ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО
ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ
В настоящее время в России в числе первоочередных задач социально- экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья и увеличения объемов жилищного строительства.
По оценкам Госстроя и результатам различных социологических исследований, в России
до 80 % населения нуждается в улучшении жилищных условий, около 27 % населения проживает в неблагоустроенных квартирах и около 2 % – в квартирах, находящихся в аварийном состоянии. Основной причиной этого является низкий уровень жизни населения и сокращение
объемов строительства жилья.
Создание условий, способствующих повышению доступности жилья и расширению платежеспособного спроса населения, непосредственно связано с развитием и расширением
системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Ипотека – залог недвижимого
имущества (главным образом земли и строений на ней) с целью получения ипотечной ссуды и
непосредственного инвестирования строительного комплекса (по российскому законодательству ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком
или правом пользования им) (1).
Выстраиваемая в настоящее время система ипотечного жилищного кредитования должна отвечать требованиям всех участников рынка, и в первую очередь кредитных организаций
и потенциальных заемщиков, поэтому принципиальным вопросом является формирование
такой модели ипотечного кредитования, которая послужит базой для установления и развития ипотечных отношений в будущем.
Российская ипотечная система изначально проектировалась по образу и подобию американской (двухуровневой), где важную роль играют вторичные кредиторы. Вероятно, решение идти американским путем было обусловлено комплексом причин, многие из которых кроются в национальной российской психологии.
Главную роль в американской модели играют специально созданные институты, поддерживаемые государством. В России роль такого института играет Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).
Серьезный прогресс, достигнутый в последнее время благодаря развитию ипотечного законодательства и стабильному развитию первичного ипотечного рынка, позволил вплотную
подойти к формированию системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, основанной на использовании механизма секьюритизации.
Рынок рефинансирования ипотечных кредитов постепенно стал оформляться в виде
понятной для всех участников системы ипотечного бизнеса. На вторичном рынке ипотечных кредитов, кроме Федерального агентства (АИЖК), стали активно участвовать ведущие
коммерческие банки, такие как ВТБ, КИТ Финанс и ряд других. Стали расти объемы секьюритизации ипотечных активов российскими банками.
Секьюритизация представляет собой структурирование финансовых потоков, сформированных платежами по долгосрочным ипотечным кредитам, входящим в этот пул, в транши,
являющиеся обеспечением соответствующих выпусков ипотечных ценных бумаг (как правило, старший, мезонинный и младший транши) (2).
Первые два транша свободно размещаются на финансовых рынках. Младший транш, несущий в себе основную часть кредитных рисков (и, вследствие этого, обладающий большей доходностью), либо остается на балансах кондуита (или банка-андеррайтера), либо возвращается первичному кредитору, либо приобретается институциональными инвесторами (крупными страховыми компаниями, пенсионной системой и т.п.).
Суть функционирования института ипотеки в
рамках двухуровневой модели состоит:
– в накоплении пула ипотечных жилищных кредитов (пула закладных) на балансах первичных кредиторов или ипотечных кондуитов;
– дальнейшей продаже его компании –агенту;
– секьюритизации этого пула и выпуска
ипотечных ценных бумаг (вторичных закладных), размещаемых на финансовых рынках.
Секьюритизация существенно облегчает банкам доступ к долгосрочным финансовым ресурсам, что делает развитие ипотеки столь привлекательным. Именно благодаря возможности
секьюритизировать кредиты можно ожидать динамичного роста ипотеки в будущем.
Ипотека является одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Наиболее востребованным являлся ипотечный кредит на приобретение готового жилья. Как следствие, количество сделок на вторичном рынке жилой недвижимости превышает количество сделок на первичном. Вместе с тем по мере роста темпов жилищного строительства, совершенствования программ ипотечного кредитования строящегося жилья в течение 2007 г. наблюдалось снижение доли кредитов, предоставляемых на цели приобретения вторичного жилья за счет увеличения кредитования новостроек. Так же отмечался рост популярности кредитов на цели рефинансирования и нецелевых кредитов под залог имеющейся недвижимости(3).
Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы.
В отличие от прежних лет возможность развернуть ипотечное кредитование определяется большей зрелостью рыночных отношений и следующими благоприятными факторами:
1. Население:
– разгосударствление жилого фонда (доля государственной собственности около 8 %) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46 %), что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное
жилье и привлекать дополнительно ипотечные кредиты;
– возникновение среднего класса (около 16 %), то есть слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов;
– изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, а все больше требованиями к ее планировке и качеству, типу и местоположению здания, социальному положению соседей;
– повышение подвижности населения в пределах территории страны;
– рост понимания значимости недвижимости как объекта вложений сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости.
2. Российские предприниматели:
– разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в том числе со стороны иностранных подрядчиков;
– острая заинтересованность в преодолении спада и увеличении объема жилищного строительства;
– стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий
строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и обеспечения конкурентоспособности с иностранными подрядчиками и поставщиками;
– понимание необходимости удешевления строительства при относительном увеличении качества для обеспечения доступности жилья и расширения масштабов жилищного строительства;
– возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риэлторы, оценщики, регистраторы и др.), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования.
