Прогноз на 2020 год для Московского региона вторичный рынок!
Рынок недвижимости – это всё же рынок. Цены растут, если спрос опережает предложение. Цены снижаются, если предложение опережает спрос.
1. Спрос – покупательская способность (желания, подтверждённые деньгами)!
По данным Росстата, реальные доходы россиян в 2019 снизились, как и в 2018, в 2017, в 2016. Москвичи (за исключением некоторых) идут в общем тренде. Тогда откуда, платёжеспособный спрос? Спрос поддерживает снижение ипотечной ставки. Если бы ставка была резко снижена, то это бы привело к повышению покупательской способности.
Пример:
Предположим, что в 2016 году 100 человек могли взять и обслуживать ипотеку под 12% годовых и 2000 человек могли взять и обслуживать ипотеку под 9% годовых. И если бы в 2016 году ставку снизили до 9% это бы привело на рынок всех, кто может обслуживать ипотеку по 9,10,11%. Это привело бы к росту спроса, как следствие к росту цен. Но к 2019 году, когда ставка стала 9%, у нас уже нет 2000 человек, которые могут взять ипотеку, так как доходы снизились, и не все, кто мог взять ипотеку под 9% в 2016 г., может это сделать в 2019 г.
Как следствие, плавное снижение ипотечной ставки в лучшем случае удерживает спрос на прежнем уровне.
Причин для роста покупательской способности в первом полугодии 2020 года не просматривается. Обвала ставки не будет, доходы населения стремительно не вырастут.
2. Предложение – квартиры, выставленные на продажу (которые покупатель считает для себя приемлемыми по потребительским качествам)!
Для рынка Москвы, в массовом сегменте, очень важна транспортная доступность (сколько до метро).
Всех покупателей массового сегмента можно разделить на две группы:
А) Важен район приобретения (мы там живем, у нас там родственники, нам в этом районе нужно).
Б) Район не важен, важна логистика (новое жилье, могу доехать - супер).
Покупателей, которые готовы рассматривать разные районы с каждым годом становится все больше. Доля покупателей группы Б растет (от общего числа покупателей).
В 2019 году в Москве открыто 14 новых станций метро, то есть все квартиры в районах с новыми станциями метро включились в общий рынок для группы покупателей Б. Число конкурентных предложений выросло.
Эта тенденция продолжится и в 2020 году, у нас уже есть «МЦД-1» и «МЦД-2».
Предложение растет.
В Москве есть еще такой фактор как реновация.
Пример:
Есть район домов под реновацию из 1000 квартир, на рынке из них примерно 10% = 100 квартир. Вместо них застройщик должен построить минимум 1300 квартир = 1000 для переселенцев + 30 % на продажу. Для целей уплаты налога на доходы с продажи недвижимости для квартир по реновации срок владения считается с даты приобретения старой квартиры. При этом квартиры в новых домах будут заведомо дороже квартир в домах под реновацию, что автоматически увеличит стоимость активов населения, которое до сих пор не рассматривало вариант продажи жилья ожидая сноса. Вследствие органического роста стоимости активов (без доп. вложений со стороны населения) после получения нового жилья около 30% новых квартир оказываются на рынке, что от 1300 квартир составит около 400. Таким образом, в результате реновации вместо 100 старых квартир на рынке мы получили 400 новых квартир на рынке.
Число конкурентных предложений выросло.
Эта тенденция продолжится и в 2020 году.
Причин для снижения предложений на рынке недвижимости Москвы в первом полугодии нет. Приостановки программы реновации не будет, метро и хорды будут строиться. Есть причины для роста предложений.
Предложение опережает покупательскую способность (спрос).
Все предпосылки для снижения цен на рынке.
Рынок недвижимости – это всё же про недвижимость. А рынок недвижимости – это очень инертный рынок. На нем не бывает резких взлетов и резких падений. Поэтому обвала рынка не ожидается.
Прогноз на первое полугодие 2020 года: снижение объемов сделок, с последующим снижением цен.
P.S.: Если Вы хотите продавать, то делать это нужно «вчера».
Если Вы хотите покупать, то если Вы можете ждать год, ждите, а если нет, выходите на рынок, но ищите адекватного продавца.