Для начала, наберите адрес своего дома в Интернете. Например: «снять, петербург, садовая 15».
Как можно узнать рыночные цены? Сейчас это просто. Центральные площадки аренды для агентств и частных лиц - это ЦИАН и Авито, Яндекс-Недвижимость - здесь достаточно объективная информация. Ваши арендаторы будут искать именно здесь.
Вы посмотрели и поняли порядок цен, а теперь сделайте корректировку на достоинства и недостатки Вашей квартиры!
Посмотрите, за сколько выставлены квартиры в этом же микрорайоне, в аналогичных домах и аналогичным ремонтом, мебелью и бытовой техникой. Найдите 3-4 варианта. Ваши потенциальные арендаторы будут сравнивать именно так.
От чего зависит ставка аренды квартиры?
1. Качество квартиры - ремонт и дизайн
Арендаторы стали требовательными - стандарты качества изменились. Сейчас платежеспособные арендаторы ориентированы на хорошие новые дома и современную бытовую технику.
Они предпочитают простой современный стиль, а не вычурные квартиры 80-90хх с джакузи и лепниной; чешские стенки и румынские гарнитуры можно уже смело зачислить в “минусы”.
Оценивается наличие и возраст бытовой техники и мебели - стиральной машины, холодильника, кухонной мебели. Привлекает и удобная планировка, например большая кухня от 8 метров, кухни по 5 метров не в цене.
2. Близость к метро.
Это самый главный фактор для недорогих квартир! Близко – это не больше 10 минут пешком. Арендаторы пересчитывают в деньги стоимость своего времени, затраты на транспорт в Петербурге ощутимы для любого кошелька.
Квартира рядом с метро, даже в неидеальном состоянии, будет сдана значительно быстрее, чем такая же в идеальном состоянии, но на 15 минут дальше от метро.
Причем, квартира рядом с метро может обладать существенными дефектами (узкая душевая кабинка, не хватает мебели, старая кухня), но сдаваться она будет быстрее!
3. Район.
Отметим, что цена за аренду выставляется по разному, в зависимости от класса жилья. Так, в сегменте эконом класса коммунальные услуги выставляются отдельно, а для квартиры бизнес класса КУ зачастую включают в стоимость аренды.
В Санкт-Петербурге самые дорогие районы это Петроградская сторона,
Центральный район и центр Васильевского острова и Московский район.
Немного дешевле в новых домах Васильевский остров, Выборгский район, Приморский район.
Ниже стоимость квартир в Красногвардейском, Калининском, Красносельском (Юго-Запад), Невском и Фрунзенском районах.
И самые недорогие, но самые близкие к городу - это Мурино и Кудрово в Ленобласти .
Цену аренды снижают проблемы района: если есть сложности с общественным наземным транспортом, рядом нет нормальных продуктовых магазинов, неблагополучная социальная среда или близость промзоны.
4. Состояние парадной и вид из окна
Ценится наличие консьержа, наличие лифта в старом фонде. Часто в старых домах соседи оставляют мусорные мешки в парадной или курят и бросают окурки и бумажки.
В первые два-три года в новых домах любого класса очень шумно, в квартирах идут строительные работы, все делают ремонт. В парадных новостроек эконом-класса в течение пары лет после сдачи дома строительный мусор складируется в парадной.
Есть еще некоторые факторы, которые могут повлиять на привлекательность квартиры для арендаторов. Например, люди не очень любят первый этаж и он всегда немного дешевле; при прочих равных условиях арендаторы выберут вид на город, чем вид на стену или в окна соседнего дома.
Сроки сдачи в аренду
Сколько времени требуется, чтобы найти арендатора? Все квартиры могут быть сданы: с любыми достоинствами, с любыми недостатками. Это всегда только вопрос цены: насколько она адекватна рынку. За первые три дня по количеству обращений можно определить уровень спроса, еще неделя может уйти на корректировку цены.
Спрос
Самый большой спрос, конечно, на однокомнатные квартиры. Типовая однокомнатная квартира с адекватной ценой сдается в течение недели. Для типовой двухкомнатной квартиры разумный срок – это две недели.
Самые востребованные квартиры - у метро. В течение недели такая квартира будет, скорее всего, сдана при разумной цене. Если квартира далеко от метро, мебели в ней минимум и ремонт устарел - спрос будет ниже, и сдается она уже 2-3 недели.
Если квартира дорогая,например, дом бизнес класса, дорогая мебель, большой метраж, есть терраса или подземный паркинг, то разумный срок - это месяц-полтора. И понятно, что людей, готовых арендовать квартиру за 100 000 рублей в месяц значительно меньше, чем тех, кто готов снять за 35 000.
Спрос часто непредсказуем. Можно выставить квартиру, и за день позвонит несколько человек. А потом никто не приедет на просмотр, и неделю нет звонков вообще.
Ценообразование
Вопрос цены становится камнем преткновения для многих собственников: из-за завышенных ожиданий владельца квартира может простаивать месяцами! Например, кто-то купил квартиру в ипотеку под 14% годовых, и для того, чтобы оправдать этот кредит, собственник выставляет её по завышенной цене. Тем временем, соседняя квартира куплена без ипотеки или досталась хозяину в подарок, и он готов сдавать дешевле. Как Вы думаете, чью квартиру арендуют?
Если поставить цену выше рыночной – жилье будет сдаваться долго и каждый день простоя вы теряете деньги и тратите время на «пустые» просмотры.
А если Вы все же сдадите квартиру по цене выше рынка? Как правило, арендатор со временем понимает, что он переплачивает и уедет, как только ему попадется более удачный вариант. И это опять для Вас простой квартиры, подготовка квартиры к сдаче, и походы на многочисленные просмотры.
Наши читатели пишут: «Я думал, что за 4 года цена на аренду выросла, но нет - почему?» Многие владельцы квартир рассчитывали на то, что арендные ставки со временем поднимутся. Однако на рынок аренды вышло очень много новостроек и увеличилось количество предложений, поэтому за последние три года ставки в Санкт-Петербурге не выросли. И мы предполагаем, что ситуация в 2019 году не улучшится: возможно цены на аренду и не упадут, но срок сдачи будет увеличиваться.
Любую квартиру можно сдать, если найти правильный подход.
Правильно назначенная стоимость аренды - это экономия Ваших денег, времени и нервов.
📌Полезная информация для рантье, обзор рынка недвижимости Петербурга, объекты недвижимости на продажу и в аренду на нашем канале. Подписывайтесь на наш канал https://t.me/clubrentals
#налогсдачаваренду #налогаренда #clubrentals #Управлениеквартирами #доходнаянедвижимость #санктпетербург #доверительноеуправление #инвестициинедвижимость #продажаквартирпетербург #cдатьварендупетербург #петербург #недвижимостьпетербург #налогприсдачежилья #налогнадоход #налоговаяаренда #оплатаналога
Если у Вас есть недвижимость в Санкт-Петербурге, то мы можем стать Вашей надежной управляющей компанией. Работаем 15 лет на рынке Санкт-Петербурга. Наш сайт: http://clubrentals.ru/