До какой степени упадет ставка и что будет с рынком
Банк России 7 февраля снова снизил ключевую ставку по ипотеке до 6%. И открыто дает понять — это не предел. При этом за январь средняя ставка выданной ипотеки достигла минимальной цифры 8,84%. Спросили у экспертов, продолжат ли жилищные кредиты дешеветь в ближайшие месяцы.
Ипотека в России снижается в цене уже более шести месяцев. Движение вниз началось с мая прошлого года и ставки в 10,56%. Уже в декабре 2019 года ипотечные кредиты выдавали в среднем под 9%. Но даже эту цифру власти назвали завышенной и пообещали сделать все для ее уменьшения.
Замминистра финансов Алексей Моисеев предсказывает, что даже без снижения ключевой ставки ЦБ средняя цена ипотеки до конца года опустится ниже 8%. Однако аналитики «Сбербанка» и «Альфа-Банка» сходятся во мнении, что уже до лета ключевая ставка снизится до 5,5%. А за ближайшие два года и вовсе упадет до 5%. Средние ставки по ипотеке при этом будут выше на 2%. Напомним, свое следующее решение ЦБ огласит 20 марта.
Что говорят эксперты
Наталья Никитина Начальник Управления партнерских программ «Абсолют Банк» в Санкт-Петербурге не думает, что до конца года ставка опустится существенно ниже текущей. С ней согласен и Иван Лонкин, начальник управления клиентских отношений СДМ-Банка. «Процентная ставка по ипотечным кредитам вряд ли будет существенно меньше, т. к. она зависит от стоимости ресурсов для банка и еще ряда внешних и внутренних факторов», — считает эксперт.
Екатерина Синельникова, заместитель директора Департамента продуктов смотрит на ипотечную ставку со сдержанным оптимизмом. «Есть вероятность что мы увидим еще снижение ключевой ставки в среднесрочной перспективе. Тогда и ставки сделают еще один шаг в направлении майских указов президента. Если же этого не случится, то диапазон ставок сохранится в текущем коридоре 8–9%», — полагает эксперт.
Исполнительный директор, управляющая филиалом ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в Санкт-Петербурге Татьяна Савина верит в удешевление ипотеки, но конкретных цифр не называет. «Дальнейшее снижение ставок по ипотеке возможно, однако, не стоит торопиться с прогнозами. Не будем забывать, что тарифы по любому кредиту формируются на основании тех или иных экономических факторов. В прошлом году мы неоднократно снижали процентные ставки по ипотечным продуктам. В ноябре 2019 года Банк „УРАЛСИБ“ в очередной раз скорректировал ставки по основным ипотечным программам, которые благодаря этому стали еще более доступны для клиентов», — вспоминает эксперт.
Александр Терентьев, руководитель отдела продаж ГК «Nordest» считает, что рубикон в 8% останется не пройденным. «Проценты по ипотеке всегда сильно зависят от ключевой ставки и экономической ситуации в целом. Если она в стране останется стабильной, существенного изменения текущих ставок, на мой взгляд, не будет. Наиболее выгодные ставки всё также будут предлагаться по спец. программам („семейная ипотека“ и т. п.), а стандартные — останутся в районе 8% годовых», — считает Александр.
По его мнению, продолжит расти и спрос на ипотеку. «За снижением ставок всегда следует повышение спроса покупателей на ипотечный продукт. В целом, интерес к предложениям такого займа вряд ли когда-либо утратит свою актуальность. Особенно в активно растущих и развивающихся городах федерального значения, таких как Санкт-Петербург и Москва», — полагает спикер.
По мнению Александра Терентьева, удешевление ипотеки не сможет полностью компенсировать рост цен на жилье. Который, в свою очередь, приведет к падению спроса. «На рынок сильнее всего влияет стоимость приобретаемого жилья. В связи с изменением законодательства и увеличением НДС, цены резко выросли, что привело к снижению объема продаж. Девелоперам, строящим на свои средства или с проектным финансированием, нет смысла опускать цены на этапе строительства. Снижение ставок и льготы немного нивелируют произошедшее увеличение цен, но акциями от государства сможет воспользоваться ограниченный круг лиц. Поддержать рынок получится, спасти от падения — нет», — считает эксперт.
Специалист по кредитованию ООО «Траст Инвест» Галина Бугаёва на живом примере объясняет, что сниженная ставка по ипотеке не спасет заемщика от переплаты при возросшей цене квартиры. «В качестве примера небольшой расчет показывающий важность понимания, что, ожидая снижения ставки на 0,25–0,5% при росте стоимости объекта, в итоге можно заплатить дороже. Предположим, вы берете в кредит миллион рублей по ставке 7,5% на пять лет. За это время с процентами вы заплатите 1 202 276,92 рубля. Квартира дорожает, ставка дешевеет. И вот для сравнения вам нужно взять 1,1 млн рублей уже по ставке 7%. За те же пять лет придется заплатить 1 306 879,10 рублей. Переплата больше ста тысяч», — посчитала спикер.
Дешевле, но не доступнее
На фоне удешевления ипотеки банки начинают двигаться в сторону отказа от неплатежеспособных заемщиков. С 1 марта многие из них уходят от ипотечных кредитов без первоначального взноса или с минимальным платежом. Кроме того, исчезают с рынка программы кредитования по двум документам без проверки доходов заемщика.
С 1 июля Центробанк вводит показатели долговой нагрузки. Теперь перекредитованным клиентам скорее всего откажут в ипотеке. Особенно если ежемесячный платеж превышает половину от заработной платы. Все эти меры снизят доступность ипотеки для населения, зато защитят банки от просрочек по кредитам.