дальняя, улицы Монтажников, так же есть точечные застройки.
В 2018 году была сделка по улице Казбекская д.16, 1-комнатная квартира в 43м2, этаж 2/16 (предчистовая отделка) за 2800000, то есть 65000 рублей за 1 м2
В 2019 году по улице Архитектора Петина д. 18/1 продана 1-комнатная квартира 65м2, этаж 1/12 (с косметическим ремонтом под квартирантов) за 4000000, то есть 61500 рублей за 1м2 .
Сегодня цены здесь за квартиры с ремонтом «раздуты» до 85000 рублей за 1м2. Моя рекомендация торговаться с собственниками на понижение.
Монолитно-кирпичные дома бизнес класса с панорамным остеклением
Пожалуй единственным жилым комплексом в Фестивальном подходящим под категорию «бизнес» является ЖК «7й Континент», ул. Совхозная1 состоящий из 7ми 25ти этажных корпусов. Сдан в 2018г. Здесь были предложения по 79000 - 94000 рублей 1м2, до сих пор заселен не полностью, есть квартиры в предчистовой отделке от инвесторов.
К примеру сегодня можно купить там 1-комнатную квартиру в 50 м2 от 4000000 рублей, то есть 80000 рублей 1м2.
Весной 2019 года была продана евро-трешка (в 3м корпусе)- 85м2 этаж 13/25 с ремонтом за 8800000, то есть 103500 рублей 1м2.
Частный сектор (преимуществом оценки является земельный участок)
Стоимость сотки земли в ФМР в среднем колеблется 1500000- 2000000 рублей за 1 сотку.