В рамках арбитражного дела была назначена судебная оценочная экспертиза недвижимости. Специалисту поручалось выяснить, какова рыночная стоимость нежилого офисного помещения площадью 149 кв. м в Москве по состоянию на август 2018 года. Стоимость нужно было определить без учета НДС.
Приступая к исследованию, эксперт осмотрел помещение и решил не проводить вскрытие конструкций. Согласно изученной им документации, пятиэтажное жилое здание, в котором располагался офис, было построено из кирпича в 1912 году. Здание находится в Центральном округе в 6 минутах ходьбы от станции метро «Парк культуры». Правообладателем является город Москва. Оцениваемое помещение находится на 1 этаже и состоит из 14 комнат, предназначенных для офисного использования. Высота помещений составляет 3 метра, вход - с первой линии.
Согласно расчетам эксперта, рыночная стоимость на август 2018 года составляла 29 млн руб. Однако владелец с результатом расчета не согласился. Была выполнена рецензия на судебную оценочную экспертизу. Как выяснилось, дата подписки специалиста по ст. 307 УК РФ об ответственности за дачу заведомо ложного заключения не соответствует дате начала производства экспертизы. Эксперт приступил к исследованиям и лишь потом дал подписку, хотя по закону – должно быть наоборот. Кроме того, в заключении не описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и не определены критерии их отбора. Экспертом использована база данных Realto.ru, которая не является лицензионным продуктом и не содержит доступных для проверки ссылок на источники размещения информации. Фактически, информация собрана неустановленными лицами в неустановленное время, а потому не является проверяемой и достоверной, что и подтвердила проверка объектов-аналогов.
Кроме того, экспертом были искажены данные об их техническом состоянии. Это привело к тому, что оценщик не применил нужные корректировки. Выяснилось также, что эксперт исказил данные о расположении оцениваемого офиса: он расположен на цокольном этаже, а не на первом. Значит, выполненные расчеты были изначально неверными. Ошибки экспертизы привели к итоговому завышению стоимости объекта на 25%. По мнению рецензента, экспертные выводы не являются обоснованными и не могут быть признаны достоверными в соответствии со ст. 12 федерального закона 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Это явилось основанием для назначения повторной судебной оценочной экспертизы, которая помогла разрешить спор. Согласно выводам последней, стоимость офисного помещения была оценена в 24,5 млн руб.