3. Банки и финансовые инвесторы:
– укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования;
– выполнение ведущими банками пробных пилотных проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу;
– стимулирование со стороны государства финансирования реального сектора и инвестиционных потребностей населения;
– активизация государства и местных органов в поддержке ипотечного кредитования граждан;
– сокращение сферы спекулятивного вложения капитала;
– ограниченность объектов инвестирования для финансовых инвесторов в условиях нестабильности фондового рынка;
– повышение привлекательности в условиях финансового кризиса ипотечного кредитования и операций по привлечению сбережений населения;
– рост конкуренции;
– создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов (Агентство по жилищному ипотечному кредитованию).
4. Органы государственной и местной власти:
– создание новой возможности решения жилищной проблемы;
– укрепление и расширение среднего класса, рост занятости населения и связанное
с этим повышение социальной стабильности в обществе;
– оживление деловой активности на рынке жилья, в строительном и связанных с ним
других секторах народного хозяйства;
– рост налоговых поступлений и расширение финансовой базы для обеспечения
социальным жильем населения с низким уровнем доходов;
– выполнение градостроительных планов.
Такое сочетание интересов создает необходимую почву для решения жилищной проблемы
на базе развития ипотечного кредитования и преодоления остающихся на его пути проблем
(рис. 1):
– устранение имеющихся недостатков в законодательстве, прежде всего в части совершения сделок с закладными как ценными бумагами, обращения взыскания на заложенное имущество (квартиру), прекращения прав пользования квартирой при нарушении заемщиком условий договора ипотечного кредитования, в том числе заемщиков, проживающих с несовершеннолетними детьми, прописки (регистрации) жилья по адресу заложенной квартиры и др.;
– слабое развитие и недостаточная эффективность системы регистрации сделок с недвижимостью в органах юстиции, в том числе в увязке с регистрацией договора залога;
– высокие расходы на удовлетворение сделок в нотариальных конторах;
– слабое развитие оценочного и страхового дела для целей обслуживания ипотечных кредитов;
– недостаток и дороговизна средств у коммерческих банков, необходимых для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов;
– отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов;
– высокие и нестабильные ставки рефинансирования;
– нестабильные темпы инфляции, изменение курса рубля, вызывающие значительный риск процентных ставок при долгосрочном кредитовании;
– высокие издержки и риски банков на ипотечное кредитование из-за слабой стандартизации процедур выдачи ипотечных кредитов и их последующей продажи;
– дополнительные риски банков из-за отсутствия кредитной истории у большинства заемщиков в силу отсутствия прежней практики ипотечного кредитования;
– высокие некоммерческие риски банков из-за отсутствия эффективных механизмов их ограничения и покрытия со стороны государства и органов местного самоуправления;
– высокая стоимость кредитов для заемщика и риски в условиях повышения инфляции;
– низкие доходы преобладающей части населения в сравнении со стоимостью
жилья;
– недостаток средств у коммерческих банков для предоставления жилищных субсидий заемщикам ипотечных кредитов;
– рост цен на жилье при относительно медленном улучшении его качества;
– несовершенство налогообложения.
Учитывая комплексность проблемы развития жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования, считаем, что для ее решения требуется системный подход, затрагивающий условия, предпосылки и сдерживающие факторы развития ипотечного кредитования в России (рис. 2).
Несмотря на различные негативные причины и аспекты, связанные с развитием жилищного кредитования в России, роль ипотеки как локомотива развития экономики подтверждается
опытом стран с развитыми рыночными механизмами. Но главное достоинство состоит в исключительной способности мобилизовать ресурсы населения в инвестиционных целях. Мировая
практика показывает, что недвижимость и сбережения являются наиболее устойчивыми инвестиционными ресурсами.
Поскольку собственный российский опыт ипотечных отношений за советские годы был
утрачен, апробированным материалом становления нормативно-правовой основы ипотеки,
несмотря на отсутствие в стране благоприятных условий, в 90-е г.г. XX в. стала зарубежная
практика.
В результате постсоветских реформ граждане России стали собственниками жилья и другого недвижимого имущества, которое в своей основной массе пока еще остается в состоянии омертвления капитала. В связи с этим важнейшей задачей государства стало выведение
недвижимости из этого состояния, создание необходимых условий для ее вовлечения в оборот (4).
Таким образом, ипотека является эффективным инструментом в решении социальноэкономических проблем населения. Формирование устойчивой и привлекательной для граждан системы ипотечного кредитования в России – одно из приоритетных направлений социально- экономической политики государства. Создание благоприятного инвестиционного климата в строительстве важнейшая задача государственной политики по наполнению рынка жилья и решению проблемы доступности жилья.
