Как оценить инвестиционную привлекательность жилого комплекса? В какие проекты в Москве лучше не вкладываться, а какие наверняка смогут принести инвестору щедрую прибыль?
Источник исследования портал Новострой-М.
Что такое инвест-проект в недвижимости?
Проект можно считать инвестиционно привлекательным, если его норма доходности превышает 10% годовых. Каждый решает непосредственно сам, какой уровень доходности ему необходим, лучшие проекты по доходности могут превысить значение 20% годовых.
- Проекты крупных застройщиков из ТОП-3: ГК ПИК, ГК ФСК, ГК «Самолёт» редко являются инвестиционными, так как чаще всего это проекты комплексного освоения со значительными объемами, плюс уровень стартовых цен для конечных потребителей;
- Небольшой проект в большом котле спроса – настоящий успех как для девелопера, так и инвестора. Большими котлами спроса на данный момент являются районы, которые начали «расселяться» – Митино, Ясенево, Бутово, Марьино. Также могут быть инвестиционно привлекательными точечные проекты в пределах или около ТТК;
- Большие проекты не подходят для инвестирования, так как начинается «каннибализм объемов», и вероятность продать дороже квартиру, чем это сделает застройщик в n-ой очереди проекта, стремится к 0. Сдавать квартиру в проекте более чем на 100 тыс. кв. м также сложно, потому что будет сформирована высококонкурентная среда в рамках жилого комплекса.
Составляющие успеха инвестирования
Возможности:
– S проекта – менее 50 тыс. кв. м
– Метро в пешей доступности
– Отложенный спрос
– Большой котел спроса
Риски:
– S проекта – более 70 тыс. кв. м
– Нет метро/жд
– Значительное конкурентное окружение в локации
– Малоизвестный застройщик, девелопер одного проекта
– Договоры бронирования
Выданные разрешения на строительство в московском регионе
Реновация / государственные структуры:
– В 2019 году 39% разрешений на строительство получил московский фонд реновации. Суммарно за время реновации фонд получил 105 РнС. И это без учета проектов, где часть объемов будет передана переселенцам по реновации;
– КП «УГС» («Управление гражданского строительства») получил в 2019 году 22 РнС;
– РнС по реновации – точечная застройка в жилых районах Москвы, если квартиры будут выходить в рынок, то это будет инвестиционный вариант. Однако уже сейчас стоимость кв. метра в пятиэтажках «под реновацию» выросла более чем на 10%;
– В октябре 2019 получено первое РнС по реновации для комплексного освоения территории, а не одного дома, по адресу Открытое шоссе вл. 30 з/у 1.
Среди перспективных проектов отмечены следующие ЖК от группы компаний ФСК:
Вильгельма Пика ул., 3 – проект ГК ФСК, выход – зима-весна 2020, старт – 190-200 тыс. руб./кв. м. Проект со всеми составляющими для инвестирования;
Варшавское ш., 37A – проект ГК ФСК, выход – зима-весна 2020, старт – 200 тыс. руб./кв. м. Проект со всеми составляющими для инвестирования;
Волгина ул., 2 – проект ГК ФСК, выход – зима-весна 2020, старт – 180-190 тыс. руб./кв. м. Проект со всеми составляющими для инвестирования;
Шеногина ул., 2 – проект ГК ФСК, выход – лето-осень 2020, старт –190 тыс. руб./кв. м. Локация сильно отрастает в цене – фактор большого Сити, набережная Москвы-реки, наиболее бурно развивающаяся промышленная территория столицы, рекомендуем рассмотреть;
А также проект, который находится на стадии реализации:
ЖК «Движение Тушино» – ГК ФСК, старт – 130 тыс. руб./кв. м, уже отрасли до 135 тыс. руб./кв. м. Перегретая локация, не рекомендуется;